L’altezza rilevante dei soffitti è una risorsa da sfruttare, con soluzioni che variano in base allo spazio.
Se nelle abitazioni di nuova costruzione l’altezza interna è in media di circa 270/300 cm, nella maggior parte di quelle che appartengono al patrimonio immobiliare esistente è decisamente superiore. Si tratta di quasi tutti gli appartamenti degli edifici civili costruiti in Italia fino all’inizio degli anni Settanta, di quelli antichi e storici e delle case singole, sia in città sia nelle zone suburbane. Spostandosi poi dai centri storici alle prime periferie, si trovano anche esempi di archeologia industriale in cui i volumi interni raggiungono altezze con valori decisamente elevati, ben oltre i 400 cm. A proposito di edilizia esistente, vanno poi considerati anche tutti gli esempi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi, incentivato con leggi ad hoc in quasi tutte le Regioni Italiane: qui le altezze sono almeno doppie.
Dunque, l’”altezza notevole dei soffitti” rappresenta un tema diffuso più di quanto si pensi, una grande risorsa da sfruttare. Ma come fare?
In tutti i casi in cui i soffitti superano ampiamente il valore minimo stabilito dal Regolamento edilizio del Comune (o della Regione) in cui è situato l’immobile, si può, con progetti mirati, sfruttare al meglio le altezze generose degli interni.
Certamente le soluzioni sono molteplici e si differenziano per lo spazio a disposizione, per le finalità di utilizzo e per la tipologia di intervento a cui fa capo la creatività del progettista. Si passa dall’aumento della superficie della casa, sfruttando l’altezza per aggiungere un livello con un soppalco, alla creazione di controsoffitti dagli usi svariati fino al solo rialzo della quota di pavimento con una pedana.
Di qualsiasi natura e tipologia sia l’intervento per sfruttare l’altezza, è necessario verificarne prima la fattibilità, dal punto di vista normativo e tecnico.
Altezza notevole dei soffitti: tutte le soluzioni che variano in base allo spazio
Generalmente l’estensione del soppalco dipende dall’altezza del soffitto: tanto più questa cresce, quanto più il soppalco può essere ampio. Deve avere il lato maggiore aperto sugli spazi sottostanti ed essere dotato di un parapetto alto almeno 110 cm. Per la verifica dell’aeroilluminazione si deve tener conto della superficie totale (locale soppalcato+soppalco).
Le scale, modulari e componibili, sono realizzazioni custom made che possono soddisfare qualsiasi esigenza, sia di spazio sia di impatto visivo. E si possono integrare in ogni progetto di soppalco realizzato con qualsiasi materiale.
Tipologie di soppalco a confronto
- In metallo: la struttura viene di solito ancorata alle pareti, ma a seconda di come si sviluppa e della muratura esistente, può richiedere i montanti di sostegno. Il piano di calpestio si realizza con un assito di legno o in lamiera, da rivestire con qualsiasi tipo di pavimento, persino lastre di vetro. Si può rifinire in armonia con lo stile ed i colori della casa o lasciare a vista. Garantisce stabilità ed effetto scenico.
- In legno: autoportante o da ancorare alle pareti, il telaio ligneo è più veloce da realizzare rispetto alla altre tecniche, perché composto da elementi prefabbricati. Di grande fascino, è durevole.
- In muratura: si può fare ricorso a tecniche costruttive diverse (per esempio travi in cemento armato + tavelle in laterizio + tamponamento in cemento o cartongesso), con i tempi richiesti dall’edilizia tradizionale. E’ stabile ed è privo dell’effetto vibrazione che talvolta si avverte nelle altre due tipologie.
Normativa ed autorizzazioni comunali
E’ convenzione ipotizzare in 450 cm l’altezza minima per inserire un soppalco praticabile. (abitabile). Ma tale valore va considerato “un’indicazione di massima”, poiché c’è una serie di norme da rispettare.
La costruzione di un soppalco per aggiungere superficie abitabile è un’opera disciplinata dalla normativa edilizia del Comune dove è situato l’immobile.
