Rossana Nardacci, Autore presso Ristruttura Interni
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Contratto d’appalto: funzione e tipologia

Contratto d’appalto: funzione e tipologia

Quando ci si appresta a comprare o a prendere in affitto un’immobile, sono spesso necessari dei lavori di ristrutturazione fondamentali ai fini dell’abitabilità stessa della casa. Così è necessaria la stipula di un contratto con una determinata impresa edile, la quale si occuperà delle opere dello stesso recupero.

In questi casi è fondamentale sapere come muoversi, al fine di stipulare un contratto con l’impresa edile definendo bene sia costi sia il tipo di lavoro che si verrà ad instaurare, al fine di evitare spiacevoli sorprese ed inconvenienti futuri.

Quando si ha la necessità di far eseguire dei lavori in casa è importante chiedere l’aiuto di un esperto e stipulare un contratto edile con l’impresa che si occuperà di fare i lavori.

Se si incarica un semplice artigiano, abile nella realizzazione di determinati tipi di lavori di ristrutturazione soprattutto nei casi di piccole riparazioni, si parla di “contratto di prestazione d’opera”.

Nel caso di opere di ristrutturazione più importanti ed ingenti, che necessitano di una vera e propria impresa edile, sarà necessario stipulare un contratto d’appalto vero e proprio.

Quali sono le caratteristiche di un contratto d’appalto?

La disciplina giuridica dell’appalto è contenuta al capo VII “dell’appalto”, del titolo III “dei singoli contratti”, del libro IV “delle obbligazioni” del codice civile dall’articolo 1655 all’articolo 1677.

L’articolo 1655 del codice civile rubricato “nozione” definisce il contratto di appalto e recita testualmente: “l’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.

Dall’articolo si evince che l’appalto è un contratto bilaterale, consensuale ed a titolo oneroso, con il quale una parte chiamata appaltatore, si impegna nei confronti di un’altra parte denominata appaltante o committente.

Stando al tenore dell’articolo, l’oggetto dell’appalto, può essere sia il compimento di un’opera, sia il compimento di un servizio.

Un esempio di appalto d’opera è il contratto con il quale un’impresa edile si obbliga a costruire un palazzo. Un esempio, invece, di appalto di servizi è il contratto che si stipula con un’impresa di pulizie.

Affinchè un contratto avente per oggetto il compimento di un’opera o di un servizio dia origine al contratto di appalto, è necessario che l’attività svolta dall’appaltante sia un’attività rivolta all’organizzazione dei mezzi ed alla gestione a proprio rischio.

Si deve trattare di un’attività organizzata in forma di impresa e l’appaltatore deve essere un imprenditore (con le caratteristiche illustrate dall’articolo 2082 del codice civile).

Il contratto di appalto si perfeziona con il pagamento di un corrispettivo in danaro da parte del committente.

Il committente dell’opera o del servizio può essere sia un soggetto privato sia lo Stato oppure un ente pubblico, anche se la disciplina che detta il codice civile può essere applicata solo agli appalti privati.

Se il committente è un ente pubblico, la disciplina stessa è in più punti integrata o sostituita da una legislazione speciale che interessa l’intero svolgimento del rapporto è che è stata di recente raccolta nel codice degli appalti pubblici (decreto legislativo 12 aprile 2006 n.163).

L’obbligazione fondamentale dell’appaltatore è quella di compiere l’opera o il servizio che è stato ordinato dal committente, il quale deve fornire anche la materia prima necessaria al compimento dell’opera.

Allo scopo di esonerarsi da responsabilità per vizi e difformità dell’opera dovuti a difetto di materiali, l’appaltatore, se la materia è fornita in tutto oppure in parte dal committente, deve denunciare subito i difetti che possono compromettere la regolare esecuzione dell’opera, la quale deve essere eseguita dall’appaltatore secondo le modalità tecniche concordate con il committente, di solito descritti in un apposito documento che prende il nome di “capitolato”.

L’appaltatore non può cambiare le modalità di esecuzione stabilita senza l’autorizzazione del committente e deve essere approvata per iscritto.

E se il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente, l’appaltatore ha diritto ad un compenso aggiuntivo solo se quest’ultimo è espressamente stabilito.

Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato dei lavori.

Obbligazione fondamentale del committente è il pagamento del corrispettivo in denaro.

