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Investimenti immobiliari: conviene investire contro la crisi?

Investimenti immobiliari: conviene investire contro la crisi?

La casa,  sia prima che seconda, viene considerata un ottimo investimento. Per questo motivo l’87% dei beni reali detenuti dalle famiglie italiane è rappresentato da immobili aventi un valore di circa 5 miliardi di euro.

Tre Italiani su quattro abitano in una casa di proprietà. Tra abitazioni di vacanza, immobili in affitto o sfitti esistono nove milioni di “seconde case”.

Il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà. Si tratta di una statistica positiva per quanto riguarda le ripercussioni sul tessuto sociale del Paese.

In Italia l’immobile ha un ”valore particolare” sia per motivi culturali sia per la grande disponibilità di immobili a disposizione.

Vi è un atavico pragmatismo che non è stato scalfito dall’era moderna e che spinge l’Italiano medio ad  effettuare investimenti solidi e tangibili al posto di una ricchezza spesso virtuale e pronta a scomparire al primo crollo dei mercati azionari. Per questi motivi, si è convinti che un immobile regga di valore nel tempo e tende ad incrementarlo, proteggendo il proprietario dal rischio di inflazione.

Possedere un’abitazione è un elemento sia di sicurezza sia di stabilità.

Ma la grande propensione degli Italiani ad investire nel mattone non si è fermata alla prima casa.

Investire in un appartamento è sicuramente un investimento sicuro. Si tratta di un bene rifugio sul quale investire anche la maggior parte dei propri risparmi.

Esiste però un enorme patrimonio immobiliare inutilizzato. Molte persone, in seguito a delle eredità ricevute, possiedono una o più case. Vendere questi immobili può risultare abbastanza complesso.

L’acquisto di un immobile è uno dei tanti modi per investire i tuoi risparmi. Negli ultimi anni, si tende ad attribuire alla casa uno status speciale. L’asset immobiliare, in realtà, eccetto la prima casa, dovrebbe essere trattato come un qualsiasi altro asset finanziario.

Quali sono gli elementi da tenere in considerazione prima di fare un investimento immobiliare?

  • La valutazione: se si guarda al valore reale degli immobili, negli ultimi 25 anni, si può notare come quest’ultimo sia sceso mediamente del 15%. Ciò significa che coloro che avessero investito in immobili, non sarebbero riusciti a proteggere  dall’inflazione il valore del proprio capitale. L’ubicazione geografica del tuo investimento è fondamentale. Se il valore immobiliare è rimasto costante, in grandi città, come Roma e Milano, è crollato di conseguenza in altre aree del Paese.
  • Le tasse: stai valutando la possibilità di fare un investimento immobiliare? Uno degli elementi da considerare è il fattore fiscale. L’Imu è stata abolita per la prima casa non di lusso sia per i proprietari di immobili adibiti ad abitazione principale sia per i detentori di immobili. (per coloro che vivono in una casa in affitto detenuta a titolo di abitazione principale). Non si può dire lo stesso per le seconde case. E poi ci sono anche le tasse locali.
  • L’affitto: il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, in alcune aree geografiche e come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare. Il tasso di morosità da parte degli inquilini è molto elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati.
  • La liquidità: vendere la propria casa richiede molto tempo ed in costi di intermediazione possono essere molto onerosi. Un investimento immobiliare è per definizione poco liquido.
  • La diversificazione: possiedi già una prima casa? Allora sei probabilmente molto esposto al rischio legato al settore immobiliare. In caso di crisi specifica del settore, per evitare di essere troppo esposti al rischio, è fondamentale diversificare i propri asset tra diverse asset class.

Conviene ancora investire in un immobile?

In linea generale, l’attuale contesto sia economico sia finanziario dell’Italia potrebbe rendere sensata la scelta di investire nel mattone. Molti osservatori hanno sottolineato che i tassi di interesse ancora bassi e la ripresa dell’economia, potrebbero continuare almeno per il momento a fornire supporto al mercato immobiliare.

Chi deve fare un acquisto immobiliare come investimento per cambiare casa o per scelta di vita diversa, è consigliabile che approfitti di una fase che può essere sicuramente considerata adatta e positiva da “sfruttare” per queste motivazioni. 

Coloro i quali intendono vendere tanto per vendere, senza un programma ancora ben definito, possono anche aspettare un attimo, perché dovrebbe arrivare gradualmente, una fase in cui ci potrà essere un lieve aumento dei prezzi.

Queste analisi hanno evidenziato i due trend che oggi caratterizzano il mercato immobiliare ovvero l’ attività di compravendita in crescita ed i prezzi in fase di stabilizzazione. È proprio sulla base di questi due elementi, una parte degli osservatori di mercato, ha sottolineato la necessità di investire adesso e di comprare casa prima che i prezzi riprendano a salire.

