Non ha mai sognato di avere una casa con un ampio terrazzo annesso? Il terrazzo è uno degli spazi preferiti durante la bella stagione per coloro i quali non possiedono un ampio giardino e godersi l’aria all’aperta. Per viversi a pieno uno spazio esterno è necessario che questo sia accogliente, curato e vivibile.
Hai mai considerato la possibilità di poter mangiare all’aria aperta? Di stare riparato dall’ombra di un gazebo e su un grande tavolo circondato da coloratissime piante floreali e candele profumate posizionate lì per l’occasione? Di poterti semplicemente rilassare sdraiato su un’amaca dondolato da un vento leggero ed il tepore dei raggi del sole.
Spesso purtroppo la ristrutturazione o la manutenzione ordinaria e straordinaria di questi spazi comporta tanta fatica oltre ad un investimento economico. Il problema più comune per il terrazzo è la sua impermeabilizzazione.
Il primo problema al quale si va incontro è quello della pavimentazione. Spesso i vecchi pavimenti, solitamente rovinati, causano soprattutto, oltre al danno estetico, numerose infiltrazioni di acqua nei piani sottostanti.
Le infiltrazioni provocano la formazione di aloni e distacchi d’intonaco, primi segni visibili di problematiche legate al fattore umidità, poi i ferri dell’armatura delle strutture cominciano a ossidarsi, si genera la ruggine, i danni diventano di entità maggiore e la necessità di ripristino è d’obbligo.
Il rifacimento della impermeabilizzazione di un terrazzo prevede la demolizione della pavimentazione e del massetto, la rimozione delle guaine, degli strati impermeabilizzanti preesistenti, il ripristino degli stessi che, nel tempo, si sono usurati perdendo la loro efficienza e funzionalità. Si procede per una nuova impermeabilizzazione.
Durante i lavori di impermeabilizzazione di un terrazzo, un problema da non sottovalutare è indubbiamente la copertura del terrazzo.
La paura di poter rovinare gli arredi, le piante per il troppo sole, il timore che un temporale estivo possa mandare in cortocircuito il barbecue è sempre dietro l’angolo. Per questo motivo, vi consiglio l’utilizzo del sistema a tetto vetrato, capace di proteggere dalle intemperie ma allo stesso tempo capace di far filtrare raggi solari senza alcun problema grazie all’utilizzo di ottimi materiali come appunto il vetro.
Per ammortizzare le notevoli spese di pavimento e copertura, un buon arredo potrebbe essere proposto con il riutilizzo di elementi inutili per la casa. Elementi che se accompagnati dal giusto grado di fantasia si presenteranno come valide soluzioni low cost. Ad esempio, vecchi cestini di vimini, una volta riverniciati, possono tranquillamente diventare portariviste e portafiori, tappeti e cuscini inutilizzati che diventano comode sedute per un completo relax.
Inoltre ciò che non può mai mancare in un terrazzo è la presenza di verde, con piante e fiori di ogni genere. Esse permetteranno di dare un fantastico colpo d’occhio ed anche di sfruttare l’ombra da esse create. Il vantaggio di avere un angolo verde è che questo potrà essere sistemato in base alle nostre esigenze ed ai nostri gusti.
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Ogni giorno viviamo e svolgiamo numerose attività all’ interno di ambienti, come casa, ufficio, capannoni, industrie, dalle quali dipende la nostra salute e quella dei nostri familiari.
Col passare del tempo, ogni costruzione sia civile che industriale, necessita di interventi di ammodernamento e manutenzione, i quali coinvolgono le diverse aree degli edifici in questione: dalle facciate dell’abitazione agli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento, dalla pavimentazione ai sistemi di isolamento termico ed acustico.
Si tratta di investimenti importanti sia per le famiglie sia per le imprese edilizie perché non sempre è facile coniugare la qualità degli interventi ambiti con la necessità di ridurre i costi delle ristrutturazioni. E’ fondamentale rivolgersi alle imprese edili più efficaci affinchè l’investimento sia valido, duraturo, sostenibile e soprattutto in linea con le norma vigenti.
Quando arriva il momento dell’inizio dei lavori di ristrutturazione, è necessario prestare molta attenzione agli eventuali permessi da richiedere al proprio Comune di appartenenza. Solitamente, quando si appaltano i lavori ad un’impresa edile, quest’ultima ha le adeguate conoscenze e si avvale di professionisti in modo da eseguire tutti i lavori nel massimo rispetto delle regole.
Tuttavia, è bene conoscere quali siano le normative in vigore in modo da essere preparati.
Le maggiori opere di ristrutturazione riguardano le parti interne di una casa. Gli interventi che si possono compiere sono numerosi: dai più semplici fino ad arrivare a vere e proprie trasformazioni dell’assetto, modificando volume e disposizione delle stanze.
Un errore di valutazione che spesso purtroppo si compie, è quello di pensare che, dato che un intervento riguarda l’interno di un’abitazione, si possa fare ciò che si vuole senza chiedere nessun tipo di permesso. In realtà non è affatto così.
Le normative che regolano gli interventi edilizi vengono attuate a livello locale: può capitare che per la stessa opera un Comune richieda dei permessi mentre altri invece no.
Per capire che tipo di autorizzazione richiedere è necessario individuare con esattezza l’intervento che deve essere effettuato. É la legge che differenzia le varie tipologie ed in particolare il Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r 380/2001) all’articolo 3, suddividendo gli interventi edili in:
– interventi di manutenzione ordinaria: sono tutte quelle opere di finitura interna ed esterna di un edificio (tinteggiatura, pulitura facciate, sostituzione pavimentazione, cambio infissi, ecc.), riparazione o sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e manutenzione per mantenere efficienti o integrare gli impianti tecnologici presenti (luce, acqua, ecc.).