Il prezzo può essere determinato globalmente per tutta l’opera oppure a forfait. L’appaltatore non ha diritto ad un compenso integrativo per le variazioni oppure le aggiunte da lui apportate anche se queste sono state autorizzate dal committente.

Il prezzo può essere stabilito anche per ogni unità di misura dell’opera, ad esempio per ogni metro cubo costruito, ma sono ammesse anche le forme miste di determinazione del prezzo.

Caratteristiche del contratto d’appalto: tre documenti

Per ottenere la concessione alle opere di ristrutturazione servono diverse autorizzazioni, oltre che progetti elaborati da un progettista abilitato, il capitolato ed il contratto d’appalto.

Il contratto d’appalto si stila tra un soggetto appaltante (o committente – il proprietario della casa) e un appaltatore (la ditta o il singolo, che dovranno occuparsi delle opere di ristrutturazione).

Il contratto d’appalto consta di tre documenti ben distinti e delinea il tipo di opere che l’appaltatore dovrà compiere, il suo compenso e i mezzi necessari da utilizzare per la ristrutturazione stessa.

Il primo documento contenuto all’interno del contratto d’appalto contiene le condizioni generali dello stesso, delineando le reciproche responsabilità tra committente e appaltatore.

Il secondo modulo necessario è il contratto vero e proprio contenente il compenso in termini economici, i tempi di esecuzione, le possibili penali, le modalità del pagamento alla ditta o al singolo appaltatore.

Il terzo documento è il capitolato d’appalto vero e proprio nel quale andranno riportati esattamente i lavori che dovranno essere effettuati, compresi i costi necessari per gli stessi.

Nei casi di ristrutturazioni di immobili di una certa importanza, il capitolato d’appalto viene suddiviso in ulteriori documenti distinti e più precisi.

Esistono infatti: capitolati delle strutture, relativi alle opere edili in senso stretto; capitolati degli impianti; capitolati dei materiali; capitolati delle finiture.

Se le opere di ristrutturazione riguardano infine un appalto condominiale, è meglio stipulare due contratti d’appalto differenti, uno personale e uno legato al condominio e ai singoli condomini abitanti del palazzo in questione.

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Come sorvegliare casa anche durante le vacanze estive

Come sorvegliare casa anche durante le vacanze estive

Un impianto elettrico antifurto ha la funzione di rilevare i tentativi di intrusione e di segnalarli in tempo reale. Ma in che modo?

Tempo di vacanze per molti: le città si svuotano e le abitazioni restano esposte ad un crimine estivo diffuso nel nostro Paese, ovvero il furto.

In realtà, la percezione dell’entità di questo tipo di azioni delittuose è maggiore del rischio reale: sono 36.543 furti in casa dichiarati nel nostro Paese nel corso dello scorso anno, per i quali sono state denunciate 11.727 persone e 1.794 sono state arrestate, secondo il rapporto annuale fornito dalla Polizia di Stato.

Una percentuale in calo dell’8,52 rispetto all’anno precedente, secondo l’ufficio Centrale di Statistica del Ministero dell’Interno.

Ma questo dato, seppure parzialmente confortante, non serve a rassicurare le migliaia di persone che, nella loro abitazione, lasciano ad ogni partenza, oltre a beni di pregio anche oggetti di valore affettivo che sperano di ritrovare al loro posto senza correre il rischio di spiacevoli intrusioni.

Chi non ha pensato per tempo a proteggere la casa con sistemi adeguati, ma vuole partire tranquillo, può orientarsi sulle soluzioni rapide da installare ed, in alcuni casi, con posa fai da te, che si traducono in sistemi di allarme e dispositivi di sorveglianza.

Detto questo, non bisognerebbe dimenticare, però, che una protezione efficace richiede rimedi specifici e tempi adeguati.

Il rischio non è lo stesso per tutti

Una casa singola è più esposta al rischio di intrusione di quanto non lo sia un appartamento in condominio.

I motivi sono la posizione isolata, la maggior semplicità di accesso agli interni ed il numero superiore di aperture soggette ad effrazione. Per gli stessi motivi, in un palazzo sono le abitazioni situate ai piani bassi ed a quelli più alti ad essere maggiormente esposte ai tentativi di intrusione rispetto a quelle dei piani intermedi.

Per trovare la soluzione adatta è necessario avvalersi della consulenza di esperti o di rivenditori di fiducia, d’accordo nel consigliare di abbinare sistemi di “sicurezza passiva” (serramenti) a quelli di “sicurezza attiva” (impianti antifurto). 

