Le caratteristiche del contratto d'appalto
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Contratto d’appalto: funzione e tipologia

Contratto d’appalto: funzione e tipologia

Contratto d’appalto: funzione e tipologia

Quando ci si appresta a comprare o a prendere in affitto un’immobile, sono spesso necessari dei lavori di ristrutturazione fondamentali ai fini dell’abitabilità stessa della casa. Così è necessaria la stipula di un contratto con una determinata impresa edile, la quale si occuperà delle opere dello stesso recupero.

In questi casi è fondamentale sapere come muoversi, al fine di stipulare un contratto con l’impresa edile definendo bene sia costi sia il tipo di lavoro che si verrà ad instaurare, al fine di evitare spiacevoli sorprese ed inconvenienti futuri.

Quando si ha la necessità di far eseguire dei lavori in casa è importante chiedere l’aiuto di un esperto e stipulare un contratto edile con l’impresa che si occuperà di fare i lavori.

Se si incarica un semplice artigiano, abile nella realizzazione di determinati tipi di lavori di ristrutturazione soprattutto nei casi di piccole riparazioni, si parla di “contratto di prestazione d’opera”.

Nel caso di opere di ristrutturazione più importanti ed ingenti, che necessitano di una vera e propria impresa edile, sarà necessario stipulare un contratto d’appalto vero e proprio.

Quali sono le caratteristiche di un contratto d’appalto?

La disciplina giuridica dell’appalto è contenuta al capo VII “dell’appalto”, del titolo III “dei singoli contratti”, del libro IV “delle obbligazioni” del codice civile dall’articolo 1655 all’articolo 1677.

L’articolo 1655 del codice civile rubricato “nozione” definisce il contratto di appalto e recita testualmente: “l’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.

Dall’articolo si evince che l’appalto è un contratto bilaterale, consensuale ed a titolo oneroso, con il quale una parte chiamata appaltatore, si impegna nei confronti di un’altra parte denominata appaltante o committente.

Stando al tenore dell’articolo, l’oggetto dell’appalto, può essere sia il compimento di un’opera, sia il compimento di un servizio.

Un esempio di appalto d’opera è il contratto con il quale un’impresa edile si obbliga a costruire un palazzo. Un esempio, invece, di appalto di servizi è il contratto che si stipula con un’impresa di pulizie.

Affinchè un contratto avente per oggetto il compimento di un’opera o di un servizio dia origine al contratto di appalto, è necessario che l’attività svolta dall’appaltante sia un’attività rivolta all’organizzazione dei mezzi ed alla gestione a proprio rischio.

Si deve trattare di un’attività organizzata in forma di impresa e l’appaltatore deve essere un imprenditore (con le caratteristiche illustrate dall’articolo 2082 del codice civile).

Il contratto di appalto si perfeziona con il pagamento di un corrispettivo in danaro da parte del committente.

Il committente dell’opera o del servizio può essere sia un soggetto privato sia lo Stato oppure un ente pubblico, anche se la disciplina che detta il codice civile può essere applicata solo agli appalti privati.

Se il committente è un ente pubblico, la disciplina stessa è in più punti integrata o sostituita da una legislazione speciale che interessa l’intero svolgimento del rapporto è che è stata di recente raccolta nel codice degli appalti pubblici (decreto legislativo 12 aprile 2006 n.163).

L’obbligazione fondamentale dell’appaltatore è quella di compiere l’opera o il servizio che è stato ordinato dal committente, il quale deve fornire anche la materia prima necessaria al compimento dell’opera.

Allo scopo di esonerarsi da responsabilità per vizi e difformità dell’opera dovuti a difetto di materiali, l’appaltatore, se la materia è fornita in tutto oppure in parte dal committente, deve denunciare subito i difetti che possono compromettere la regolare esecuzione dell’opera, la quale deve essere eseguita dall’appaltatore secondo le modalità tecniche concordate con il committente, di solito descritti in un apposito documento che prende il nome di “capitolato”.

L’appaltatore non può cambiare le modalità di esecuzione stabilita senza l’autorizzazione del committente e deve essere approvata per iscritto.

E se il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente, l’appaltatore ha diritto ad un compenso aggiuntivo solo se quest’ultimo è espressamente stabilito.

Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato dei lavori.

Obbligazione fondamentale del committente è il pagamento del corrispettivo in denaro.

Il prezzo può essere determinato globalmente per tutta l’opera oppure a forfait. L’appaltatore non ha diritto ad un compenso integrativo per le variazioni oppure le aggiunte da lui apportate anche se queste sono state autorizzate dal committente.

Il prezzo può essere stabilito anche per ogni unità di misura dell’opera, ad esempio per ogni metro cubo costruito, ma sono ammesse anche le forme miste di determinazione del prezzo.

Caratteristiche del contratto d’appalto: tre documenti

Per ottenere la concessione alle opere di ristrutturazione servono diverse autorizzazioni, oltre che progetti elaborati da un progettista abilitato, il capitolato ed il contratto d’appalto.

Il contratto d’appalto si stila tra un soggetto appaltante (o committente – il proprietario della casa) e un appaltatore (la ditta o il singolo, che dovranno occuparsi delle opere di ristrutturazione).

Il contratto d’appalto consta di tre documenti ben distinti e delinea il tipo di opere che l’appaltatore dovrà compiere, il suo compenso e i mezzi necessari da utilizzare per la ristrutturazione stessa.

Il primo documento contenuto all’interno del contratto d’appalto contiene le condizioni generali dello stesso, delineando le reciproche responsabilità tra committente e appaltatore.

Il secondo modulo necessario è il contratto vero e proprio contenente il compenso in termini economici, i tempi di esecuzione, le possibili penali, le modalità del pagamento alla ditta o al singolo appaltatore.

Il terzo documento è il capitolato d’appalto vero e proprio nel quale andranno riportati esattamente i lavori che dovranno essere effettuati, compresi i costi necessari per gli stessi.

Nei casi di ristrutturazioni di immobili di una certa importanza, il capitolato d’appalto viene suddiviso in ulteriori documenti distinti e più precisi.

Esistono infatti: capitolati delle strutture, relativi alle opere edili in senso stretto; capitolati degli impianti; capitolati dei materiali; capitolati delle finiture.

Se le opere di ristrutturazione riguardano infine un appalto condominiale, è meglio stipulare due contratti d’appalto differenti, uno personale e uno legato al condominio e ai singoli condomini abitanti del palazzo in questione.

Devi ristrutturare il tuo appartamento? Contattaci. Ti metteremo a disposizione i nostri professionisti e ti forniremo tutta l’assistenza tecnica e burocratica necessaria.

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Rossana Nardacci

Social Media Manager e Web Editor con maturata esperienza nel campo della scrittura. Laurea Magistrale in Informazione, Editoria e Giornalismo presso L’Università Roma Tre. Corso di Social Media Marketing&Social Listening presso Bloo Srl di Pescara abilitante alla professione di Social Media Manager, professione che svolgo attualmente collaborando con diverse web agency. Mi occupo principalmente di Content Marketing e Social Media Marketing per aziende e liberi professionisti, redigo testi Seo Oriented e curo le strategie per blog aziendali. Sono Docente di corsi di Social Media Marketing per aziende e futuri professionisti.