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Cambio destinazione d’uso: norme e procedure necessarie

Cambio destinazione d’uso: norme e procedure necessarie

Il cambio di destinazione d’uso è il mutamento della destinazione urbanistica di un determinato immobile. Si tratta di un provvedimento con il quale un appartamento viene trasformato in studio professionale o viceversa.

E’ fondamentale non confondere la destinazione urbanistica con la categoria catastale, dato che quest’ultima, sostanzialmente, serve a determinare il valore fiscale di un dato immobile.

La categoria catastale non riguarda direttamente gli aspetti urbanistici, con la conseguenza che utilizzare un immobile per un impiego differente dall’uso per il quale è accatastato, di per sé, non determina una violazione delle regole urbanistiche.

Destinazioni d’uso: quali sono?

Le destinazioni d’uso solitamente si rinvengono nelle norme di attuazione del piano regolatore generale e, di conseguenza, tendono a variare a seconda del luogo in cui sorge l’immobile.

Le principali destinazioni d’uso, tuttavia, sono le seguenti:

–  Residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione – studio professionale o abitazione – affittacamere) quando la prevalente superficie dell’unità sia adibita ad uso abitativo;

–  Industriale ed artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie ed in genere ogni attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unità, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda;

Commerciale al dettaglionegozi di vicinato, media distribuzione, le attività commerciali di grande distribuzione, le attività commerciali all’ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

Turistico-ricettivaalberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonché le altre attività a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attività extra-alberghiere; 

– Direzionale e di serviziobanche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere, fiere;

Commerciale all’ingrosso e depositi;

Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attività e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

In caso di diverse destinazioni d’uso di un’unità immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Ciò significa che, se una unità è residenziale al 50,01% ed al 49,09 è commerciale, allora trattasi di residenziale.

Cambio di destinazione d’uso: quali sono i passi da fare?

Quando è necessario ottenere l’autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso, per comprendere di quale titolo si ha bisogno occorre tuttavia considerare la necessità o meno di eseguire opere.

Se queste non sono necessarie, infatti, è sufficiente recarsi presso lo Sportello Unico per l’edilizia del Comune di riferimento e presentare una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività, con l’asseverazione di un tecnico abilitato.

Una volta presentato tale documento, non occorre attendere oltre e si può provvedere subito alla modifica.

Se, invece, il cambio di destinazione d’uso richiede l’esecuzione di lavori, occorre domandare al Comune il rilascio del Permesso di Costruire, che è subordinato alla previa esecuzione dei controlli necessari e all’attestazione della congruità del piano di lavori ipotizzato con gli strumenti urbanistici in vigore. Prima di tale concessione, non si può procedere con le opere richieste.

In ogni caso, è opportuno precisare che su quale sia il titolo abilitativo effettivamente necessario per il cambio di destinazione d’uso non vi è piena uniformità di vedute.  E’ sempre bene informarsi preliminarmente presso il proprio Comune per evitare di commettere errori.

Cambio destinazione d’uso: quando serve l’autorizzazione?

Non sempre il cambio di destinazione d’uso prevede il rilascio di un’autorizzazione urbanistica, che è richiesta solo quando da tale operazione derivi il passaggio ad una categoria funzionale diversa, rientrante nelle seguenti:

  • residenziale
  • turistico-ricettiva
  • produttiva e direzionale
  • commerciale
  • rurale

A tal fine, occorre considerare la destinazione d’uso prevalente in termini di superficie utile.

Di conseguenza, se il mutamento di destinazione determina un passaggio all’interno della medesima categoria funzionale, non serve alcun titolo autorizzativo, salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di costruire, in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente.

Il cambio d’uso, qualunque sia l’entità dei lavori, porta sempre alla ristrutturazione edilizia pesante.

Il cambio di destinazione d’uso, quindi,  ricade in RISTRUTTURAZIONE per cui occorre presentare in Comune un Permesso a costruire. Ciò avviene a meno che il cambio avvenga nella stessa categoria. Ad esempio, da abitazione a studio professionale, per cui è possibile utilizzare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia SCIA.  