Dovendo intervenire all’ultimo minuto, la scelta è obbligata e cade esclusivamente su prodotti di protezione attiva, poiché gli altri richiedono solitamente tempi più lunghi di consegna e di posa in opera.

Impianto elettrico antifurto senza fili: come funziona?

In questo tipo di impianto i componenti sono collegati tra loro non tramite cavi, ma sfruttando le onde radio a bassa potenza.

Funzionano con batterie di lunga durata, si possono aggiungere all’abitazione in qualsiasi momento, dato che non richiedono lavori di muratura e possono aumentare di numero, con l’estensione dell’impianto nel tempo.

Per un funzionamento ottimale sono consigliati quelli a doppia frequenza di onde radio, anziché ad una, che prevedono l’invio dei segnali su due frequenze contemporaneamente. 

Rispetto al passato, grazie ai sofisticati sistemi di trasmissione dei dati, oggi gli impianti wireless presentano molti meno problemi di disturbi del segnale.

Addirittura alcuni rilevatori hanno un codice che va programmato durante l’installazione, grazie al quale vengono riconosciuti dalla centrale dell’impianto che accetta così il segnale da essi inviato ed evitando interferenze.

Pro e contro dell’impianto elettrico antifurto senza fili

Questa tipologia di impianto si installa senza opere murarie, molto velocemente, richiedendo solo l’intervento dell’installatore. Si può mixare con dispositivi wired (cablati).

Va prevista la sostituzione delle batterie (ogni due anni circa) ed è necessario rispettare una determinata distanza tra i vari componenti, variabile secondo le tipologie ed i produttori.

Affinchè siano sicuri, i componenti dell’impianto, come tutti i prodotti, devono avere l’obbligatorio marchio CE, che attesta la conformità alle norme vigenti nel mercato europeo.

E’ volontario invece il marchio Imq-Sistemi di Sicurezza (Istituto marchio di qualità)

Videosorveglianza in casa: tipologie di videocamere esistenti

Vi sono molti tipi di videocamere, quelle per interni e quelle per esterni. Le tradizionali a circuito chiuso e le IP che si connettono ad Internet tramite wi-fi o Sim card e quindi si possono gestire da remoto.

Infine, quelle che vanno collegate alla rete elettrica della casa e quelle che funzionano a batteria.

Che cosa valutare per scegliere bene una videocamere?

Il punto di installazione è un criterio di scelta. Quelle per esterni, oltre ad essere resistenti alle intemperie ed all’acqua (IP 65), hanno di solito una staffa di sostegno che permette di fissarle a muro.

Quelle per interni, invece, non sempre hanno in dotazione un supporto per l’aggancio a muro o a soffitto, perché in genere si appoggiano sulle superfici piane.

La maggior parte delle videocamere di sorveglianza trasmette i dati, al router di casa o alla centralina, attraverso un collegamento wi-fi, quindi senza fili; sono poche, oggi, quelle che richiedono l’utilizzo di cavi video.

Diverso invece è l’utilizzo di cavi elettrici per il funzionamento, ovvero per collegare le videocamere alla rete elettrica domestica, richiesto da molti modelli; infatti, sono pochi e costosi quelli dotati di batteria. 

Questi ultimi, però, sono i più semplici e veloci da installare.

Ci sono modelli in grado di variare l’ampiezza dei movimenti, caratteristica che determina anche l’estensione della superficie controllata, offrendo un’azione più performante.

Alcuni tipi possono essere attivati o disattivati da remoto e l’utente può esercitare un certo livello di controllo sul tipo di riprese da effettuare.

Una funzione importante prevista da molte videocamere è l’attivazione automatica delle riprese nel momento in cui viene rilevato un movimento all’interno dell’inquadratura; alcuni modelli possono anche essere programmati per attivarsi in determinati orari.

Un altro fattore da valutare è la qualità delle riprese che, però, va anche rapportata al tipo di connessione di cui di dispone, nel caso di videocamera IP.

In riferimento alla sola risoluzione delle immagini, si può definire la seguente scala:

  • Risoluzione VGA 640 x 480 p, ha il vantaggio che le immagini richiedono meno banda per essere trasmesse in remoto;
  • Risoluzione 1280 x 720 p, maggior nitidezza ma le immagini richiedono velocità di linea Adsl.
  • Risoluzione Full HD 1920 x 1080 p. , decisamente eccellente ma occorre un collegamento hi.

