Il cambio di destinazione d’uso è il mutamento della destinazione urbanistica di un determinato immobile. Si tratta di un provvedimento con il quale un appartamento viene trasformato in studio professionale o viceversa.
E’ fondamentale non confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, dato che quest’ultima, sostanzialmente, serve a determinare il valore fiscale di un dato immobile.
La categoria catastale non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici, con la conseguenza che utilizzare un immobile per un impiego differente dall’uso per il quale è accatastato, di per sé, non determina una violazione delle regole urbanistiche.
Le destinazioni d’uso solitamente si rinvengono nelle norme di attuazione del piano regolatore generale e, di conseguenza, tendono a variare a seconda del luogo in cui sorge l’immobile.
Le principali destinazioni d’uso, tuttavia, sono le seguenti:
– Residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;
– Industriale ed artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie ed in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda;
– Commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
– Turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere;
– Direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere, fiere;
Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.
In caso di diverse destinazioni d’uso di un’unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Ciò significa che, se una unità è residenziale al 50,01% ed al 49,09 è commerciale, allora trattasi di residenziale.
Quando è necessario ottenere l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso, per comprendere di quale titolo si ha bisogno occorre tuttavia considerare la necessità o meno di eseguire opere.
Se queste non sono necessarie, infatti, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l’edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con l’asseverazione di un tecnico abilitato.
Una volta presentato tale documento, non occorre attendere oltre e si può provvedere subito alla modifica.
Se, invece, il cambio di destinazione d’uso richiede l’esecuzione di lavori, occorre domandare al Comune il rilascio del Permesso di Costruire, che è subordinato alla previa esecuzione dei controlli necessari e all’attestazione della congruità del piano di lavori ipotizzato con gli strumenti urbanistici in vigore. Prima di tale concessione, non si può procedere con le opere richieste.
In ogni caso, è opportuno precisare che su quale sia il titolo abilitativo effettivamente necessario per il cambio di destinazione d’uso non vi è piena uniformità di vedute. E’ sempre bene informarsi preliminarmente presso il proprio Comune per evitare di commettere errori.
Non sempre il cambio di destinazione d’uso prevede il rilascio di un’autorizzazione urbanistica, che è richiesta solo quando da tale operazione derivi il passaggio ad una categoria funzionale diversa, rientrante nelle seguenti:
A tal fine, occorre considerare la destinazione d’uso prevalente in termini di superficie utile.
Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all’interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.
Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente.
Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.
Il cambio di destinazione d’uso, quindi, ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in Comune un Permesso a costruire. Ciò avviene a meno che il cambio avvenga nella stessa categoria. Ad esempio, da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia SCIA.
Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Ad esempio, si può sempre trasformare un affittacamere in abitazione, caratteristiche intrinseche permettendo.
Questi sono i passaggi da fare, per quanto riguarda il cambio d’uso dal punto di vista urbanistico. successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale. Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)
Prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà depositare al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.
I costi necessari per il cambio di destinazione d’uso comprendono, oltre alle spese necessarie per effettuare gli eventuali lavori, anche:
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Quando si ha intenzione di ristrutturare la propria casa, al fine di avviare i lavori di ristrutturazione, sono necessari titoli abilitativi.
Sono state introdotte misure volte alla semplificazione ed a garantire a cittadini ed imprese certezze sulle regole da seguire.
Dal 2010 è possibile realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).
Essa fu introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/01 per semplificare l’avvio di lavori edilizi da realizzare senza titolo abilitativo ma con una comunicazione inviata anche in modo telematico all’ufficio tecnico del Comune.
Per presentare una CILA è necessario l’ausilio di un tecnico abilitato, il quale deve redigere i disegni di progetto e l’asseverazione per dichiarare se gli interventi rientrano tra quelli ricadenti nella CILA e se rispettano le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie.
Gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono quelli ricadenti nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali
Generalmente i lavori di manutenzione straordinaria sono quelli in cui si determina una nuova distribuzione degli spazi interni senza modifiche delle facciate o dei volumi.
Il tecnico abilitato deve dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa e con il committente e che gli interventi non prevedono il rilascio di un titolo abilitativo. E’ quindi il tecnico a caricarsi della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati solo con una semplice comunicazione CILA.
La CILA, essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. Viene presentata dal proprietario presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.
Anche un professionista abilitato, (architetto, geometra, ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari. Il coinvolgimento di un professionista abilitato è necessario comunque per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, infatti, dichiara che le opere realizzate tramite CILA rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).
Nei casi in cui nelle opere di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per la ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).
Devono ritenersi sottoposti a CILA:
– gli interventi di manutenzione straordinaria, compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio;
– il restauro e risanamento conservativo leggero, non riguardante parti strutturali dell’edificio;
– gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
– le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che siano eseguite in aree interne al centro edificato);
– i movimenti di terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola ed alle pratiche agro-silvo-pastorali;
– la realizzazione di serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola che presentino strutture in muratura;
– la realizzazione di pertinenze minori che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, non qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale .
La SCIA è una semplice segnalazione, corredata dalla documentazione richiesta dalla normativa di settore, da parte dell’interessato all’amministrazione pubblica competente. Non può essere utilizzata nei casi in cui siano richiesti “titoli espressi” – ovvero in presenza di vincoli normativi di carattere ambientale, paesaggistico, culturale o inerenti la salute, la sicurezza pubblica, la difesa nazionale – senza che vengano preventivamente acquisiti gli atti di assenso dell’Ente preposto alla tutela del vincolo stesso (art. 22, c. 6, D.P.R. n. 380/2001, cosiddetta SCIA Condizionata).
L’innovazione più importante, rispetto alla Dia, consiste nel poter iniziare qualsiasi attività dalla data di presentazione della SCIA all’amministrazione competente, purché siano verificate due condizioni, quali:
Il campo di applicazione SCIA riguarda:
Può presentare la SCIA edilizia il titolare di un diritto reale sull’immobile (ad es. proprietario, usufruttuario, persona fisica o giuridica) o chiunque ne abbia titolo in base a valido negozio giuridico (es.: delega o procura, da parte del proprietario).
La SCIA edilizia va presentata su carta semplice al Comune prima dell’inizio dei lavori e va redatta compilando il modello unico semplificato apposito disponibile presso ogni Comune o scaricabile via internet.
La SCIA diventa efficace dalla data della sua protocollazione. L’attestazione di avvenuta presentazione è rappresentata da una ricevuta rilasciata immediatamente anche in via telematica. In caso di mancato rilascio della ricevuta, la SCIA presentata produce comunque i suoi effetti.
Creare un’area benessere in casa è ormai una presa di coscienza del miglioramento della qualità di vita per sé e per la propria famiglia. E’ inoltre un ottimo modo per aumentare il valore di un immobile.
Creare una spa domestica non è solo un miraggio. E’ possibile trasformare il bagno di casa in un angolo relax attraverso l’installazione di una vasca idromassaggio e di una doccia emozionale.
Si può realizzare anche una minipiscina con idromassaggio sul terrazzo oppure un percorso benessere, con sauna e bagno turco, nel seminterrato.
Il classico assoluto dell’angolo termale domestico è la sauna finlandese, le cui temperature si aggirano tra i 70 ed 100 ° gradi. I vantaggi di fare una sauna regolarmente sono molteplici.
Innanzitutto espellere con il sudore le tossine fuori dal corpo, durante l’inverno, non è solo rilassante ma anche utile contro i malanni di stagione.
Un altro vantaggio positivo è sicuramente l’effetto stimolante sul sistema immunitario, che ci rende ancora più forti.
