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Fibra ottica in condominio: una risorsa destinata a tutti

Fibra ottica in condominio: una risorsa destinata a tutti

E’ obbligatoria nelle nuove costruzioni e quando c’è una ristrutturazione profonda

La fibra ottica in condominio è una dotazione obbligatoria per tutti i nuovi edifici. Il decreto Sblocca Italia 133/2014, infatti, ha introdotto l’articolo 135 bis nel Testo unico sull’edilizia che ha disposto come gli edifici di nuova costruzione, “per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1 Luglio 2015, devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multi servizio passiva, interna all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete”.

Ed ancora: “tutti gli edifici di nuova costruzione, per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1 Luglio 2015, devono essere equipaggiati di un punto di accesso.

Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1 Luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire”.

Il decreto 33/2016, conosciuto anche come “banda larga” o “fibra ottica”, a sua volta ha introdotto norme che puntano a favorire l’installazione di reti Internet ad alta velocità, semplificando la procedura di scavo e posa della fibra ottica, nonché incentivando l’utilizzo condiviso delle infrastrutture esistenti.

Connessione ad alta velocità

La volontà dell’Unione Europea in tema di connessione Internet ad alta velocità è chiara da tempo: favorire la diffusione di reti performanti e consentire al maggior numero possibile di cittadini residenti negli stati membri di connettersi ed accedere alle informazioni del web.

In particolare, entro il 2020 l’Unione Europea intende assicurare la banda larga veloce (pari o superiore a 30 Megabyte per secondo) a tutti i cittadini e la banda larga ultraveloce (più di 100 Mbps) ed almeno il 50% degli utenti “domestici” europei.

Per raggiungere questi obiettivi, il decreto legge 135/2018 ha introdotto alcune disposizioni che semplificano le procedure di rilascio delle autorizzazioni per la realizzazione delle opere civili necessarie alla posa dei cavi delle reti ultraveloci.

Così, per esempio, purchè si utilizzino tecnologie a basso impatto, è possibile fare a meno della procedura di verifica preventiva dell’impatto archeologico.

Inoltre, negli edifici privati (ad accessione degli stabili tutelati come beni culturali), i lavori di posa dei cavi Internet sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente previsti dall’articolo 1135 del Codice civile. Di conseguenza, l’amministratore di condominio può disporre gli interventi necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all’edificio, finalizzate a portare la rete fino alle abitazioni degli abbonati (anche ad un unico condomino), senza il parere dell’assemblea.

Non ci si può opporre

In sostanza, la legge obbliga il condominio, in quanto gestore dell’infrastruttura fisica, a consentire agli operatori di rete (chi vende la connessione Internet) di accedere allo stabile. A meno che non si verifichino le seguenti condizioni:

  • L’infrastruttura fisica non è idonea ad ospitare elementi di reti ad alta velocità
  • Assenza di spazio
  • Possibile rischio per l’incolumità, la sicurezza e la sanità pubblica, nonché rischio per l’integrità e la sicurezza delle reti e delle infrastrutture critiche nazionali o, ancora, rischio di grave interferenza dei servizi di comunicazione erogati mediante la stessa infrastruttura fisica.
  • Possibilità di installare, a condizioni più favorevoli, mezzi alternativi di accesso all’infrastruttura fisica, adatti all’alta velocità

Accesso alle proprietà private

Il dlgs 22/2016, all’articolo 8, prevede che “in assenza di un’infrastruttura interna all’edificio predisposta per l’alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell’abbonato, a condizione di aver ottenuto l’accordo dell’abbonato e purchè provvedano a ridurre al minimo l’impatto sulla proprietà privata di terzi”.

Di conseguenza, il singolo utente condominiale che ha intenzione di installare la fibra ottica all’interno del proprio appartamento può iniziare l’iter senza il necessario permesso dell’assemblea o dell’amministratore, che è sempre preferibile informare in quanto i lavori potrebbero arrecare disagi agli altri residenti.