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria è invece sempre ammesso. Ad esempio, si può sempre trasformare un affittacamere in abitazione, caratteristiche intrinseche permettendo.

Questi sono i passaggi da fare, per quanto riguarda il cambio d’uso dal punto di vista urbanistico. successivamente sarà necessario effettuare una comunicazione di variazione anche dal punto di vista catastale.  Tutto questo comporterà una modifica della rendita e della categoria, quindi differenti tasse da pagare (Imu, Tari, etc.)

Prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà depositare al Comune il Certificato di agibilità, a cui andranno allegati i certificati d’impianto etc. Quindi, per ottenere il passaggio, tutti gli impianti dovranno essere conformi alle normative in vigore.

Quali sono i costi previsti per il cambio di destinazione d’uso?

I costi necessari per il cambio di destinazione d’uso comprendono, oltre alle spese necessarie per effettuare gli eventuali lavori, anche:

  • il compenso per il tecnico incaricato di realizzare il progetto e per quello al quale è eventualmente affidata la direzione dei lavori;
  • le spese di segreteria per il rilascio delle autorizzazioni richieste;
  • le spese per gli oneri di urbanizzazione, che variano da Comune a Comune.

Hai intenzione di effettuare un cambio di destinazione d’uso? Contattaci.

Smart Working: che cos’è e come funziona il lavoro da remoto

Smart Working: che cos’è e come funziona il lavoro da remoto

In una situazione di crisi come quella che stiamo vivendo attualmente con l’emergenza Coronavirus, nelle aziende italiane si sta sviluppando sempre di più la pratica dello Smart Working. Si tratta di una tra le modalità lavorative più innovative, un’organizzazione del lavoro flessibile e moderna. Ma che cosa è, come funziona e quali sono i vantaggi?

Smart Working: che cosa si intende per “lavoro da remoto”

L’Osservatorio del Politecnico di Milano definisce lo Smart Working come “una nuova filosofia manageriale fondata sulla restituzione alle persone di flessibilità e autonomia nella scelta degli spazi, degli orari e degli strumenti da utilizzare a fronte di una maggiore responsabilizzazione sui risultati”.

Il lavoro da remoto non è altro che un modello organizzativo che si instaura nel rapporto tra l’individuo e l’azienda. Alla base dello Smart Working c’è la piena autonomia di svolgimento della professione a fronte del raggiungimento degli obiettivi. Una rivisitazione “dinamica” della prassi con cui si svolgono le attività aziendali, superando ogni vincolo spazio-temporale e integrando i principi di personalizzazioneflessibilità e virtualità in ambito lavorativo.

Per il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, lo Smart Working, che letteralmente significa “lavoro agile“, è: «una modalità di esecuzione del rapporto di lavoro subordinato caratterizzato dall’assenza di vincoli orari o spaziali ed un’organizzazione per fasi, cicli ed obiettivi, stabilita mediante accordo tra dipendente e datore di lavoro; una modalità che aiuta il lavoratore a conciliare i tempi di vita e lavoro e, al contempo, favorire la crescita della sua produttività».

Il  lavoro agile, infatti, prende le distanze dalla tradizionale concezione dell’attività lavorativa svolta per un numero di ore prestabilite ed all’interno di spazi aziendali specifici.

Lo Smart Working si configura come una nuova filosofia manageriale con lo scopo di ottimizzare il rendimento individuale ed aziendale tramite il processo del Work-life balance, il quale rappresenta l’equilibrio perfetto tra la produttività del singolo lavoratore e la qualità di vita dello stesso. Pertanto, adottando questa strategia lavorativa Smart, il dipendente può svolgere la propria professione in qualsiasi luogo e a qualsiasi orario perché ciò che conta non è quanto lavora, ma come lavora a fronte del raggiungimento degli obiettivi prefissati.