– interventi di manutenzione straordinaria: sono opere che hanno lo scopo di modificare o sostituire delle parti funzionali e strutturali di un immobile oppure per il frazionamento di un’unità abitativa o l’accorpamento di due strutture adiacenti.
– interventi di restauro e di risanamento conservativo: opere di consolidamento e rinnovo per conservare le funzionalità dell’immobile.
– interventi di ristrutturazione edilizia: sono tutte le opere di demolizioni e ricostruzione. Sono compresi anche gli interventi di ristrutturazione sia interna che esterna.
La manutenzione straordinaria, anch’essa definita nell’art. 6 del T.U. (lettera b del comma 3) riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
Questa norma è stata poi modificata ed ampliata dal Decreto legge n. 133 del 2014, il quale ha allargato la casistica degli interventi che rientrano nella cosiddetta manutenzione straordinaria, comprendendo anche l’installazione di ascensori e di scale di sicurezza, la realizzazione dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni con la modifica dei materiali o delle tipologie di finestre.
Gli interventi, per poter essere qualificati come di manutenzione straordinaria, non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non devono comportare modifiche rispetto alle destinazioni d’uso. Quindi non possono comportare, ad esempio, un passaggio da civile abitazione ad ufficio o viceversa.
Per interventi di manutenzione straordinaria, i quali non prevedono modifiche della struttura, è necessario presentare la C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Si tratta di una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73.
Essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. E quindi i lavori possono iniziare da subito. Viene presentata dal proprietario presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.Può essere presentata anche dall’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile.
Anche un professionista abilitato, (architetto, geometra, ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari. Il coinvolgimento di un professionista abilitato è necessario comunque per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, infatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).
Nei casi in cui nelle opere di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per la ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è entrata in vigore il 31 luglio del 2010 sostituendo la D.I.A (denuncia di inizio attività). Successivamente con il decreto legislativo 126/2016 e 222/2016 (decreto SCIA 2) il Governo ha introdotto un ulteriore snellimento burocratico con la S.C.I.A. unica e S.C.I.A. condizionata per facilitare tutte le operazioni di richiesta.
Le ultime modifiche introdotte alla nuova legislatura riguardano gli interventi realizzabili mediante la S.C.I.A. quali:
– interventi di manutenzione straordinaria delle parte strutturali dell’immobile;
– interventi per il restauro e la conservazione delle parte strutturali dell’immobile;
– ristrutturazione edilizia che non preveda variazioni volumetriche, cambio di sagoma o modifiche della destinazione d’uso dell’immobile.
La S.C.I.A. può essere presentata solamente da un tecnico abilitato in forma telematica presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP). E’ stata introdotta una standardizzazione della modulistica per tutti i comuni: le Amministrazioni sono obbligate a pubblicare sul proprio sito, sia i moduli, sia tutte le informazioni sull’eventuale documentazione da allegare. Le amministrazioni non possono pretendere dal richiedente documentazione non prevista dell’elenco pubblicato online.
La validità della S.C.I.A. prende il via dal giorno che viene protocollata ed il richiedente riceverà per via telematica una ricevuta. Anche senza ricevuta la S.C.I.A. ha comunque validità.
Il vantaggio di questo permesso è di non avere tempi di attesa: se la modulistica presentata è corretta e supera una verifica preliminare, il richiedente può iniziare subito i lavori. L’amministrazione competente ha invece 60 giorni (30 per l’edilizia) di tempo dal momento che ha ricevuto la S.C.I.A, per effettuare tutte le verifiche del caso ed accertare la regolarità della documentazione presentata. Decorso il termine, se l’Amministrazione non effettua nessun atto di sospensione, non può prendere provvedimenti tranne per il sopraggiungere di un pericolo o danno all’ambiente, alla salute, alla sicurezza pubblica o al patrimonio artistico-culturale.
Una volta che i lavori sono terminati il richiedente deve depositare la Comunicazione di Fine Lavori. È necessario anche allegare un certificato di collaudo redatto dal tecnico incaricato, per certificare la conformità dei lavori con il progetto presentato all’inizio. Nel collaudo potrà anche essere inserita la dichiarazione dell’eventuale variazione catastale oppure un documento con cui si accerta che le opere effettuate non hanno portato a nessuna modifica.
Secondo l’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U.) rientrano nella manutenzione ordinaria, “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.
Si tratta di opereeseguite senza alcun titolo abilitativo quindi non occorre la richiesta di nessun tipo di permesso né di una comunicazione di inizio lavori. E’necessario prestare comunque attenzione perché alcuni Comuni potrebbero, anche in questi casi, richiedere una semplice comunicazione oppure pretendere l’invio della modulistica unificata C.I.L. (comunicazione di inizio lavori).
Per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).
Tra le opere di manutenzione ordinaria vi sono:
Essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori non occorre presentare una comunicazione neanche per:
Tutte le opere sopracitate non richiedono alcun titolo edilizio.
La manutenzione ordinaria, come prescritto dall’art.6 del Testo Unico, rientra tra gli interventi di attività edilizia libera. Per questo motivo non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore. In questi casi, occorre presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell’Edilizia.
Si consiglia sempre di inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell’inizio dei lavori ed al termine degli stessi.
Rimane l’obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all’ASL nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.
Nel caso in cui ci fosse la necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico e pagare i relativi oneri.