Il vero problema, però, si pone quando per arrivare all’appartamento del condomino i cavi della fibra ottica devono obbligatoriamente transitare da proprietà altrui.

Sul punto valgono le disposizione degli articoli 90, 91 e 92 del Codice delle comunicazioni elettroniche (dlgs 259/2003), secondo cui gli impianti di rete di comunicazione elettronica ad uso pubblico hanno carattere di pubblica utilità.

In particolare, l’articolo 90 prevede che “gli impianti di rete elettronica e le opere accessorie, di uso esclusivamente privato, possono essere dichiarati di pubblica utilità con decreto del Ministro dello sviluppo economico, ove concorrano motivi di pubblico interesse”.

Il successivo articolo 91, oltre a disporre che i fili o cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati di edifici ove non vi siano finestre od altre aperture praticabili a prospetto”, aggiunge che “il proprietario o il condominio, non può opporsi all’appoggio nell’immobile di sua proprietà di antenne, di sostegni nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini”, a condizione che fili e cavi siano collocati in modo tale da non impedire “il libero uso della cose secondo la sua destinazione”.

Share economy in condominio: le formule di condivisione di servizi ed attività

Share economy in condominio: le formule di condivisione di servizi ed attività

Attraverso la condivisione di servizi che fanno risparmiare tempo e denaro e giovano all’ambiente, anche il condominio sperimenta le nuove formule di economia collaborativa.

Dagli asili nido condominiali, le prime attività a sperimentare tale formula, si è presto passati a baby sitter e governanti condivise, come badanti ed infermieri specializzati.

Ci sono poi realtà che usufruiscono di servizi di bike sharing, di una biblioteca comune a tutto il palazzo e di acquisti collettivi.

In ultimo, seppur ancora poco diffuso, c’è il wi-fi condominiale che con l’installazione di un’antenna sul tetto dell’edificio e la firma di un unico contratto con l’operatore di rete, consente a tutti i residenti di collegarsi ad Internet, anche negli spazi esterni come il cortile.

In quest’ultimo caso, i servizi sono quindi offerti da società terze e non coinvolgono direttamente il condominio. In altri casi, invece, per il via libera occorre raggiungere la maggioranza.

Asilo nido aperto ai condomini ed agli “esterni”

Laddove il regolamento di condominio sia di tipo assemblare e non di natura contrattuale che può vietare il servizio, ogni condominio può avviare all’interno della propria abitazione un asilo nido.

Ciò non può avvenire, per esempio, se il documento contrattuale vieta “assembramenti o passaggi” più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale.

Le “persone” sarebbero i genitori ed i parenti che accompagnano i bambini e li riprendono all’uscita. In tal caso, uno o più condomini, così come lo stesso amministratore, potrebbero opporsi.

In assenza di divieti si può dunque presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ed ottenere dal Comune, dopo l’ispezione dell’Asl, un certificato di idoneità dei locali dove si vuole svolgere l’attività.

Ogni Regione ha le sue regole ma, in generale, per il via libera serve uno spazio dedicato all’accoglienza, un’area gioco protetta ed un’altra destinata al riposo dei bambini, arredata con opportuni lettini.

E’ necessario, inoltre, un bagno con fasciatoio ed una cucina a norma.

Tutte le aree devono essere separate e pensate per non procurare rischi ai bambini: niente prese di corrente a vista, spigoli pericolosi, arredi e suppellettili, che potrebbero ferirli.

Anche il numero massimo dei piccoli dipende dai regolamenti regionali: in media se ne possono ospitare fino a sette. Ogni educatrice obbligata a seguire un corso di formazione di 250 ore per occuparsi al massimo di 5 bambini.

Un altro paletto è la metratura dell’abitazione in rapporto al numero di bambini, in media 4-10 mq per ogni piccolo ospite. Ed ancora, l’orario massimo di apertura, che non può superare le otto ore giornaliere.

