Come documentare l’efficienza della casa: dall’APE ai sistemi LEED e GBC
Dal 2009 è obbligatorio certificare le prestazioni energetiche degli immobili. La normativa a tale riguardo ha subito, nel tempo, diverse modifiche.
Oggi è l’APE, attestato di prestazione energetica, il documento specifico obbligatorio che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio. Si tratta di uno strumento di controllo utile (e necessario) nei momenti di acquisto e locazione di un immobile. In più è usato per garantire maggior trasparenza sulla qualità di un involucro. Tale attestazione, come da DM 26 giugno 2015, certifica infatti il rispetto dei requisiti minimi di prestazione energetica di un edificio, con l’obiettivo di portare un miglioramento delle prestazioni energetiche del patrimonio immobiliare italiano complessivo.
Ed è in quest’ottica che vengono proposti anche altri protocolli energetici, che restano volontari, i quali si diversificano per metodo, variabili studiate e criteri di controllo.
Oltre all’APE (nelle sue variabili regionali), gli eco-sostenibili possono disporre di altre certificazioni, tra le quali Casa-Clima e LEED, che accompagnano il committente in ogni fase della casa, dalla nuova edificazione alla ristrutturazione fino al monitoraggio delle prestazioni, per garantire il rispetto dei parametri che definiscono una casa energeticamente efficiente.
L’attestato APE esprime la classe energetica di un edificio o di una unità immobiliare in termini di kilowattora consumati all’anno per metro quadrato (kWh/mq anno) dai servizi energetici presenti.
In sostanza, vengono stimati i consumi energetici per la climatizzazione invernale ed estiva, la ventilazione meccanica, la produzione di acqua calda sanitaria, l’illuminazione ed il trasporto di persone o cose e viene sinteticamente espressa l’efficienza energetica dell’immobile, per mezzo dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, con una lettera: dalla G, la meno efficiente, alla A+, la più efficiente.
Per tutte le nuove costruzioni, a seguito di ristrutturazione importante o di riqualificazione energetica, l’APE è obbligatorio. Se l’unità immobiliare non è già dotata di APE, perché datata, è obbligatorio redigerla anche solo per la vendita o locazione.
L’APE deve essere redatto dal certificatore, così come individuato dal DPR 16/04/2013 n°75: ossia da società di servizi energetici (ESCO) e tecnici abilitati che non siano coinvolti nella progettazione, realizzazione, fornitura di materiali relativa all’immobile, né coniuge o parente fino al quarto grado del richiedente l’APE.
Secondo la normativa nazionale, sono tecnici abilitati all’esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti asserviti agli edifici stessi, come architetti ed ingegneri o coloro che abbiano adeguato titolo di studio ed un attestato di frequenza di un corso specifico per la certificazione energetica degli edifici.
Le Regioni hanno facoltà di inserire ulteriori criteri restrittivi per la figura del certificatore energetico, come il superamento di corsi specifici e l’iscrizione in appositi elenchi.
Il costo dell’APE varia in relazione alle dimensioni ed alla possibilità di redazione in forma semplificata; per esemplificare si può considerare un prezzo base medio di 200-250€ per un alloggio nuovo con caratteristiche standard.
Il documento vale per 10 anni, sempre che non intercorrano modifiche edilizie o impiantistiche che vadano ad incidere sulla prestazione energetica globale del fabbricato.
La data della validità è riportata nella prima pagina dell’APE, sul lato destro.
L’APE non ha di per sé un valore quantificabile sul mercato immobiliare, se non il suo costo vivo. Piuttosto, ha consentito che i costi per il fabbisogno energetico diventassero progressivamente una variabile economica importante nella valutazione di una casa.
Sempre più spesso chi compra casa confronta il maggior costo di un alloggio nuovo ed efficiente con il minor costo di un alloggio esistente energivoro, da ristrutturare ed al quale devono essere applicati i costi di riqualificazione energetica oltre che quelli della semplice ristrutturazione.
Ciascun appartamento deve avere un APE, con riferimenti catastali univoci, così come eventuali unità immobiliari non residenziali (negozi ed uffici). In condominio, in caso di alloggi con caratteristiche assimilabili in fatto di forma, esposizione e materiali, i calcoli risultano semplificati.
Questa certificazione è prodotta da un ente terzo: Agenzia per l’Energia CasaClima.
Il protocollo è caratterizzato da un iter complesso che punta al controllo del rispetto dei parametri e dei criteri stabiliti ed alla qualità costruttiva.
L’iter di certificazione CasaClima, infatti, inizia dall’invio, da parte del committente/tecnico, della documentazione relativa alla progettazione energetica. Il tecnico viene supportato dall’Agenzia durante tutto il percorso della certificazione, con la possibilità, qualora emergano delle criticità, di integrare o valutare soluzioni energeticamente più performanti.