Anche il formato in cui vengono riprese le immagini può essere importante. Gli esperti dicono che il miglior rapporto tra peso e qualità dei file è quello H.264.

Le videocamere IP sono quelle che inviano e ricevono dati ad un computer e sono gestibili anche da remoto grazie alla connessione ad Internet.

Le videocamere tradizionali, invece, sono a circuito chiuso ed inviano le riprese sono a tale circuito locale.

Alcuni modelli di IP, per connettersi ad Internet richiedono un collegamento diretto (detto Ethernet) al router domestico.

Se si opta per questa scelta, è consigliabile orientarsi sui tipi detti PoE (Power over Ethernet): sono quelle videocamere che, per tale collegamento, utilizzano il cavo dell’alimentazione elettrica, con l’aggiunta solo di uno specifico adattatore.

Tutte le altre videocamere IP usano invece la rete wi-fi. Tra i modelli che utilizzano la rete Internet ve ne sono alcuni basic, anche come costo, altri decisamente performanti e quindi con un prezzo più elevato.

Di solito quanto ripreso da una videocamera IP viene inviato al computer grazie ai software specifici forniti con il dispositivo stesso. Ma ci sono anche modelli che, invece, sono dotati di slot SD per poter registrare i video direttamente su una memory card.

Esistono però anche per queste videocamere i pro ed i contro. Permettono la gestione da remoto.

L’utilizzo di Internet per molte delle funzioni fondamentali, come il salvataggio in remoto dei filmati registrati e la gestione della telecamera, che in precedenza erano affidate a videoregistratori e centraline di controllo, potenzia e rende più motivata la presenza di una videocamera.

Se non vengono configurate perfettamente, possono essere vulnerabili ed esposte a “manomissioni” da parte di hacker e quindi risultare meno sicure.

Siete pronti per partire per le vacanze ed avete paura di lasciare la vostra abitazione incustodita? Non vi preoccupate. Abbiamo la soluzione che fa per voi!

Ristrutturare casa: vantaggi ed incentivi

Ristrutturare casa: vantaggi ed incentivi

Ristrutturare la propria casa significa cambiare il proprio modo di vivere quotidiano, pensare agli spazi, a come renderli funzionali, a come migliorare il benessere di chi vi abita.

Ovviamente il tutto senza allontanarsi dal budget stabilito per la ristrutturazione casa.

Trasformare l’intera casa, o anche solo un ambiente della stessa, è un investimento sia in termini economici che di tempo e salute. 

La decisione di acquistare un appartamento da ristrutturare è la soluzione ideale. Vedere ogni giorno che il tuo sogno si stia avverando è qualcosa di meraviglioso.

Durante le fasi della ristrutturazione però potrebbe sorgere qualche dubbio: conviene acquistare un edificio da ristrutturare o un nuovo immobile?

RistrutturaInterni ha la soluzione al tuo problema.

Quali sono i motivi validi per acquistare un appartamento da ristrutturare?

  • Acquistare un appartamento da ristrutturare è la giusta soluzione per coloro i quali desiderano  un’abitazione unica ed inconfondibile e soprattutto che rifletta il proprio stile.
  • In questo modo si può ristrutturare casa creando ambienti dal fascino unico.
  • Le case edificate diverse anni fa con tecniche e gusti  appartenenti ad un’epoca passata suscitano interesse poiché ricoperte dall’aspetto di un tempo, il quale  non si può riprodurre in una nuova abitazione.
  • Gli appartamenti costruiti in passato godono di spazi ampi sia nei metri quadri sia nell’altezza. Sono caratterizzati da stanze e finestre più ampie, soffitti più alti. Inoltre sono dotati di spazi aggiuntivi, quali ripostigli, ingressi. Le nuove costruzioni invece sono solitamente calibrate dalle dimensioni minime di legge.

Si può ristrutturare casa così godendo di volumi e spazi più ampi.

  • Le vecchie costruzioni di solito sorgono in centri storici o in periferie cresciute con piani regolatori differenti. Un appartamento da ristrutturare normalmente si trova già in una zona ben servita della città, sia dai  mezzi pubblici sia dall’organizzazione viaria. In aggiunta, la maggior parte delle volte non sarà mai isolata, ma inserita in una vasta struttura di vie con negozi, supermercati, raggiungibili anche a piedi. Uno dei vantaggi della ristrutturazione casa è appunto sfruttare la “posizione strategica” dell’immobile.
  • Con la nuova Legge di Bilancio 2019, sono state introdotte importanti novità circa la detrazione fiscale IRPEF che spetta ai contribuenti che effettuano lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico Ecobonus, Sismabonus e di sistemazione e recupero del verde urbano.