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Una necessità di molti, un’occasione per tanti: la disponibilità di locali da aggiungere alla propria abitazione può essere un’occasione quantomeno da valutare. I costi necessari si possono in parte recuperare, grazie alle detrazioni fiscali previste per alcuni lavori della casa, compresi quelli per l’annessione di spazi attui o soprastanti.
In questo articolo verranno analizzati alcuni casi esemplificativi, come annettere un appartamento adiacente, sottostante o la mansarda di pertinenza. Si tratta di soluzioni non troppo complicate, se non vi sono problemi dal punto di vista strutturale e, solitamente, più agili rispetto al trasloco in un altro immobile, anche perchè in molti casi i lavori si possono portare a termine continuando ad occupare l’abitazione.
Annettere al proprio l’appartamento adiacente è, sulla carta, la situazione più favorevole. Questo perchè spesso non ci sono molti lavori strutturali da affrontare e l’impegno maggiore riguarda la riorganizzazione degli ambienti in pianta e la ricerca di una soluzione stilistica volta a rendere omogenei spazi prima distinti.
Verranno inserite nuove pareti divisorie, magari in cartongesso, oppure vetrate scorrevoli. Sicuramente sarà tamponato uno dei due ingressi e probabilmente sostituiti i rivestimenti esistenti anche per eliminare eventuali differenze di quota tra i pavimenti.
Tra gli interventi da prevedere ci saranno certamente quelli sugli impianti, che andranno messi a norma ed unificati sotto la stessa utenza, a meno che non vi siano esigenze diverse.
Decisamente obbligatorio un progetto e la relativa pratica edilizia.
In fatto di interventi edilizi la norma principe, a livello nazionale, è il DPR 380/2001 (nella versione aggiornata e cogente) che, all’art.3, elenca e definisce le tipologie di interventi edilizi.
In fatto di unione di due appartamenti, il DPR indica che se si tratta di unità abitative già esistenti e non si prevedono ampliamenti di volume, l’intervento è classificabile come “manutenzione straordinaria”. Diverso è se ad un appartamento si annette ad esempio un garage per ricavare un’unica abitazione: in questo caso si è di fronte ad una ristrutturazione. Occorre poi prendere in esame anche la normativa comunale e verificare che in ambito urbanistico e da Piano Regolatore Comunale o, a seconda delle Regioni, del Piano Operativo Comunale, l’unione di appartamenti sia consentita in quella zona (come di solito accade).
Per unire due appartamenti esistenti, senza esecuzione di opere sulle strutture portanti nè aumenti di volume, è possibile presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Altrimenti, in caso di ristrutturazione o manutenzione straordinaria con opere strutturali o aumenti di volume residenziale, occorrerà presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Nel caso siano necessarie opere edilizie esterne, come l’apertura o la chiusura di finestre e l’immobile sia ubicato in area a vincolo paesaggistico, ai sensi del Codice Beni Culturali D.lgs. 42/2004, occorrerà acquisire anche l’Autorizzazione Paesaggistica. Se invece è l’edificio stesso ad essere classificato come Bene Culturale ai sensi degli articoli 10-11 del D.lgs, 42/2004 occorrerà il preventivo assenso delle Belle Arti all’esecuzione delle opere.
Nel caso siano necessarie opere alle strutture, occorrerà redigere anche i calcoli strutturali e presentare la pratica al Genio Civile o, nel caso non vi siano uffici territoriali decentrati, presso il Comune stesso. In tutti i casi, a lavori ultimati, è poi necessario presentare in Catasto la pratica DOCFA per la fusione delle unità immobiliari in precedenza separate.
Le spese maggiori sono quelle relative alla riorganizzazione degli impianti. Spesso incidono anche i contributi sul costo di costruzione da corrispondere al Comune.
Non è invece richiesto, per la fusione di abitazioni esistenti senza aumento di volume, il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune.
Le opere di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione rientrano tra quelle agevolabili, almeno fino al 31/12/2020, con una detrazione pari al 50% della spesa sostenuta (per un massimo di spesa detraibile di 96mila euro), recuperabile in dieci rate annuali di pari importo.
Nel caso dell’unione di unità posizionate su livelli diversi, il ventaglio di possibilità si amplia sia per la varietà di casi, come l’aggiunta di seminterrati o quella dei sottotetti, sia per i possibili diversi vincoli strutturali da affrontare, che influenzano la nuova organizzazione degli spazi ed incidono su costi e tempi.
In questo ambito, rientrano anche quegli interventi di recupero di mansarde magari già collegate al piano inferiore, ma talvolta non utilizzate a fini abitativi.
In tutti i casi sono soprattutto tre gli interventi più impegnativi:
Considerando che gli ampliamenti verticali sono operazioni che riguardano la struttura dell’edificio, le normative a cui far riferimento saranno più numerose, la progettazione più articolata ed ampia ed anche il percorso burocratico più complesso.
Una volta risolte le questioni tecniche, l’obiettivo sarà poi quello di cercare una coerenza estetica tra le due unità, con un progetto di interior che le armonizzi.
Fatta salva la norma principale costituita, come già detto, dal DPR 380/2001, in questi casi occorre aggiungere altre specifiche.
Per unire due abitazioni esistenti senza esecuzione di opere sulle strutture portanti nè aumenti di volume è possibile presentare una CILA. Altrimenti, in caso di ristrutturazione o manutenzione straordinaria con opere strutturali o aumenti di volume residenziale, occorrerà presentare una SCIA.
Nel caso siano necessarie opere edilizie esterne, come l’apertura o la chiusura di finestre e l’immobile sia ubicato in area a vincolo paesaggistico ai sensi del Codice Beni Culturali D.lgs 42/2004, occorrerà acquisire anche l’Autorizzazione Paesaggistica.