Il lavoro da remoto non è però solo una misura mirata al miglioramento del Welfare aziendale. Questa pratica si può collocare all’interno del costante cambiamento culturale degli ultimi anni. Non a caso, l’evoluzione tecnologica ha aperto le porte al mondo lavorativo 4.0 costantemente connesso.

La Digital Transformation permette di creare network professionali e di svolgere attività lavorative a distanza. Partendo da questo presupposto, è evidente che il luogo fisico dell’ufficio e la cosiddetta “postazione fissa” non risultano più indispensabili per lavorare: basta possedere un portatile o uno smartphone ed avere a disposizione una connessione ad Internet (requisiti che nel 2020 sono ormai  alla portata di tutti) per lavorare ovunque.

Come funziona lo Smart Working?

In Italia lo Smart Working è regolamentato dalla Legge 81/2017 la quale, oltre a definirne il funzionamento, si concentra nello specifico sul cambiamento dei modelli organizzativi aziendali. Tutte le attività che desiderano intraprendere la via dello Smart Working dovranno rivedere e rivoluzionare la propria struttura. È necessario definire obiettivi dinamici ed investire nella formazione del personale e nelle risorse per lavorare a distanza, come i dispositivi tecnologici.

Ogni azienda deve organizzare spazi di condivisione per sviluppare creatività, Team Working e collaborazione.

A livello burocratico, la Legge 81 del 2017 afferma che la modalità lavorativa Smart può essere avviata mediante un accordo individuale scritto tra datore di lavoro e lavoratore. A partire dal 15 Novembre 2017, l’accordo deve essere inviato telematicamente mediante la specifica piattaforma online messa a disposizione sul portale del Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali.

L’accordo, per essere valido, dovrà contenere le seguenti informazioni:

·         Dati generali del datore di lavoro;

·         Dati generali del dipendente;

·         Durata dell’accordo: può essere a tempo determinato o indeterminato;

·         Modalità di recesso: in caso di contratto a tempo indeterminato, ognuna delle parti può esercitare il recesso con un preavviso di 30 giorni (90 per i lavoratori disabili);

·         Diritto di disconnessione del lavoratore: dovranno essere specificate le modalità con le quali il dipendente lavorerà, soprattutto riguardo le ore lavorative. Lo Smart Working non deve tramutarsi in un lavoro senza orari che supera il limite concesso dalla normativa vigente;

·         Modalità di registro presenze;

·         Modalità di controllo disciplinare: devono essere specificate le modalità di monitoraggio dell’operato del lavoratore al di fuori dell’area aziendale.

La normativa riserva particolare attenzione ai diritti dello «Smart Worker». Ai lavoratori agili deve essere garantito un trattamento di parità rispetto agli altri colleghi. Quindi il trattamento deve essere lo stesso sia in termini economici che di sicurezza.

Gli Smart Worker hanno diritto alle misure di tutela previste in caso di infortuni anche se le prestazioni di lavoro vengono svolte al di fuori dell’area aziendale.

Quali sono i maggiori vantaggi che il lavoro da remoto offre alle aziende?

1.    Ottimizzazione della produttività

Uno Smart Working ben strutturato può aumentare notevolmente la produttività di un’azienda, grazie alla perfetta conciliazione tra le sfere della vita privata e di quella lavorativa dei singoli dipendenti. Adottando questa misura lavorativa, l’imprenditore ha la facoltà di responsabilizzare i propri dipendenti e di  valorizzarne l’operato. Ore e  luogo di lavoro passano in secondo piano, lasciando spazio a strategie di lavoro intelligente ed obiettivi aziendali concreti. A prova di ciò, i dati dell’Osservatorio Smart Working del Politecnico di Milano segnalano un aumento produttivo del 15% per le realtà che scelgono il lavoro agile.

