Ristrutturazione casa: permessi e documenti necessari

Quando si ha intenzione di ristrutturare la propria casa, al fine di avviare i lavori di ristrutturazione, sono necessari titoli abilitativi.

Sono state introdotte  misure volte alla semplificazione ed a garantire a cittadini ed imprese certezze sulle regole da seguire.

Quali sono i titoli abilitativi necessari per gli interventi edilizi più comuni?

• Manutenzione ordinaria. Si tratta di  interventi riguardanti opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Trattandosi di attività di edilizia libera, non occorre alcun titolo abilitativo.
• Manutenzione straordinaria pesante. Si tratta di interventi edilizi per conservare l’edificio ed assicurarne la funzionalità quali il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio. Per realizzare questi interventi, occorre presentare la SCIA.
• Manutenzione straordinaria leggera. Si tratta di opere necessarie a sostituire parti di edifici non alterando però la volumetria complessiva degli edifici e senza che vi siano mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso. Per effettuare ciò,  occorre presentare la CILA;
• Ristrutturazione edilizia semplice o leggera riguarda opere come il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’emissione e la modifica di nuovi elementi ed impianti a patto che non si aumenti il volume complessivo, non si modifichi la sagoma di edifici vincolati, non vi siano mutamenti d’uso. Si tratta di un’attività libera e quindi non vi è bisogno di alcun titolo abilitativo.
• Ristrutturazione pesante, la quale comporta modifiche della volumetria complessiva degli edifici e di conseguenza necessita della presentazione della Scia;
• Restauro e risanamento conservativo leggero: comprendono interventi di ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso. Questi interventi richiedono la presentazione della CILA.
• Installazione di pompe di calore di potenza termina utile nominale inferiore a 12 kw. Si tratta di un’attività di edilizia libera e quindi non richiede alcun titolo abilitativo.
• Eliminazione delle barriere architettoniche, le quali non comportano la realizzazione di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Si tratta di attività libera e quindi non necessita di alcun titolo abilitativo.

CILA: come funzione e come si presenta

Dal 2010 è possibile realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).

Essa fu introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/01 per semplificare l’avvio di lavori edilizi da realizzare senza titolo abilitativo ma con una comunicazione inviata anche in modo telematico all’ufficio tecnico del Comune.

Per presentare una CILA è necessario l’ausilio di un tecnico abilitato, il quale deve redigere i disegni di progetto e l’asseverazione per dichiarare se gli interventi rientrano tra quelli ricadenti nella CILA e se rispettano le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie.

CILA e Manutenzione Straordinaria

Gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono quelli ricadenti nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali

Generalmente i lavori di manutenzione straordinaria sono quelli in cui si determina una nuova distribuzione degli spazi interni senza modifiche delle facciate o dei volumi.

Il tecnico abilitato deve dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa e con il committente e che gli interventi non prevedono il rilascio di un titolo abilitativo. E’ quindi il tecnico a caricarsi della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati solo con una semplice comunicazione CILA.

La CILA, essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. Viene presentata dal proprietario  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.

Anche un professionista abilitato, (architetto, geometra, ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari. Il coinvolgimento di un professionista abilitato è necessario comunque per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, infatti, dichiara che le opere realizzate tramite CILA rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).

Nei casi in cui nelle opere di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per la ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).

Quali sono gli interventi sottoposti a CILA?

Devono ritenersi sottoposti a CILA:
– gli interventi di manutenzione straordinaria,  compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio;
– il restauro e risanamento conservativo leggero,  non riguardante parti strutturali dell’edificio;
– gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
– le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che siano eseguite in aree interne al centro edificato);
– i movimenti di terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola ed alle pratiche agro-silvo-pastorali;
– la realizzazione di serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola che presentino strutture in muratura;
– la realizzazione di pertinenze minori che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, non qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale .

SCIA: applicazione ed attuazione di inizio attività

La SCIA è una semplice segnalazione, corredata dalla documentazione richiesta dalla normativa di settore, da parte dell’interessato all’amministrazione pubblica competente. Non può essere utilizzata nei casi in cui siano richiesti “titoli espressi” – ovvero in presenza di vincoli normativi di carattere ambientale, paesaggistico, culturale o inerenti la salute, la sicurezza pubblica, la difesa nazionale – senza che vengano preventivamente acquisiti gli atti di assenso dell’Ente preposto alla tutela del vincolo stesso (art. 22, c. 6, D.P.R. n. 380/2001, cosiddetta SCIA Condizionata).
L’innovazione più importante, rispetto alla Dia, consiste nel poter iniziare qualsiasi attività dalla data di presentazione della SCIA all’amministrazione competente, purché siano verificate due condizioni, quali:

1. siano stati acquisiti tutti i preventivi atti di assenso, eventualmente previsti dalle leggi e norme vigenti;
2. le attività e/o gli immobili oggetto di intervento non siano localizzati all’interno dei centri storici e nelle altre aree di particolare pregio ambientale, storico, artistico.

Quali sono gli interventi realizzabili con SCIA?

Il campo di applicazione SCIA riguarda:

• gli interventi di manutenzione straordinaria (pesante) riguardanti le parti strutturali dell’edificio. Si tratta  degli interventi le cui caratteristiche non rientrano nel campo di applicazione della CILA;
• gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (pesante) riguardanti le parti strutturali dell’edificio;
• gli interventi di ristrutturazione edilizia cosiddetta “semplice” o “leggera” che non presenti i caratteri né della Ristrutturazione ricostruttiva, né della Ristrutturazione pesante.
• gli interventi edilizi attuati da proprietari di immobili finalizzati alla costruzione di parcheggi al piano terra o nel sottosuolo dei fabbricati, nonché gli interventi edilizi finalizzati alla realizzazione di parcheggi ad uso esclusivo dei residenti nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato;
• gli interventi di demolizione e ricostruzione che nel rispetto dei volumi originari comportano una variazione della sagoma;
• l’installazione di impianti radioelettrici, con tecnologia UMTS o altre, con potenza in singola antenna uguale od inferiore ai 20 Watt, rispettando i limiti di esposizione, dei valori di attenzione e degli obiettivi di qualità indicati nell’art. 87, D.Lgs. 1° agosto 2003, n. 259. La SCIA deve essere conforme ai modelli predisposti dagli Enti locali.
• la costruzione, esercizio e modifica di impianti di produzione di energia elettrica alimentati da fonti rinnovabili al di sotto della soglia. In questo caso i lavori oggetto della segnalazione possono essere avviati decorsi 30 gg. dalla presentazione.

Può presentare la SCIA edilizia il titolare di un diritto reale sull’immobile (ad es. proprietario, usufruttuario, persona fisica o giuridica) o chiunque ne abbia titolo in base a valido negozio giuridico (es.: delega o procura, da parte del proprietario).

La SCIA edilizia va presentata su carta semplice al Comune prima dell’inizio dei lavori e va redatta compilando il modello unico semplificato apposito disponibile presso ogni Comune o scaricabile via internet.

La SCIA diventa efficace dalla data della sua protocollazione. L’attestazione di avvenuta presentazione è rappresentata da una ricevuta rilasciata immediatamente anche in via telematica. In caso di mancato rilascio della ricevuta, la SCIA presentata produce comunque i suoi effetti.