A lavori ultimati è necessario presentare la pratica DOCFA per la fusione delle unità immobiliari in Catasto.
I costi maggiori sono dovuti al collegamento verticale: demolizione di una porzione di solaio (e conseguenti opere strutturali di rinforzo), inserimento di strutture di appoggio della scale, fornitura e posa o realizzazione in opera di questa.
Le spese di manutenzione straordinaria e la ristrutturazione rientrano tra quelle agevolabili.
La presenza di scale all’interno di un’abitazione non riguarda solo villette o abitazioni unifamiliari su più livelli. Può capitare, infatti, anche a chi abita in condominio di doverne costruire una in seguito all’acquisizione di un’unità immobiliare collocata al piano superiore o alla costruzione di un soppalco (grazie alla notevole altezza dei soffitti) o ancora al recupero ai fini abitativi di un sottotetto.
Se negli immobili di nuova costruzione la scelta è facile, non lo è in quelli esistenti che possono richiedere soluzioni su misura che si adattino a quella specifica abitazione.
Molte idee di progetto riguardano la costruzione di scale per accedere a mansarde e soppalchi, sempre che la realizzazione di questi ultimi sia consentita in base a quanto stabilito dai Regolamenti edilizi del Comune o dalle Leggi Regionali in cui è situato l’immobile.
La prima importante distinzione è tra modelli prefabbricati, pronti per la posa, e quelli su misura, realizzati sul posto. Entrambi consentono personalizzazioni, non solo per le dimensioni ma anche per quanto riguarda materiali, finiture e design. Sono inoltre strutture adattabili ad ogni tipo di situazione architettonica.
Le scale realizzate su misura o artigianali sono progettate e realizzate in base allo spazio a disposizione, seguendo il disegno di un progettista e costruite direttamente in opera. Generalmente sono in muratura, ad alzata (lo spazio in altezza tra due gradini) chiusa. Possono essere realizzate anche in legno o in metallo e con alzata aperta.
Se il vantaggio è la massima personalizzazione, tuttavia, i costi ed i lavori necessari per la costruzione di questo tipo di scale sono superiori rispetto a quelli dei modelli prefabbricati. Questi ultimi sono invece realizzati con elementi modulari, cioè struttura, gradini, balaustra e corrimano, già pronti per la posa. Possono essere montati, rimontati e riadattati in caso di trasloco. Esistono sia in versione autoportante sia con gradini a sbalzo, da fissare a parete.
Il primo aspetto da considerare prima di fare un acquisto simile è il dislivello da collegare, cioè la distanza tra il piano di partenza e quello di arrivo (se è basso, per esempio, basterà una sola rampa rettilinea).
Altre valutazioni prima dell’acquisto sono:
In base allo sviluppo nello spazio della scala, prefabbricata o realizzata su misura, ed alla conformazione della struttura, si possono distinguere tre principali classi di modelli. Le differenze riguardano il numero e la tipologia delle rampe, il tipo di alzata, nonché la presenza o meno di pianerottoli intermedi.
Oltre allo spazio a disposizione ed all’altezza, anche il tipo di utilizzo è un fattore che rientra nella scelta. Se limitato e lo spazio è scarso, si può optare per un modello a chiocciola. Più comoda ma anche più ingombrante, quella elicoidale. Per un uso frequente, per esempio in una casa su due piani con le camere da letto al piano superiore o per accedere ad un soppalco, una scala a rampa rettilinea, con gradini larghi (almeno 80 cm) è indubbiamente più facile da percorrere. Bene anche i modelli a L.
In ogni modo, anche quando lo spazio è poco, i gradini devono essere comodi da percorrere, sicuri e rispettare le normative.
La scala a rampa o a giorno si caratterizza per un’ossatura portante, sopra la quale sono fissati i singoli gradini, che nel caso delle scale prefabbricate è generalmente a vista (e definita “a giorno”).
La struttura può trovarsi in posizione centrale rispetto ai gradini o essere composta da due travi laterali (i “cosciali”) che li contengono. Vi sono poi la ringhiera ed il corrimano.
Sono quattro le tipologie principali di scala a rampa:
La scala a chiocciola si sviluppa su se stessa in verticale, attorno ad un palo centrale a cui sono collegati i gradini a spicchio, più stretti verso il centro. Elementi indispensabili, per motivi di sicurezza, sono poi la ringhiera e la balaustra che chiude il vano scala all’arrivo al piano.
Questo modello di scale è ideale in tutti i casi in cui lo spazio è ridotto, per esempio per collegare un soppalco al livello sottostante. E’ però più difficile da percorrere rispetto ad un modello a rampa.
Esistono due modelli di scala a chiocciola:
Entrambi i modelli per essere facilmente percorribili, il diametro non dev’essere inferiore ai 100 cm nel primo modello ed a 110 cm nel secondo modello.
All’interno del palo centrale dei modelli a chiocciola, i gradini angolari detti anche “a piè d’oca” o “ a ventaglio”, sono alternati a speciali distanziatori, aventi una funzione anche di sostegno.
La scala elicoidale è simile al modello a chiocciola, con cui ha in comune la pianta tonda ma è priva di palo centrale. I gradini sono fissati al centro della struttura, avente una conformazione ad elica, da cui prende il nome. Per la precisione, le eliche sono due: una interna ed una esterna.
Dal punto di vista estetico, si tratta di scale di grande impatto, spesso molto scenografiche.
Rispetto ai modelli a chiocciola, questo tipo di scala, a parità di diametro (che per la normative dev’essere di almeno 120 cm), ha gradini più ampi. Di conseguenza, è più comoda da percorrere.
