Una necessità di molti, un’occasione per tanti: la disponibilità di locali da aggiungere alla propria abitazione può essere un’occasione quantomeno da valutare. I costi necessari si possono in parte recuperare, grazie alle detrazioni fiscali previste per alcuni lavori della casa, compresi quelli per l’annessione di spazi attui o soprastanti.
In questo articolo verranno analizzati alcuni casi esemplificativi, come annettere un appartamento adiacente, sottostante o la mansarda di pertinenza.
Si tratta di soluzioni non troppo complicate, se non vi sono problemi dal punto di vista strutturale e, solitamente, più agili rispetto al trasloco in un altro immobile, anche perchè in molti casi i lavori si possono portare a termine continuando ad occupare l’abitazione.
Incremento in orizzontale: un’operazione relativamente semplice
Annettere al proprio l’appartamento adiacente è, sulla carta, la situazione più favorevole. Questo perchè spesso non ci sono molti lavori strutturali da affrontare e l’impegno maggiore riguarda la riorganizzazione degli ambienti in pianta e la ricerca di una soluzione stilistica volta a rendere omogenei spazi prima distinti.
Verranno inserite nuove pareti divisorie, magari in cartongesso, oppure vetrate scorrevoli. Sicuramente sarà tamponato uno dei due ingressi e probabilmente sostituiti i rivestimenti esistenti anche per eliminare eventuali differenze di quota tra i pavimenti.
Tra gli interventi da prevedere ci saranno certamente quelli sugli impianti, che andranno messi a norma ed unificati sotto la stessa utenza, a meno che non vi siano esigenze diverse.
Decisamente obbligatorio un progetto e la relativa pratica edilizia.
Normativa, pratiche e permessi necessari per ampliare casa in orizzontale
In fatto di interventi edilizi la norma principe, a livello nazionale, è il DPR 380/2001 (nella versione aggiornata e cogente) che, all’art.3, elenca e definisce le tipologie di interventi edilizi.
In fatto di unione di due appartamenti, il DPR indica che se si tratta di unità abitative già esistenti e non si prevedono ampliamenti di volume, l’intervento è classificabile come “manutenzione straordinaria”.
Diverso è se ad un appartamento si annette ad esempio un garage per ricavare un’unica abitazione: in questo caso si è di fronte ad una ristrutturazione.
Occorre poi prendere in esame anche la normativa comunale e verificare che in ambito urbanistico e da Piano Regolatore Comunale o, a seconda delle Regioni, del Piano Operativo Comunale, l’unione di appartamenti sia consentita in quella zona (come di solito accade).
Per unire due appartamenti esistenti, senza esecuzione di opere sulle strutture portanti nè aumenti di volume, è possibile presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
Altrimenti, in caso di ristrutturazione o manutenzione straordinaria con opere strutturali o aumenti di volume residenziale, occorrerà presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Nel caso siano necessarie opere edilizie esterne, come l’apertura o la chiusura di finestre e l’immobile sia ubicato in area a vincolo paesaggistico, ai sensi del Codice Beni Culturali D.lgs. 42/2004, occorrerà acquisire anche l’Autorizzazione Paesaggistica.
Se invece è l’edificio stesso ad essere classificato come Bene Culturale ai sensi degli articoli 10-11 del D.lgs, 42/2004 occorrerà il preventivo assenso delle Belle Arti all’esecuzione delle opere.
Nel caso siano necessarie opere alle strutture, occorrerà redigere anche i calcoli strutturali e presentare la pratica al Genio Civile o, nel caso non vi siano uffici territoriali decentrati, presso il Comune stesso.
In tutti i casi, a lavori ultimati, è poi necessario presentare in Catasto la pratica DOCFA per la fusione delle unità immobiliari in precedenza separate.
Le spese maggiori sono quelle relative alla riorganizzazione degli impianti. Spesso incidono anche i contributi sul costo di costruzione da corrispondere al Comune.
Non è invece richiesto, per la fusione di abitazioni esistenti senza aumento di volume, il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune.
Le opere di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione rientrano tra quelle agevolabili, almeno fino al 31/12/2020, con una detrazione pari al 50% della spesa sostenuta (per un massimo di spesa detraibile di 96mila euro), recuperabile in dieci rate annuali di pari importo.
Incremento in verticale: un’operazione più complessa ed articolata
Nel caso dell’unione di unità posizionate su livelli diversi, il ventaglio di possibilità si amplia sia per la varietà di casi, come l’aggiunta di seminterrati o quella dei sottotetti, sia per i possibili diversi vincoli strutturali da affrontare, che influenzano la nuova organizzazione degli spazi ed incidono su costi e tempi.
In questo ambito, rientrano anche quegli interventi di recupero di mansarde magari già collegate al piano inferiore, ma talvolta non utilizzate a fini abitativi.
In tutti i casi sono soprattutto tre gli interventi più impegnativi:
- l’inserimento della scala di collegamento
- l’unificazione degli impianti
- l’apertura di nuove finestre sul tetto per garantire l’apporto corretto di luce ed aria naturali
Considerando che gli ampliamenti verticali sono operazioni che riguardano la struttura dell’edificio, le normative a cui far riferimento saranno più numerose, la progettazione più articolata ed ampia ed anche il percorso burocratico più complesso.
Una volta risolte le questioni tecniche, l’obiettivo sarà poi quello di cercare una coerenza estetica tra le due unità, con un progetto di interior che le armonizzi.
Normativa, pratiche e permessi necessari per ampliare casa in verticale
Fatta salva la norma principale costituita, come già detto, dal DPR 380/2001, in questi casi occorre aggiungere altre specifiche.
- Se l’edificio è un bene culturale, le Belle Arti potrebbero negare la fusione, se con la costruzione della scala di collegamento tra i due piani si andasse ad eliminare superfici affrescate o volte antiche.
- Se è un sottotetto. Tutte le Regioni italiane sono attualmente provviste di normative per il recupero dei sottotetti, incluse le province autonome di Trento e di Bolzano, con differenze rispetto ai parametri urbanistici ed ai requisiti richiesti dai singoli Regolamenti edilizi.
Tra questi in particolare: l’anno di realizzazione del fabbricato, le altezze minime e medie da rispettare, i rapporti aeroilluminanti, la possibilità di apportare modifiche alla sagoma del tetto.
Per unire due abitazioni esistenti senza esecuzione di opere sulle strutture portanti nè aumenti di volume è possibile presentare una CILA. Altrimenti, in caso di ristrutturazione o manutenzione straordinaria con opere strutturali o aumenti di volume residenziale, occorrerà presentare una SCIA.
Nel caso siano necessarie opere edilizie esterne, come l’apertura o la chiusura di finestre e l’immobile sia ubicato in area a vincolo paesaggistico ai sensi del Codice Beni Culturali D.lgs 42/2004, occorrerà acquisire anche l’Autorizzazione Paesaggistica.
A lavori ultimati è necessario presentare la pratica DOCFA per la fusione delle unità immobiliari in Catasto.
I costi maggiori sono dovuti al collegamento verticale: demolizione di una porzione di solaio (e conseguenti opere strutturali di rinforzo), inserimento di strutture di appoggio della scale, fornitura e posa o realizzazione in opera di questa.
Le spese di manutenzione straordinaria e la ristrutturazione rientrano tra quelle agevolabili.