2.    Riduzione dei costi

A fronte degli investimenti sostenuti dal datore di lavoro per garantire ai propri dipendenti una corretta attrezzatura tecnologica, ogni azienda potrà riscontrare un risparmio significativo. In questo modo vengono minimizzati tutti i costi legati all’utilizzo degli spazi d’ufficio per infinite ore di lavoro (spesso poco produttive). Il lavoro smart, inoltre, comporta una razionalizzazione delle risorse, volte esclusivamente al raggiungimento degli obiettivi aziendali.

3.    Creazione di un ambiente lavorativo dinamico

Lo Smart Office non è esclusivamente un luogo tecnologico. È uno spazio creativo e dinamico, caratterizzato da valori essenziali, quali la collaborazione, l’innovazione e la condivisione perché migliorare il welfare dei dipendenti significa migliorare il rendimento aziendale.

Quali sono i vantaggi dello Smart Working per i lavoratori?

Il lavoro agile migliora anche l’attività dei dipendenti. In che modo?

1.    Equilibrio ottimale tra sfera lavorativa e sfera privata

Lo scopo primario dello Smart Working è il raggiungimento del Work-life balance, l’equilibrio perfetto tra lavoro e tempo libero. L’assenza di orari rigidi e di spostamenti scomodi per raggiungere l’ufficio sono benefici importanti per ogni lavoratore. Poter lavorare a casa propria o in spazi particolarmente creativi garantisce un aumento della produttività individuale non indifferente.

2.    Flessibilità

La mancanza di orari rigidi e di postazioni statiche durante l’attività lavorativa garantisce flessibilità e favorisce la migliore organizzazione del tempo. Spesso l’attività lavorativa non rende le persone padrone del proprio tempo: con il lavoro Smart è possibile svolgere al meglio il proprio impiego senza trascurare la vita privata.

3.    Maggiore soddisfazione personale

Il lavoro da remoto presuppone che il lavoratore conosca quali siano gli obiettivi aziendali da raggiungere e svolga la propria attività nel modo che egli stesso ritiene migliore. La responsabilizzazione e l’autoconsapevolezza derivanti dallo Smart Working consentono al dipendente di ottimizzare tutte le ore lavorative per raggiungere l’obiettivo finale. Questa modalità di lavoro garantisce al lavoratore una maggiore soddisfazione personale, derivante dal raggiungimento degli obiettivi prefissati e dalla perfetta armonia tra il proprio lavoro e la sfera privata.

Oltre ai vantaggi descritti nei paragrafi precedenti, il lavoro agile si configura come strategia lavorativa ottimale da adottare anche in situazioni di emergenza, come quella del Covid-19 che stiamo vivendo in questo periodo. Se ti stai chiedendo come portare avanti i tuoi obiettivi di business in queste circostanze, la risposta è senz’altro: Smart working!

I lavori senza burocrazia: le novità del Glossario Unico di edilizia libera

I lavori senza burocrazia: le novità del Glossario Unico di edilizia libera

Grazie al nuovo Glossario Unico delle opere di edilizia libera (entrato in vigore il 7 Aprile 2018), gli interventi che non hanno bisogno di autorizzazioni sono stati finalmente elencati.

Si tratta di uno strumento normativo che ha permesso di chiarire molti dubbi e di sciogliere ostacoli burocratici attraverso l’organizzazione dei lavori in 12 specifiche categorie.

La redazione del Glossario Unico rappresenta il primo capitolo di una serie di iniziative simili, attualmente in lavorazione, dedicate rispettivamente alle opere edilizie realizzabili mediante CILA, SCIA, Permessi di costruire e SCIA alternativa al Permesso di costruire.

Non è necessario richiedere titoli abitativi al comune di residenza per intraprendere uno dei lavori compresi nelle categorie di interventi ma rimane ferma la necessità di rispettare le regole e le norme previste dagli strumenti urbanistici, dalle normative antisismiche, di sicurezza e di risparmio energetico, solo per citarne alcune.

I vantaggi sono evidenti soprattutto per quanto riguarda gli interessi del committente, che vede semplificare tutto il processo di realizzazione di un lavoro, con una riduzione dei costi.