Oltre a garantire l’incolumità delle persone, ogni scala dev’essere sempre comoda da percorrere, anche quando lo spazio è poco. Per questo motivo, bisogna rispettare determinate proporzioni tra gli elementi che la compongono.
Misure e proporzioni di una scala sono stabilite dalla Legge 13/1989 e dal DM 236/1989. Bisogna poi considerare i Regolamenti Edilizi Comunali, che possono essere più restrittivi. Oltre che per una perfetta ergonomia, è importante rivolgersi a professionisti qualificati anche per considerare le proporzioni tra l’alzata (distanza perpendicolare tra le superfici di due gradini consecutivi) e la pedata (profondità del gradino).
Una scala è comoda quando le dimensioni della pedata sommate a due volte quelle dell’alzata forniscono un valore compreso tra 62 e 65. Ogni rampa dovrebbe prevedere non più di 15 gradini.
Per inserire una nuova scala nell’abitazione, occorre rivolgersi ad un tecnico strutturista, in grado di valutare se occorra rinforzare il solaio o meno e la zona in cui demolirlo: per questo bisogna tener conto della presenza di impianti (come il riscaldamento a pavimento) e di elementi strutturali.
Se si intende ricavare un soppalco, il tecnico dovrà valutare dove (e se possibile) praticare il foro per inserire le rampe.
L’installazione di una nuova scala o il suo rifacimento è un intervento di manutenzione straordinaria. Se richiede una modifica strutturale o demolizione di parte del solaio, il professionista deve presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se la sostituzione non comporta modifiche strutturali, i lavori sono più semplici ed è sufficiente presentare la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata).
Fino al 31 Dicembre 2020, la costruzione di scale interne e di soppalchi, il rifacimento di rampe ed il recupero del sottotetto, possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% sulle spese ottenute, per un importo massimo di 96mila euro.
Ne possono usufruire tutti i contribuenti assoggettati all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato. Tra questi, non solo il proprietario dell’immobile, ma anche il locatario o chi ne ha il godimento o l’usufrutto.
Bisogna essere in possesso, se richieste, delle autorizzazioni in relazione alla tipologia di lavori. Tutti i pagamenti inoltre devono essere effettuati con bonifico bancario o postale parlante, che indichi la causale del versamento, il codice fiscale di chi fa il pagamento e la partita Iva del beneficiario. La detrazione ripartita in 10 anni con rate di eguale importo, verrà applicata sulla dichiarazione dei redditi.
Alternativa, spettacolare, su fune: è la modalità di elevazione e movimentazione degli operatori edili che sostituisce l’utilizzo dei tradizionali ponteggi. Un sistema sempre più diffuso che nasce dall’intuizione di utilizzare funi e corde di sicurezza per realizzare opere di edilizia di vario tipo.
L’operatore quindi non è più appoggiato su un ponteggio ma è sospeso lungo una doppia fune di sicurezza. Niente più elevatori, telai e piattaforme: gli operai, debitamente addestrati, si calano dall’alto dell’edificio, attraverso le funi e raggiungono il punto dove operare, a qualunque altezza, realizzando l’intervento tanto sospesi. In questo modo spesso si riescono a superare anche quelle difficoltà di ordine burocratico legate all’impiego dei ponteggi che l’edilizia “tradizionale” vive quotidianamente e che allunga i tempi di un intervento su un edificio alto.
Questa tecnica è adatta per: messa in sicurezza di edifici pericolanti, tinteggiatura di facciate, opere idrauliche per proteggere i centri abitati dalla potenza dell’acqua, rimozione dell’amianto, impermeabilizzazione di terrazzi e balconi, isolamento a cappotto, pulizia dei vetri, ripristino dell’intonaco, pulizia o sostituzione delle canne fumarie, ripristino di frontalini e cornicioni, sostituzione del rivestimento esterno, potatura di alberi ad alto fusto con abbattimento controllato, pulizia di cisterne ed acquedotti.
In cantiere sono presenti due tipi di figure professionali: gli operatori su funi che svolgono il lavoro ed i preposti che sovraintendono all’esecuzione dei lavori, organizzano e dirigono le manovre.
Le dotazioni necessarie sono: punti di ancoraggio fissi e mobili, collegamenti con l’operatore (fissi, scorrevoli, regolabili o retrattili), imbracatura o cintura di posizionamento, moschettoni, elmetto, assorbitore di energia, discensore auto frenante, scarpe antinfortunistiche.
L’addetto opera sospeso su due funi: una corda principale ed una di sicurezza. Così, nel caso in cui si verifichino problemi alla prima, quella di lavoro, la seconda assicura l’operatore, impedendone la caduta. Entrambe sono fissate su ancoraggi che vengono individuati da personale qualificato.
L’edificio su cui si interviene deve essere provvisto di svariati punti di ancoraggio, solidi e robusti, ai quali saranno agganciate le corde che serviranno per calarsi fino al punto interessato.
Il sistema di fissaggio si chiama “sistema di linea vita” o anticaduta. Installato sulla copertura dell’edificio, si compone di una serie di cavi d’acciaio tesi, a loro volta, tra fissaggi collegati direttamente alla struttura dell’edificio.
L’occupazione di suolo pubblico è un’esigenza che si manifesta per l’esercizio di molte attività. Poiché il suolo pubblico è di proprietà statale, non a libera disposizione dei cittadini o degli esercizi commerciali, per poterlo utilizzare è necessario richiedere al Comune un permesso specifico.
Ogni Comune, infatti, nell’ambito del proprio regolamento, stabilisce presupposti e condizioni di autorizzazione e concessione del suolo pubblico, oltre che l’ammontare del relativo canone.