I singoli Comuni, infatti, possono redigere un proprio Regolamento edilizio sulla base di quello “tipo” predisposto dalla Regione di riferimento il quale, a sua volta, fa capo ad una disposizione nazionale unica che è il DM del 5 Luglio 1975. Oppure possono scegliere di adottare quello Regionale. Questo significa che esistono differenze a livello nazionale, da Comune a Comune, oltre che da Regione a Regione, in particolare in merito alle altezze minime necessarie sopra e sotto il soppalco, affinchè gli spazi siano abitabili.
Laddove non esistano indicazioni, resta valido il DM del 1975 che fissa a 270 cm l’altezza per gli spazi abitabili ed a 240 cm quella per i vani di servizio (come bagno e corridoio).
Un esempio. Il Regolamento edilizio di Milano prescrive che 210 cm sia l’altezza minima degli spazi sottostanti ai soppalchi ed anche quella tra il pavimento finito dei soppalchi ed il soffitto finito dei locali. Con tali caratteristiche, la superficie dei soppalchi, esclusa la scala di accesso, non deve essere superiore ad un terzo di quella del locale soppalcato.
E’ previsto infatti, un aumento della superficie dal soppalco qualora si abbinano altezze maggiori.
La sesta sezione del Consiglio di Stato, nella sentenza n. 4166/2018 pubblicata il 9 Luglio, ha confermato che la realizzazione di un soppalco rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Pertanto, è necessario presentare in Comune la relativa pratica edilizia (in genere la Scia).
In assenza di tale iter burocratico, si commette il reato di abuso edilizio che, oltre ad un procedimento penale, comporta anche l’obbligo di demolizione dell’opera realizzata in maniera illecita.
Pedana: soluzione salva spazio che permette di recuperare cm preziosi con un minimo rialzo di quota
Qualsiasi forma e dimensione abbia, la pedana non è equiparabile ad un soppalco. E’ di tutt’altra natura e va considerata piuttosto alla stregua di un elemento d’arredo. In ogni caso, si devono osservare le norme edilizie locali.
La normativa
Se non si modificano la dimensione dei locali, i rapporti di aeroilluminazione né la destinazione d’uso, non è necessario chiedere un’autorizzazione edilizia in Comune.
Non è permesso costruire pedane che riducano l’altezza del locale, anche se solo in una delle sue parti, al di sotto dei 210 cm (se l’altezza dell’ambiente è di 270 cm, la pedana non può superare quindi i 60 cm), a meno che non siano assimilabili ad elementi d’arredo (come la base del letto). Quando affiancata a parapetti o finestre, questi devono essere alzati a 110 cm.
Considerando che le pedane possono essere costruite seguendo diversi metodi, da una struttura in legno a griglie in metallo e su strutture esistenti anch’esse costruite seguendo diverse tipologie edilizie, è sempre bene richiedere la consulenza preliminare di un tecnico esperto che ne valuti il peso.
Il ripostiglio in quota
Quando il soffitto raggiunge altezze superiori al minimo richiesto, si possono creare dei ribassamenti che regalano molti vantaggi. Un esempio? Se il vano che si ricava è di almeno 50 cm, può essere sfruttato come deposito.
La normativa
Alcuni regolamenti edilizi consentono a bagni, corridoi e spazi di servizio di avere altezze inferiori rispetto alle altre stanze. Si può sfruttare questa possibilità ribassando il plafone e ricavare un vano per contenere. In molti casi, un controsoffitto di 15-20 cm è necessario per alloggiare impianti.
In genere è possibile realizzare liberamente un controsoffitto ispezionabile, che non viene aggiunto alla superficie della casa, purchè:
- l’accesso non avvenga con scala fissa
- abbia altezza interna inferiore a 180 cm (in edilizia esistente) o a 80 cm (nuove costruzioni)
- sia completamente chiuso
- visto che non si tratta di un soppalco abitabile, non è necessario richiedere l’autorizzazione edilizia comunale (quindi si cataloga come intervento edilizio minore), a meno che, per la sua realizzazione, non si intervenga sulla struttura portante.
Sconti fiscali
E’ valida fino al 31/12/2019 la detrazione Irpef pari al 50% (fino ad un massimo di 96mila euro per abitazione) dei costi sostenuti per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (Bonus 50%).
Dei casi analizzati in questo servizio, il soppalco abitabile è sicuramente agevolato fiscalmente.
Le altre due soluzioni (pedana e ripostiglio) lo possono essere solo se fanno parte di un più ampio intervento classificato in una delle tre categorie sopra citate.