Motivi validi per ristrutturare casa

  1. Il valore di un immobile appena ristrutturato aumenta dal 5 al 10%. E’ possibile beneficiare del Bonus Mobili 2019 .
  2. Acquistare una casa da ristrutturare ti impegna molto meno a livello economico rispetto all’acquisto di una nuova casa. Il costo iniziale è di gran lunga inferiore rispetto al costo di un appartamento di nuova costruzione.
  3. Affidandosi ad una ditta specializzata, come Ristruttura Interni S.r.l. verrà incrementata sia la qualità dell’ambiente sia il valore della casa. Inoltre sarà alimentato l’aspetto sentimentale del legame con l’ambiente domestico, il quale si trasformerà nel luogo ideale dei proprietari.

I fattori da tenere in considerazione quando si deve ristrutturare casa

Quando si progetta una ristrutturazione completa o parziale occorre prendere in considerazione alcuni elementi fondamentali:

  • Verificare che lo spessore dei muri che separano l’appartamento da quello di eventuali vicini sia di almeno 20/25 cm. Lo spessore può essere un elemento discriminante, anche nel caso di pareti interne alla stessa abitazione, soprattutto nel caso di rumori provenienti dal bagno.

In entrambi i casi, si può intervenire inserendo materiale fonoassorbente.

  • Verificare che limpianto elettrico sia a norma richiedendo l’apposita certificazione e chiedendo ad un professionista di controllare la presenza ed il funzionamento di tutti i cavi necessari, oltre alla corrispondenza tra l’effettivo bisogno energetico dell’abitazione e la potenza dell’impianto.
  • Controllare che l’impianto idrico sia stato ristrutturato in base alla legge 46/90 richiedendo anche in questo caso la certificazione corrispondente. Nel caso in cui gli interventi non fossero a norma o fossero parziali, bisogna procedere alla ristrutturazione, ad esempio degli impianti vecchi.
  • Per quanto riguarda l’impianto di riscaldamento, effettuare un controllo sulle valvole dei radiatori al fine di verificare che possano regolarsi autonomamente. Nel caso di caldaia a gas, controllare che i fori di areazione ed i tubi di esalazione siano delle dimensioni adeguate e posizionati correttamente. Anche in questo caso è fondamentale richiedere la certificazione che ne attesti la conformità.

In base a questi elementi necessari potrai capire quali sono gli interventi essenziali per avere  una casa che rispetti tutte le norme vigenti,  considerando anche il costo da sostenere, il quale può variare in base ai lavori da effettuare, ai materiali scelti ed ai metri quadri dell’appartamento.

Pavimenti per interni: un volto nuovo alla tua abitazione!

Pavimenti per interni: un volto nuovo alla tua abitazione!

Durante la ristrutturazione casa,  la scelta del pavimento è una decisione fondamentale da prendere con attenzione. Non tutti i pavimenti sono uguali, né tutti si adattano alle stesse esigenze.

I pavimenti per interni sono elementi strutturali, per cui devono essere solidi e resistenti, ma hanno anche una importante funzione decorativa all’interno della casa.

Sono rivestimenti che devono essere sia funzionali e pratici da mantenere sia belli ed accoglienti per rendere piacevole e gratificante la permanenza in casa.

Tipologie di pavimenti per interni

I materiali utilizzati per realizzare i pavimenti interni sono diversi: dalla ceramica, al legno, al parquet, all’acciaio, alle pietre, resine, cemento e moquette.

  • Pavimenti in ceramica. La ceramica è una delle soluzioni ideali e più diffuse per il rivestimento del pavimento di qualsiasi locale, che sia abitazione o ufficio. 
  • Si tratta di un materiale molto resistente e soprattutto adattabile a qualsiasi ambiente perché si trova nelle più svariate colorazioni.

La ceramica è classificabile in base alla natura della pasta. Si distinguono due tipi: la ceramica a pasta compatta e la ceramica a pasta porosa.