Gli strumenti di base sono le leggi statali in materia di “prevenzione degli infortuni e del lavoro” e di “dispositivi di protezione individuale”:
La nuova Legge di Bilancio 2020 prevede misure ufficiali per la proroga delle detrazioni casa, relative a lavori di ristrutturazioni l’anno 2020 con una serie di conferme, proroghe e novità, quali:
Oltre alle detrazioni casa si aggiunge anche la nuova detrazione prevista per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici.
Il testo della nuova Legge di Bilancio conferma la proroga dello sconto Irpef sui lavori di ristrutturazione edilizia, cancellando termini di scadenza e puntando a rendere la misura della detrazione al 50% invece che al 36% a regime e strutturale. Continuerà ad essere prevista una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per i lavori di manutenzione straordinaria ed ordinaria di immobili per uso abitativo e ripartite in dieci quote annue di pari importo.
Possono richiedere il bonus ristrutturazioni, i proprietari dell’immobile oggetto di lavori ma affittuari, comodatari ed altri soggetti che sostengono le spese di ristrutturazione e possono dimostrare l’effettiva spesa sostenuta.
Le detrazioni fiscali, inoltre, valgono non solo per i lavori veri e propri di ristrutturazione ma anche per tutte le spese effettuate per progetti, perizie e sopralluoghi, acquisto dei materiali, per prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento, per la messa in regola degli edifici, per gli oneri di urbanizzazione.
Dal 1° gennaio 2020 debutterà la nuova detrazione del 90% sulle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate di edifici privati e condomini. Sarà la Legge di Bilancio 2020 a rendere ufficiale la novità e successivamente spetterà all’Agenzia delle Entrate il compito di definire le regole applicative.
Dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 i contribuenti che effettueranno lavori di manutenzione sulle facciate degli edifici, ville, appartamenti privati o condomini, potranno accedere alla detrazione fiscale del 90% che non prevede limiti in merito al totale delle spese detraibili.
Sarà applicabile ai lavori effettuati su tutte le tipologie di edifici. Non solo condomini, ma anche appartamenti privati. Si tratterà di un “derivato” del bonus ristrutturazioni, con un’estensione dell’elenco dei lavori ammessi in detrazione fiscale.
A differenza della detrazione del 50 %, il bonus facciate riguarderà anche i lavori di manutenzione ordinaria, come la semplice tinteggiatura delle pareti esterne degli edifici. Non sono previsti, ad oggi, limiti di spesa. Il contribuente potrà detrarre il totale dell’importo sostenuto per i lavori.
Il bonus facciate completerà il quadro delle agevolazioni sui lavori in casa e, a partire dal 2020, accanto alle ristrutturazioni interne delle abitazioni, ai contribuenti verranno rimborsate anche le spese per i lavori di rifacimento esterno.
Salvo novità, il bonus facciate sarà fruibile a partire dai lavori avviati dal 1° gennaio 2020 e, come tutte le detrazioni fiscali, il rimborso del 90% sarà riconosciuto come credito d’imposta in dichiarazione dei redditi.
Anche per il 2020, il Bonus mobili permetterà di avere una detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ per l’arredamento di un immobile oggetto di ristrutturazione.
La detrazione vale su una spesa massima di 10mila euro e viene divisa dieci quote annuali di pari importo.
Al fine di dimostrare l’avvenuta spesa di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo di una casa in ristrutturazione è fondamentale effettuare i dovuti pagamenti con sistemi tracciabili indicati dall’Agenzia delle Entrate (bonifico, bancomat, carta di debito o carta di credito) e conservare
Tutte le ricevute di pagamento o altri documenti che attestino l’avvenuto pagamento.
Se si effettuano pagamenti con assegni, contanti o altri mezzi di pagamento non tracciabili, non è possibile beneficiare del bonus mobili 2020.
Con il bonus mobili 2020 è possibile acquistare ogni genere di arredamento e di mobile, oltre ad elettrodomestici aventi un’elevata classe energetica. Si possono acquistare:
Per l’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti di etichetta energetica, è possibile usufruire del bonus solo se non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica per quella tipologia di elettrodomestico.
Tra i grandi elettrodomestici rientrano lavatrici, congelatori, frigoriferi, asciugatrici, lavastoviglie, forni a microonde, stufe elettriche, ventilatori elettrici, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.
Gli interventi di riqualificazione energetica, sarebbero dovuti essere in scadenza alla fine di quest’anno, ma è stata prevista una proroga fino al 31 dicembre 2021 alle stesse condizioni attualmente previste.
Le detrazioni restano al 65% per interventi di risparmio energetico ed al 50% per interventi relativi a installazione di nuovi infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione con caldaie a condensazione o a pellet, per le schermature solari.
Le detrazioni dell’ecobonus valgono anche per:
L’Ecobonus 2020 proroga, fino alla fine del 2020, gli incentivi fiscali per tutti coloro che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche su un’abitazione.
Dà diritto ad una detrazione Irpef dal 50% al 65%, incrementata fino al 75% nel caso di lavori in condominio.
Il contribuente ha diritto ad una detrazione del 50% per i seguenti lavori:
Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02)
Una detrazione al 65% per i seguenti interventi:
Una detrazione al 70% o 75% per i seguenti interventi:
Se si tratta di interventi di tipo condominiale,la detrazione vale per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 con limite di spesa di 40.000€ moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Qualora gli stessi interventi siano realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio ad una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%.
Con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista passa all’85%.