Con il Glossario risulta anche più facile mettere in relazione i bonus fiscali dedicati alle ristrutturazioni ed alle riqualificazioni.

Quali sono i vantaggi per il committente?

Il cosiddetto “Glossario per l’edilizia” ha l’indubbio vantaggio di elencare in maniera piuttosto chiara, anche per i non addetti ai lavori, le opere non soggette a pratica edilizia e quelle soggette a semplice CIL o CILA.

Altro aspetto positivo è che unifica le regole in tutta Italia, cosicchè i Comuni non potranno imporre localmente aggravi burocratici alle procedure, con indubbio risparmio di tempo e costi per la presentazione delle pratiche.

Quali sono i vantaggi per il progettista?

Grazie al Glossario, il progettista ha un utile e definito riferimento normativo. Infatti salvo alcuni casi limitati, che sono oggetto di sentenze e ricorsi al Tar, vi è una maggior certezza della norma rispetto al passato, condizione indispensabile per lavorare con serenità.

Il Glossario non ha stravolto le categorie di opere ricadenti o meno in attività di edilizia libera, quanto, piuttosto, ha semplificato le interpretazioni. Adesso, per molti piccoli interventi, si ha la certezza della non necessità di permessi.

Da non sottovalutare anche come la diminuzione della burocrazia si rifletta positivamente sul lavoro del progettista, perché possibile concentrarsi a tempo pieno sul progetto anziché sulla “scartoffie inutili”.

Quali sono le opere realizzabili in regime di attività di edilizia libera?

Il nuovo Glossario Unico di Edilizia libera comprende 58 tipologie di intervento, classificate in 12 categorie di lavori:

  1. Manutenzione ordinaria
  2. Pompe di calore di potenza termica utile nominabile inferiore a 12 kW
  3. Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc
  4. Eliminazione delle barriere architettoniche
  5. Attività di ricerca nel sottosuolo
  6. Movimenti di terra
  7. Serre mobili stagionali
  8. Pavimentazione di aree pertinenziali
  9. Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici
  10. Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza
  11. Manufatti leggeri in strutture ricettive
  12. Opere contingenti temporanee

Tra gli interventi in edilizia libera i più diffusi sono la sistemazione degli spazi esterni, con arredi da giardino e per il tempo libero (per esempio, barbecue, cucce per cani, pavimentazioni nel rispetto dell’indice di permeabilità, gazebo e pergolati di limitate dimensioni); il rinnovamento di pavimentazioni e rivestimenti interni e l’installazione di alcuni nuovi impianti (ad esempio, quello solare e con pompe di calore aria-aria sino a 12 kW).

In aree vincolate per notevole interesse pubblico come bellezza panoramica, oggi è possibile aprire un lucernario sul tetto senza opere strutturali, installare tende parasole in facciate e spazi pertinenziali, collocare in giardino una serra ad uso domestico di massimo 20 mq, installare pannelli solari o fotovoltaici non visibili dagli spazi pubblici, montare piccoli impianti tecnologici (come climatizzatori, caldaie, antenne e parabole), purchè in posizione non visibile dallo spazio pubblico.

Per gli interventi di edilizia libera che godono dei bonus casa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre presentare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori.

Per saperne di più:

Manutenzione ordinaria: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (pavimentazioni interne ed esterne, intonaci interni ed esterni, elementi decorativi delle facciate, serramenti interni ed esterni, inferriate, elementi di rifinitura delle scale, parapetti, manti di copertura, impianti elettrici, igienici, idrosanitari, di illuminazione, protezione antincendio, climatizzazione, estrazione fumi).

Pompe di calore: interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e(o messa a norma delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

Eliminazione delle barriere architettoniche: interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alternino la sagoma dell’edificio.

Questo significa che ascensori e montacarichi, in regime di edilizia libera, possono essere installati, riparati, sostituiti, rinnovati o messi a norma purchè il lavoro non incida sulla struttura portante dell’edificio.

Pavimentazione di aree pertinenziali: opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.

Pannelli fotovoltaici: a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n°1444.

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