La ceramica a pasta compatta è caratterizzata da una porosità bassa ma è molto resistente a graffi ed agli urti. Ed inoltre è impermeabile. Rientrano in questa categoria la porcellana ed il gres utilizzato come ceramica per pavimenti.

Il gres è una pasta argillosa a cui vengono incorporate specifiche sostanze le quali hanno la funzione di renderla più resistente. Prima di essere usato nella pavimentazione, deve essere sottoposto ad un trattamento di vetrificazione al fine di diventare lucido ed idoneo ad essere usato come lastra da pavimento.

La ceramica a pasta porosa ha una bassa resistenza ai grassi ed è un materiale molto duttile.

Rientrano in questa categoria maioliche e terracotta. Quest’ultima viene creata usando argilla comune.

Per cui, dopo averla cotta, diventa del caratteristico color rosso che la contraddistingue rispetto agli altri tipi di cottura. Il tipo di terracotta che viene usato per rivestire uno spazio più rustico ed intimo, viene ulteriormente ricoperto di materiale vetroso che gli fa assumere un aspetto liscio e brillante.

La lavorazione della maiolica invece è diversa. Essa viene ricavata dall’argilla di cava, la quale successivamente viene smaltata. Al fine di ottenere una buona maiolica, si deve cuocere prima l’argilla e poi il rivestimento dello smalto.

La ceramica utilizzata nei pavimenti ha caratteristiche ben precise, quali conducibilità termica bassa, durezza, resistenza all’usura, impermeabilità, facilità di rimozione delle macchie e dello sporco, nonché resistenza agli acidi.

  • Pavimenti in marmo. I pavimenti in pietre naturali rendono ogni ambiente della casa esteticamente unico.

Il marmo è una pietra naturale molto affascinante ma costoso. E’ la “pietra per eccellenza”, molto utilizzato per la pavimentazione di ogni ambiente sia interno sia esterno.

La classe e l’eleganza del marmo sono impagabili, motivo per cui resta tutt’oggi un materiale in uso nonostante sia costosissimo, non solo per gli alti costi di estrazione e trasporto ma anche per quelli necessari per la lavorazione e la posa.

Operazioni che richiedono manodopera altamente specializzata e sempre più irreperibile.

Le tonalità e le colorazioni del marmo sono svariate: dai classici bianchi, rosa ed ocra sino a colori brillanti quali il verde malakite, il blu lapislazzulo o il rosso damasco.

Le venature ineguagliabili e straordinarie contribuiscono a conferire a ciascuna lastra un aspetto particolare ed un’identità propria.

Utilizzare questo tipo di materiale per la pavimentazione della propria abitazione significa optare per un ambiente di un certo livello, raffinato e di classe.

Solitamente il marmo viene scelto come materiale per la pavimentazione di grandi saloni da pranzo o di ingresso, in abitazioni di un certo prestigio. E’ molto utilizzato anche negli ambienti comuni degli alberghi di lusso a cinque stelle, che lo prediligono anche come materiale d’arredo e pavimentazione dei bagni. Può essere utilizzato anche per pavimentazioni esterne.

La posa di un pavimento in marmo non è semplice. E’ necessario attendere per circa un mese e procedere poi con la levigatura e la lucidatura.

Il marmo necessita di una costante manutenzione e cura nel prestare sempre attenzione ed evitare abrasioni e graffi causati dall’attrito con elementi metallici o comunque duri.

Inoltre si tratta di un materiale non adattissimo ai pavimenti di cucina poiché, benché la superficie venga lucidata resta comunque porosa tendendo ad assorbire i liquidi. In particolare sono proprio le sostanze acide che possono provocare seri danni perché tendono a sciogliere i sali di calcio presenti nel marmo.

  • Il pavimento alla veneziana o palladiana rientra in questa categoria. La posa avviene su una base di cemento e si conclude nell’arco di 24 ore grazie alla cosiddetta tecnica “fresco su fresco”.

Si tratta di pavimenti unici perché totalmente personalizzabili nei decori e colori. Sono adatti a qualsiasi ambiente della casa. Inoltre sono molto resistenti e capaci di assorbire grandi sollecitazioni.

  • Il travertino è un altro materiale utilizzato per realizzare una tipologia di pavimento. Si tratta di una roccia sedimentaria di origine calcarea, la quale si forma con stratificazione di carbonato di calcio unito ad ossidi. E’ un materiale resistente, poco assorbente e duraturo.