Il limite massimo di spesa consentito, in questo caso passa a 136.000€, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
La legge dispone anche la proroga al 31 dicembre 2020 per le spese sostenute per la riqualificazione energetica e, tra il novero dei costi ammessi, rientrano anche le spese messe in atto per acquistare tende da sole, interne ed esterne all’abitazione, installate per provvedere e migliorare le schermature solari dell’edificio.
Nella nuova Legge di Bilancio è stata prevista anche una proroga di tre anni del Sismabonus, per cui la scadenza slitta dal 31 dicembre 2021 al 31 dicembre 2024, sia per gli interventi in zona sismica 1 e 2, sia per quelli in zona sismica 3 (abitazioni ed edifici produttivi).
Il Sismabonus prevede detrazioni fiscali fino all’85% per chi effettua lavori volti al risparmio energetico e di adeguamento sismico con estensione delle agevolazioni previste anche ad imprese e capannoni.
Il Sismabonus prevede una detrazione o sconto immediato in fattura per interventi di riduzione del rischio sismico effettuati sulle abitazioni ed attività produttive.
L’incentivo fiscale è pari al 70% in caso di riduzione di 1 Classe di rischio sismico.
La detrazione è invece pari al 75% se il miglioramento è pari a 2 classi di rischio.
Per interventi effettuati su condomini, la detrazione è pari al 75% per il miglioramento di una classe di rischio e dell’85% nel caso il miglioramento sia di 2 classi di rischio.
Quando si ha intenzione di ristrutturare la propria casa, al fine di avviare i lavori di ristrutturazione, sono necessari titoli abilitativi.
Sono state introdotte misure volte alla semplificazione ed a garantire a cittadini ed imprese certezze sulle regole da seguire.
Dal 2010 è possibile realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA).
Essa fu introdotta nel Testo Unico dell’Edilizia Dpr 380/01 per semplificare l’avvio di lavori edilizi da realizzare senza titolo abilitativo ma con una comunicazione inviata anche in modo telematico all’ufficio tecnico del Comune.
Per presentare una CILA è necessario l’ausilio di un tecnico abilitato, il quale deve redigere i disegni di progetto e l’asseverazione per dichiarare se gli interventi rientrano tra quelli ricadenti nella CILA e se rispettano le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico-sanitarie.
Gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono quelli ricadenti nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali
Generalmente i lavori di manutenzione straordinaria sono quelli in cui si determina una nuova distribuzione degli spazi interni senza modifiche delle facciate o dei volumi.
Il tecnico abilitato deve dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa e con il committente e che gli interventi non prevedono il rilascio di un titolo abilitativo. E’ quindi il tecnico a caricarsi della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati solo con una semplice comunicazione CILA.
La CILA, essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. Viene presentata dal proprietario presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.
Anche un professionista abilitato, (architetto, geometra, ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari. Il coinvolgimento di un professionista abilitato è necessario comunque per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, infatti, dichiara che le opere realizzate tramite CILA rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).
Nei casi in cui nelle opere di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per la ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).
Devono ritenersi sottoposti a CILA:
– gli interventi di manutenzione straordinaria, compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio;
– il restauro e risanamento conservativo leggero, non riguardante parti strutturali dell’edificio;
– gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
– le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che siano eseguite in aree interne al centro edificato);
– i movimenti di terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola ed alle pratiche agro-silvo-pastorali;
– la realizzazione di serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola che presentino strutture in muratura;
– la realizzazione di pertinenze minori che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, non qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale .
La SCIA è una semplice segnalazione, corredata dalla documentazione richiesta dalla normativa di settore, da parte dell’interessato all’amministrazione pubblica competente. Non può essere utilizzata nei casi in cui siano richiesti “titoli espressi” – ovvero in presenza di vincoli normativi di carattere ambientale, paesaggistico, culturale o inerenti la salute, la sicurezza pubblica, la difesa nazionale – senza che vengano preventivamente acquisiti gli atti di assenso dell’Ente preposto alla tutela del vincolo stesso (art. 22, c. 6, D.P.R. n. 380/2001, cosiddetta SCIA Condizionata).
L’innovazione più importante, rispetto alla Dia, consiste nel poter iniziare qualsiasi attività dalla data di presentazione della SCIA all’amministrazione competente, purché siano verificate due condizioni, quali:
Il campo di applicazione SCIA riguarda:
Può presentare la SCIA edilizia il titolare di un diritto reale sull’immobile (ad es. proprietario, usufruttuario, persona fisica o giuridica) o chiunque ne abbia titolo in base a valido negozio giuridico (es.: delega o procura, da parte del proprietario).
La SCIA edilizia va presentata su carta semplice al Comune prima dell’inizio dei lavori e va redatta compilando il modello unico semplificato apposito disponibile presso ogni Comune o scaricabile via internet.
La SCIA diventa efficace dalla data della sua protocollazione. L’attestazione di avvenuta presentazione è rappresentata da una ricevuta rilasciata immediatamente anche in via telematica. In caso di mancato rilascio della ricevuta, la SCIA presentata produce comunque i suoi effetti.
La scelta della porta è determinata non solo da questioni estetiche ma anche da eventuali problemi di spazio o dalla necessità di risolvere tante situazioni particolari.
A battente, è la porta tradizionale ma anche la più comune. L’anta è fissata tramite le cerniere ad un lato del vano dell’apertura e ruota sull’asse laterale verticale per aprirsi. E’ possibile scegliere il lato di apertura, solitamente da sinistra a destra, per favorire l’impugnatura con la mano destra. Ma anche il senso, cioè la direzione di apertura: all’interno della stanza in cui ci si trova (a tirare) o verso quella in cui si entra (a spingere). Sono fattori importanti che vanno decisi prima della posa in opera.