Badanti e baby sitter condominiali

Si tratta di lavoratori che svolgono in appositi spazi condominiali se autorizzati, o all’interno della propria abitazione se inserita nel contesto condominiale, servizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti.

O in generale, attività relative alla vita familiare, in favore dei condomini o di una parte per loro.

Il costo è a carico dei condomini che ne usufruiscono.

La badante condominiale, in particolare, è utile in quegli edifici in cui risiedono persone anziane che necessitano di un aiuto costante. Se, invece, in uno stabile abitano molti bambini, viene assunta una baby sitter condivisa.

Assistente condominiale, altra figura destinata a crescere

Si tratta di una sorta di “tata condivisa”, le cui mansioni possono essere di vario tipo: sbrigare piccole faccende domestiche (fare la spesa, pagare le bollette, ritiro ricette mediche), accudire i bambini e/o accompagnarli a scuola.

Per questa governante, lavorare in condominio significa quasi azzerare il tempo per gli spostamenti e, di conseguenza, offrire tariffe più basse agli utenti che aderiscono al servizio.

La figura dell’assistente condominiale è prevista dall’articolo 18, comma 1, punto D3 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati che specifica come, su incarico condominiale, possa svolgere mansioni relative alla vita familiare dei condomini o di una parte degli stessi che, in tal caso, se ne assumono le spese.

Il lavoratore, come esplicitato nel contratto, deve essere in possesso delle seguenti competenze professionali:

  • Conoscere il contesto di riferimento nel quale opera il datore di lavoro e la sua struttura organizzativa specifica;
  • Conoscere la collocazione della propria area di attività nell’ambito dei servizi svolti;
  • Saper predisporre documentazione e modulistica;
  • Saper effettuare comunicazioni telefoniche, comunicazioni interne anche con strumenti telematici;
  • Conoscere la normativa di base relativa al settore di appartenenza;
  • Conoscere ed utilizzare, ove necessario, le nozioni di base di una lingua straniera;
  • Conoscere le procedure ordinarie di lavoro predeterminate dal datore di lavoro e gli applicativi specifici;
  • Conoscere le modalità di smistamento dei documenti cartacei ed informatici;
  • Conoscere le modalità di esercizio di acquisti di merce/servizi, anche attraverso i Gruppi di acquisto solidale.

Biblioteca condivisa accessibile a tutti i residenti: è possibile?

Si tratta di un’idea diventata una realtà in un palazzo milanese. Ed ora è già stata replicata in molti altri edifici.

Il locale della portineria, così come le altre parti comuni dell’edificio, appartiene a tutti i condòmini che possono servirsene senza alterarne la destinazione ed evitando di impedirne l’utilizzo agli altri partecipanti.

La scelta di posizionare i libri negli spazi che una volta ospitavano la portineria è un caso limite e non sembra presupporre un cambio di destinazione d’uso.

Se nel regolamento condominiale contrattuale è esplicitamente vietato adibire la portineria ad altre funzioni, per procedere occorrerà modificare il regolamento con il voto unanime di tutti i condòmini proprietari.

Adsl condominiale, sistema poco diffuso ma che permette di abbattere i costi

Adsl condominiale prevede l’installazione di un’antenna radio sul tetto comune che emana un segnale captato da tutti i condòmini in possesso della password.

Questo sistema, poco diffuso ancora, permette sicuramente di abbattere i costi ma può risultare lento, soprattutto nei condomini composti da molte unità abitative. E’ quindi consigliato nelle zone non coperte da adsl o fibra ottica.

Per quanto concerne il quorum da ottenere in assemblea per procedere con l’installazione dell’antenna, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno i 500 millesimi dell’edificio.

Avete intenzione di risparmiare tempo e denaro e soprattutto vivere meglio con i vicini di casa?

Non esitate a contattarci per un preventivo per realizzare tutti i servizi necessari alla realizzazione di formule di condivisione di servizi ed attività.

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