Le venature ed i tipici segni che lo contraddistinguono nascondono eventuali macchie che nel tempo e con l’uso potrebbero formarsi. È particolarmente adatto agli ambienti rustici.

  • Il granito è una pietra naturale classificata come roccia eruttiva intrusiva acida, composta essenzialmente da quarzo ed, in quantità minori, da ortoclasio e mica nera.

E’ un materiale di difficile lavorabilità e lucidabilità. Presenta una resa estetica inferiore ma caratteristiche tecniche superiori a quelle dei marmi e dei calcari; a fronte di un peso specifico piuttosto modesto ha un’elevata resistenza all’usura, alla compressione ed all’abrasione.

L’elevata presenza di quarzo lo rende adatto e durevole anche per l’applicazione in ambienti esterni.

Nell’edilizia moderna il granito trova largo impiego soprattutto nelle pavimentazioni, sia interne che esterne e nei rivestimenti esterni.

Negli ambienti domestici viene utilizzato soprattutto per la realizzazione dei piani cottura di molte cucine.

Il granito è disponibile in svariate tonalità che vanno dal bianco al grigio, fino al rosa ed al rosso a seconda della concentrazione di ossido ferrico presente nel materiale. Ogni giacimento avrà dunque una sua colorazione tipica.

  • Pavimenti in PVC: offrono numerosi vantaggi dal punto di vista della posa, dei costi contenuti e della durata.

Un pavimento in PVC è costituito da vinile, ovvero plastica che acquisisce la caratteristica flessibilitá, grazie ad additivi detti plasticizzanti.

Si divide in omogeneo (composto) ed eterogeneo (multistrato). In quest’ultima categoria di identificano tre strati principali: la copertura superficiale che aggiunge lucentezza e lo protegge dall’usura, la salvaguardia dello strato intermedio, la finitura sul retro che determina il tipo di adesivo necessario alla posa in opera e che deve garantire un’ulteriore protezione contro umiditá e muffa.

Per quanto riguarda la posa in opera, sia le lamine che i quadrati in PVC, possono essere incollati al pavimento con un adesivo speciale. Qualora il pavimento in PVC dovesse rappresentare una scelta temporanea, è tuttavia sconsigliato l’uso di adesivi sulle piastrelle poiché rimuovere la colla è piuttosto difficoltoso.

  • Pavimenti in acciaio inox.  Grazie alle caratteristiche di questo materiale, questa tipologia di pavimenti si presta ad essere usata in ambienti dove sono necessarie alte garanzie di igienicità.

La produzione di questi pavimenti è molto flessibile e permette di soddisfare le più svariate esigenze progettuali: i pavimenti inox esistono in un’ampia gamma di formati e dimensioni, che si possono accostare anche alle piastrelle in ceramica già esistenti.

  • Pavimenti in parquet. Si tratta di un’alternativa economica ai pavimenti in legno  sia nel rivestimento degli spazi commerciali, sia in ambito residenziale.

Esistono due tipologie di parquet: quello prefinito, concepito essenzialmente per la posa flottante: le tavole, con spessori tra 6 e 12 mm, sono provviste di incastri che ciascun produttore sagoma in modo diverso; quello laminato che prevede l’inserimento inclinato ed  il successivo innesto a scatto, premendo la tavola in basso.

I  parquet laminati si dividono in due categorie, contraddistinte dalle sigle HPL e DPL. I primi, di maggior pregio, si realizzano con un processo in due tempi che sottopone i materiali a pressione e temperature elevate (High Pressure Laminated), in modo che gli strati risultino indivisibili e compatti. I laminati DPL (Direct Pressure Laminated) si ottengono con pressioni inferiori che fissano gli strati sul supporto in HPL.

Esiste poi anche il finto parquet, il quale, pur essendo più economico, è in grado di durare oltre vent’anni ed è assoggettato ad una normativa europea per il controllo della qualità.

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Importanza manutenzione casa

L’importanza della manutenzione in una abitazione

Ogni giorno viviamo e svolgiamo numerose attività all’ interno di ambienti, come casa, ufficio, capannoni, industrie, dalle quali dipende la nostra salute e quella dei nostri familiari.

Col passare del tempo, ogni costruzione sia civile che industriale, necessita di interventi di ammodernamento e manutenzione, i quali coinvolgono le diverse aree degli edifici in questione: dalle facciate dell’abitazione agli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento, dalla pavimentazione ai sistemi di isolamento termico ed acustico.