La porta a battente è pratica da aprire e muovere, l’unico vincolo è dato dall’ingombro dell’anta, per il quale non ci possono essere ostacoli. L’ingombro richiesto per l’apertura corrisponde al raggio che l’anta traccia, con un angolo di almeno 90°.
Controtelaio e telaio sono un unico elemento che, una volta installato, va rifinito in modo da risultare invisibile: a questa struttura va agganciata l’anta con le cerniere a scomparsa.
Le porte bidirezionali sono particolari porte a battente che si aprono sia a spingere sia a tirare, quindi hanno il pregio della versatilità. Sono dotate di cerniere a pivot, che permettono l’apertura nelle due direzioni. Spesso la presenza della serratura magnetica, a filo dell’anta e del telaio, aggiunge praticità.
Scorrevoli, in due versioni. Nate come porte salva spazio per i locali di servizio, hanno un’importante valenza estetica oltre che funzionale. Due sono le tipologie: interno ed esterno muro.
Con anta singola o doppia: nel secondo caso si tratta di porte speculari, con un carrello apposito che ne può permettere l’apertura simultanea. Servono però due controtelai per ciascuna anta, da alloggiare in entrambe le pareti.
L’effetto visivo è molto scenografico, soprattutto quando le ante sono in vetro decorato. Inoltre, è possibile abbinare ante scorrevoli a parti fisse, aumentando la zona aperta e la luce nella zona giorno.
Mantovana: si tratta di una fascia esterna che copre il binario di scorrimento. E’ un elemento estetico, solitamente uguale al pannello della porta, in legno o laccato, che può continuare in una fascia perimetrale, nella parte superiore, per tutto l’ambiente. E’ una soluzione classica che però rimane attuale.
Senza binario: alcune porte sembrano esserne prive. Quando scorrono, mostrano solo l’anta, sia quando è aperta sia quando è chiusa. Il meccanismo è nascosto dal pannello stesso, che si muove insieme all’anta con binario e ruote montati dietro.
Una porta priva di stipiti, coprifili e cornici si definisce filo muro o raso muro. L’effetto è quello di un’anta ritagliata sulla parete, a filo, in continuità con essa, quindi senza elementi sporgenti.
Filomuro possono essere sia modelli a battente sia scorrevoli.
Le cerniere a scomparsa regolabili ed il telaio in alluminio sono fondamentali per ottenere questo risultato: si inseriscono perfettamente nella parete senza lasciare elementi tecnici a vista. La serratura magnetica garantisce una chiusura perfetta della porta.
Riguardo le finiture, dal punto di vista estetico le possibilità sono infinite e personalizzabili. Ad esempio, le ante si mimetizzano e scompaiono nella parete se rivestite con la stessa carta da parati o la stessa tinteggiatura: in questo modo gli spazi sembrano amplificati. Se si vuole invece dare un tocco di colore alla stanza o sottolineare l’accesso al locale, basta scegliere la finitura o la tinta dell’anta in contrasto con quello della parete.
Altro elemento da considerare è il zoccolino: ideale quello filo muro (altrimenti sporgerebbe rispetto alla porta). Elegante ed essenziale, da alcune aziende viene proposto anche in abbinamento alla finitura della porta e con retroilluminazione segna passo. Per la sua installazione può essere necessario realizzare una controparete.
Per installare una porta filo muro è necessario eseguire dei lavori sulla muratura: questo consente di inserire uno specifico controtelaio.
In caso di ristrutturazione, se si desiderasse avere questo tipo di porte, non è possibile conservare i controtelai già installati, anche se in buone condizioni.
Da catalogo, le porte a battente misurano 80 cm di larghezza e 200/210 cm di altezza: ideali per un passaggio agevole. Queste misure sono al netto del telaio, quindi in genere bisogna aggiungere 4 cm su entrambi i lati e sulla parte superiore, per un totale di 88 x 204/214.
Spesso le porte sono disponibili anche in altre dimensioni, fino a 100 cm di larghezza e con altezze fino a 270 cm. Va tenuto presente che il costo aumenta per il fuori standard, anche fino al 30%.
Per le porte a battente è meglio non superare la larghezza di 80 cm, altrimenti è meglio optare per un serramento a doppia anta. Infine 60 cm è la larghezza minima consentita per una porta adatta per un ripostiglio o una cabina armadio.
Una tendenza è quella delle porte a tutta altezza, da 240 a 270 cm, che possono arrivare fino al soffitto della stanza. Se a battente, in genere sono filomuro, quindi hanno design minimale, ma il loro impatto estetico è molto forte e deciso e diventano un elemento architettonico. Disponibili anche scorrevoli, sono porte adatte soprattutto per la zona giorno.
Se in vetro, aggiungono luminosità agli ambienti.
L’acquisizione di questi documenti è una tutela per l’acquirente, nonché per chi si occuperà di mettere in opera la porta. Sono inoltre necessari per contestazioni o per un’eventuale richiesta di detrazioni fiscali.
Le spese per l’acquisto, fornitura e posa delle porte possono essere detratte al 50% nell’ambito del Bonus Ristrutturazione ma solo se comprese in un più ampio lavoro di ristrutturazione, manutenzione straordinaria e risanamento conservativo dell’abitazione. Per esempio, nel caso in cui venga modificato il foro porta, con un suo allargamento o con demolizioni di “modesta entità”. Ma è possibile ottenerle anche sostituendo una porta a battente con una scorrevole dotata di controtelaio interno alla muratura. Il pagamento deve sempre avvenire con bonifico bancario “parlante”.
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