Investire per rivendere o affittare casa da privato

Perchè è importante investire nell’acquisto di un immobile per affittare casa da privato? Quali profitti potresti generare? A seguire 3 motivi per cui dovresti pensarci.

1. Costruisci la tua rendita mensile

Il mattone è ancora un valido investimento. Facendo un paragone con altre tipologie di investimento finanziario, che rendono al massimo il 2%, l’acquisto di una casa da mettere in affitto rende molto di più. In particolare se l’immobile acquistato si trova nella zona centrale di una grande città come Milano o Roma. Il costo iniziale sarà elevato ma sarà molto più facile affittare a prezzi più alti. Facciamo un ipotesi e un po’ di conti:

Investimento iniziale La quota per l’acquisto di un immobile varia molto da città a città e in base ad altri fattori come la metratura, la vicinanza dal centro, ecc. Facciamo un esempio a Milano. Il prezzo medio al mq a Milano è di 3600,00€. Prendiamo una casa di 70 mq a 252000,00€. Bisogna aggiungere un 10% tra burocrazia, notaio e spese accessorie. In definitiva avremo speso 277000,00€.

Affitto dell’immobile

Il prezzo medio al mq per l’affitto a Milano città è di 23,00€. Per un’abitazione di 70 mq l’affitto sarà di 1610,00€. Il reddito lordo annuo sarà:

1610€/mese per 12 mesi ossia 19320,00€ lordi.

Ai 19320€ vanno sottratti i costi di manutenzione straordinaria ( la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino) e i costi di cedolare secca, IMU e altre tasse per un totale di circa 2300€.

Reddito netto

Possiamo calcolare il reddito netto per l’affitto di una casa da privato a Milano:

  • Reddito lordo: 19320,00€
  • Spese di gestione e tasse: 2300,00€
  • Investimento iniziale: 252000,00€

Il rendimento netto annuale può essere calcolato sottraendo al reddito lordo le spese e dividendo il totale per l’investimento iniziale.

(19320 – 2300)/252000= 0,068 ossia il 6,8% annuo!!!

2. Acquistare monolocali da affittare

L’acquisto di un monolocale in una grande città come Roma o Milano può rappresentare un buon investimento a lungo termine. Negli ultimi anni i prezzi per le case sono diminuiti fino al 30% rispetto al periodo pre crisi del 2008. I prezzi per gli affitti invece continuano a salire.

Perchè acquistare un monolocale a Milano?

Hai almeno due validi motivi:

  1. Prezzo di acquisto fino al 30% in meno rispetto al periodo pre crisi
  2. Il prezzo degli affitti è in continua ascesa.

Dobbiamo dire che purtroppo l’aumento dei prezzi degli affitti è un sintomo della condizione economica non troppo rosea degli italiani che non possono acquistare casa.

Aggiungo un terzo motivo per cui dovresti acquistare un monolocale da affittare: affittare un appartamento di piccole dimensioni è più facile! Il target di pubblico si estende, oltre che ai piccoli nuclei famigliari, anche agli studenti o ai single che intendono lasciare la casa dei genitori.

3. Acquistare immobili da ristrutturare per rivenderli

Comprare un immobile, ristrutturarlo, rivenderlo e guadagnarci? Questo è il momento giusto. Con i prezzi delle case che sono scesi fino al 30% negli ultimi anni puoi pensare di acquistare una casa da ristrutturare per rivenderla. Vediamo quali sono gli aspetti da valutare:

  1. Acquistare in una zona della città dove la domanda da parte dei consumatori è forte. Di solito, per investimenti di questo genere, devi puntare a zone della città o ai quartieri dove la rivendita è facilitata dalla domanda di acquisto. Scegli i centri storici.
  2. Ci sono alcune tipologie di abitazione più facili da vendere dopo una ristrutturazione: i monolocali e i bilocali. Queste due tipologie di immobili sono molto richieste nel mercato immobiliare, soprattutto se presenti in zone in cui sono presenti nelle vicinanze servizi e collegamenti con i mezzi pubblici.
  3. Da valutare bene il costo della ristrutturazione. Se l’immobile è da ristrutturare con piccoli lavori non strutturali puoi generare dei profitti fino al 12% sull’investimento iniziale. Per conoscere i costi devi chiedere un preventivo ad una società edile e valutare preventivamente l’entità dei lavori da effettuare e quali sono le tempistiche. Se i costi di acquisto/ristrutturazione sono bassi e i tempi dei lavori di breve durata puoi fare un affare!

Intendi fare un investimento immobiliare acquistando una casa da ristrutturare? Contattaci

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