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Cambio destinazione d’uso: norme e procedure necessarie

Cambio destinazione d’uso: norme e procedure necessarie

Il cambio di destinazione d’uso è il mutamento della destinazione urbanistica di un determinato immobile. Si tratta di un provvedimento con il quale un appartamento viene trasformato in studio professionale o viceversa.

E’ fondamentale non confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, dato che quest’ultima, sostanzialmente, serve a determinare il valore fiscale di un dato immobile.

La categoria catastale non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici, con la conseguenza che utilizzare un immobile per un impiego differente dall’uso per il quale è accatastato, di per sé, non determina una violazione delle regole urbanistiche.

Destinazioni d’uso: quali sono?

Le destinazioni d’uso solitamente si rinvengono nelle norme di attuazione del piano regolatore generale e, di conseguenza, tendono a variare a seconda del luogo in cui sorge l’immobile.

Le principali destinazioni d’uso, tuttavia, sono le seguenti:

–  Residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;

–  Industriale ed artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie ed in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda;

Commerciale al dettaglionegozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

Turistico-ricettivaalberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere; 

– Direzionale e di serviziobanche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere, fiere;

Commerciale all’ingrosso e depositi;

Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

In caso di diverse destinazioni d’uso di un’unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Ciò significa che, se una unità è residenziale al 50,01% ed al 49,09 è commerciale, allora trattasi di residenziale.

Cambio di destinazione d’uso: quali sono i passi da fare?

Quando è necessario ottenere l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso, per comprendere di quale titolo si ha bisogno occorre tuttavia considerare la necessità o meno di eseguire opere.

Se queste non sono necessarie, infatti, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l’edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con l’asseverazione di un tecnico abilitato.

Una volta presentato tale documento, non occorre attendere oltre e si può provvedere subito alla modifica.

Se, invece, il cambio di destinazione d’uso richiede l’esecuzione di lavori, occorre domandare al Comune il rilascio del Permesso di Costruire, che è subordinato alla previa esecuzione dei controlli necessari e all’attestazione della congruità del piano di lavori ipotizzato con gli strumenti urbanistici in vigore. Prima di tale concessione, non si può procedere con le opere richieste.

In ogni caso, è opportuno precisare che su quale sia il titolo abilitativo effettivamente necessario per il cambio di destinazione d’uso non vi è piena uniformità di vedute.  E’ sempre bene informarsi preliminarmente presso il proprio Comune per evitare di commettere errori.

Cambio destinazione d’uso: quando serve l’autorizzazione?

Non sempre il cambio di destinazione d’uso prevede il rilascio di un’autorizzazione urbanistica, che è richiesta solo quando da tale operazione derivi il passaggio ad una categoria funzionale diversa, rientrante nelle seguenti:

  • residenziale
  • turistico-ricettiva
  • produttiva e direzionale
  • commerciale
  • rurale

A tal fine, occorre considerare la destinazione d’uso prevalente in termini di superficie utile.

Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all’interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente.

Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Il cambio di destinazione d’uso, quindi,  ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in Comune un Permesso a costruire. Ciò avviene a meno che il cambio avvenga nella stessa categoria. Ad esempio, da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia SCIA.  

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Ad esempio, si può sempre trasformare un affittacamere in abitazione, caratteristiche intrinseche permettendo.

Questi sono i passaggi da fare, per quanto riguarda il cambio d’uso dal punto di vista urbanistico. successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.  Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà depositare al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Quali sono i costi previsti per il cambio di destinazione d’uso?

I costi necessari per il cambio di destinazione d’uso comprendono, oltre alle spese necessarie per effettuare gli eventuali lavori, anche:

  • il compenso per il tecnico incaricato di realizzare il progetto e per quello al quale è eventualmente affidata la direzione dei lavori;
  • le spese di segreteria per il rilascio delle autorizzazioni richieste;
  • le spese per gli oneri di urbanizzazione, che variano da Comune a Comune.

Hai intenzione di effettuare un cambio di destinazione d’uso? Contattaci.

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