Il costo della certificazione CasaClima è definito da un tariffario in base alla superficie netta riscaldata (SNR). Per edifici con SNR fino a 300 mq è di 1.500€ + IVA, comprese le spese per i sopralluoghi in cantiere, che sono un aspetto fondamentale della certificazione.
Il percorso per la certificazione CasaClima prevede, oltre alla richiesta di una dettagliata documentazione fotografica, anche lo svolgimento durante la costruzione dell’edificio di almeno due sopralluoghi per verificare la corrispondenza con il calcolo energetico effettivo e la documentazione presentata.
Nel caso dell’APE, solo dal 2015 è obbligatorio almeno un sopralluogo da parte del tecnico incaricato. Questi poi accredita l’APE presso l’ente di accreditamento di competenza, il quale ha l’obbligo di fare solo il 2% oppure il 5% (dipende dalle Regioni) di controlli sugli APE certificati.
CasaClima fa un controllo del 100% dei propri certificati.
L’Agenzia, inoltre, richiede un test finale di tenuta all’aria (Blower Door Test) per verificare sia la tenuta all’aria sia la qualità costruttiva dell’edificio. Un edificio senza infiltrazioni d’aria evita non solo perdite energetiche ma garantisce l’assenza di formazione di possibili punti di degrado.
GBC Italia (Green Building Council Italia) è un’associazione no profit che fa parte della rete internazionale dei GBC presenti in molti altri paesi. Grazie ad un accordo di partenariato con USGBC, GBC Italia adatta alla realtà italiana e promuove il sistema di certificazione indipendente LEED. In più, ha ideato una serie di altri sistemi di certificazione, GBC, a misura del patrimonio edilizio nazionale.
I protocolli energetico-ambientali LEED e GBC prendono in considerazione una pluralità di altri aspetti, oltre all’efficienza energetica: l’impatto dell’edificio sul sito di costruzione, la sua interazione con i trasporti e la mobilità di prossimità, la gestione dell’acqua, i materiali impiegati, la gestione e lo smaltimento dei rifiuti prodotti, il comfort e la salubrità degli spazi interni.
LEED BD + C è specifico per edifici di nuova costruzione o in corso di ristrutturazione (ampi complessi residenziali)
LEED O + M è adatto per gli edifici esistenti sottoposti ad interventi di miglioramento e comprende attività di gestione e manutenzione.
LEED ND si applica ai nuovi progetti di sviluppo di quartiere o a progetti di riqualificazione.
GBC HOME è specifico per gli edifici residenziali e le piccole strutture ricettive.
GBC Historic Building è rivolto agli edifici storici costruiti prima del 1945. Si applica ad interventi di restauro, riqualificazione o recupero, anche di parziale integrazione, nell’ambito di interventi che coinvolgono elementi rilevanti degli impianti di climatizzazione ed il rinnovo o la riorganizzazione funzionale degli spazi interni, compatibilmente con la salvaguardia dei caratteri tipologici e costruttivi dell’edificio.
GBC Quartieri si applica a progetti di nuovo sviluppo o rigenerazione di quartieri.
GBC Condomini, in fase sperimentale, è l’ultimo protocollo GBC Italia ideato per dare una risposta concreta ed il supporto all’esigenza di riqualificazione profonda degli edifici residenziali condominiali: questo protocollo non si applica ai casi di demolizione e ricostruzione dell’esistente.
All’interno dei diversi protocolli è richiesta una particolare attenzione agli aspetti energetici.
Quasi sempre viene richiesta la simulazione energetica dinamica, una metodologia che permette di simulare il reale funzionamento dell’edificio fornendo così delle stime molto più precise dei consumi energetici rispetto al calcolo di norma effettuato per la redazione dell’APE.
La simulazione energetica dinamica permette di inserire in modo dettagliato non solo le caratteristiche tecniche dell’edificio, ma anche le modalità di utilizzo da parte degli utenti.
Nel caso poi degli edifici esistenti, il protocollo GBC Condomini, che è in fase sperimentale e sarà attivato a breve, richiede che sia effettuata la diagnosi energetica, che consiste nello studio dello stato di fatto, delle condizioni d’uso reali e delle possibili soluzioni di intervento che ottimizzino il rapporto costi-benefici con l’obiettivo di ottenere un maggior livello di comfort associato ad una minore spesa energetica.
Utilizzare i protocolli LEED e GBC per progettare e costruire il proprio immobile e la propria casa significa ottenere un risultato integrato di confort ed efficienza superiori a quelli garantiti dai tradizionali approcci.