Avere una sauna in casa evita sicuramente di avere a che fare con tutti i possibili problemi che si potrebbero incontrare in un centro specializzato ed aperto al pubblico, come, ad esempio le preoccupazioni in materia di igiene, il senso di vergogna, l’aroma infuso sbagliato o la temperatura troppo alta o troppo bassa. Nella nostra casa, abbiamo la possibilità di decidere la temperatura giusta, l’odore rilassante della lavanda o quello energizzante dell’eucalipto.
La cantina o la soffitta sono solitamente i luoghi preferiti per installare una sauna domestica.
E’ fondamentale accertarsi che venga costruita su un pavimento resistente all’acqua, come ad esempio, un rivestimento per il pavimento simile alle piastrelle del bagno. Altri importanti elementi da tener presente sono un’adeguata ventilazione nella stanza ed un collegamento all’alimentazione elettrica.
Dopo la sauna finlandese, al fine di alleviare il carico sulla circolazione sanguigna, è fondamentale raffreddare il corpo con docce emozionali.
Nella spa domestica è importante equipaggiare la doccia con l’illuminazione adeguata. La luce verde stimola e rinfresca il corpo, aumentando così l’effetto di raffreddamento della doccia.
Possono essere selezionate luci di colore diverso o variazioni cromatiche ad intervalli regolari, come ad esempio, il blu fresco e rilassante, un caldo rosso, stimolante e sensuale.
Per poter costruire ed attrezzare una doccia in muratura utilizzandola anche come hammam, bisogna stabilire quali modifiche apportare al bagno già esistente, come ad esempio, la rimozione dei pavimenti, il rifacimento dell’impianto sia idraulico che elettrico, i lavori di posa. Si tratta di operazioni fondamentali da eseguire al fine di raggiungere l’obiettivo.
E’ necessario calcolare il volume del vano adibito a doccia o bagno turco per poter scegliere poi il generatore adatto. In seguito, è fondamentale la coibentazione della doccia per evitare dispersioni di calore e fare in modo che il bagno turco raggiunga la temperatura nel minor tempo possibile.
Il vano deve essere alto circa 220 cm e deve essere chiuso ad una giusta pendenza.
E’ fondamentale anche considerare il posizionamento del generatore di vapore all’interno della zona doccia.
La posa in opera di sauna e bagno turco non presenta particolari difficoltà, a patto che sia eseguita da personale qualificato, come il team di Ristruttura Interni.
L’installazione della sola sauna richiede esclusivamente l’alimentazione elettrica. Attenzione però ai consumi: per ogni metro cubo (mc) è necessaria una potenza di 1 kilowatt (kW). Per i modelli compatti l’impianto standard da 3 kW è in genere sufficiente ma talvolta è necessario richiedere un potenziamento.
Lo stesso vale per il bagno turco. In questo caso occorre anche assicurarsi che la pressione idrica fornita dalla rete pubblica sia adeguata. In genere, quella consigliata dai produttori varia dagli 1 ai 3 bar, quasi sempre sufficiente. In caso contrario, sarà necessario installare una pompa. E’ una valutazione che va fatta dall’idraulico prima dell’acquisto.
Nella prima variante l’acqua rimane la stessa proprio come in una vera piscina. La vasca idromassaggio invece è riempita di nuovo di acqua ogni volta ed è molto simile ad una normale vasca da bagno. In questo modo non ci sono problemi relativi alla disinfezione dell’acqua e alla pulizia chimica. Pratiche necessarie in una mini-piscina idromassaggio. Entrambi possono essere completate da sali o oli da bagno, una ciotola di vetro con candele galleggianti sull’acqua ed un comodo poggiatesta.
Se si vuole realizzare una piccola spa nel bagno della propria abitazione comprensiva di vasca idromassaggio, docce emozionali è necessaria la CILA in quanto l’intervento presuppone la sostituzione delle tubature, degli impianti e del massetto.
Se invece si vuole realizzare una piscina, che comporta interventi edili invasivi e d’impatto significativo, è necessario il Permesso di Costruire o in altri casi la Scia.