Si tratta di investimenti importanti sia per le famiglie sia per le imprese edilizie perché non sempre è facile coniugare la qualità degli interventi ambiti con la necessità di ridurre i costi delle ristrutturazioni. E’ fondamentale rivolgersi alle imprese edili più efficaci affinchè l’investimento sia valido, duraturo, sostenibile e soprattutto in linea con le norma vigenti.

Quando arriva il momento dell’inizio dei lavori di ristrutturazione, è necessario prestare molta attenzione agli eventuali permessi da richiedere al proprio Comune di appartenenza. Solitamente, quando si appaltano i lavori ad un’impresa edile, quest’ultima ha le adeguate conoscenze e si avvale di professionisti in modo da eseguire tutti i lavori nel massimo rispetto delle regole.

Tuttavia, è bene conoscere quali siano le normative in vigore in modo da essere preparati.

Le maggiori opere di ristrutturazione riguardano le parti interne di una casa. Gli interventi che si possono compiere sono numerosi: dai  più semplici fino ad arrivare a vere e  proprie trasformazioni dell’assetto, modificando volume e disposizione delle stanze.

Un errore di valutazione che spesso purtroppo si compie, è quello di pensare che, dato che  un intervento riguarda l’interno di un’abitazione, si possa fare ciò che si vuole senza chiedere nessun tipo di permesso. In realtà non è affatto così.

Le normative che regolano gli interventi edilizi vengono attuate a livello locale: può capitare che per la stessa opera un Comune richieda dei permessi mentre altri invece no.
Per capire che tipo di autorizzazione richiedere è necessario individuare con esattezza l’intervento che deve essere effettuato. É la legge che differenzia le varie tipologie ed in particolare il Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r 380/2001) all’articolo 3, suddividendo gli interventi edili in:
interventi di manutenzione ordinaria: sono tutte quelle opere di finitura interna ed esterna di un edificio (tinteggiatura, pulitura facciate, sostituzione pavimentazione, cambio infissi, ecc.), riparazione o sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e manutenzione per mantenere efficienti o integrare gli impianti tecnologici presenti (luce, acqua, ecc.).
interventi di manutenzione straordinaria: sono opere che hanno lo scopo di modificare o sostituire delle parti funzionali e strutturali di un immobile oppure per il frazionamento di un’unità abitativa o l’accorpamento di due strutture adiacenti.
interventi di restauro e di risanamento conservativo: opere di consolidamento e rinnovo per conservare le funzionalità dell’immobile.
interventi di ristrutturazione edilizia: sono tutte le opere di demolizioni e ricostruzione. Sono compresi anche gli interventi di ristrutturazione sia interna che esterna.

Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria, anch’essa definita nell’art. 6 del T.U. (lettera b del comma 3) riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Questa norma è stata poi modificata ed ampliata dal Decreto legge n. 133 del 2014, il quale ha allargato la casistica degli interventi che rientrano nella cosiddetta manutenzione straordinaria, comprendendo  anche l’installazione di ascensori e  di scale di sicurezza, la realizzazione dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni con la modifica dei materiali o delle tipologie di finestre.

Gli interventi, per poter essere qualificati come di manutenzione straordinaria, non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e  non devono comportare modifiche rispetto  alle destinazioni d’uso. Quindi non possono comportare, ad esempio, un passaggio da civile abitazione ad ufficio o viceversa.

Documentazione richiesta per interventi di manutenzione straordinaria

Per interventi di manutenzione straordinaria, i quali non prevedono modifiche della struttura, è necessario presentare la C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata). Si tratta di una pratica introdotta nel 2010 con la Legge 73.

Essendo una comunicazione, non necessita dell’approvazione del Comune. E quindi i lavori possono iniziare da subito. Viene presentata dal proprietario  presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente.Può essere presentata anche dall’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di affitto con il consenso del proprietario dell’immobile.

Anche un professionista abilitato, (architetto, geometra, ingegnere) può presentare la CILA, se delegato da uno dei titolari. Il coinvolgimento di un professionista abilitato è necessario comunque per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di sua competenza. Il tecnico, infatti, dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia e realizza gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.).

Nei casi in cui nelle opere di manutenzione straordinaria rientrino interventi non contemplati, per la ricostruzione edilizia, risanamento conservativo e restauro, è necessario presentare una S.C.I.A. (segnalazione certificata di inizio attività).

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è entrata in vigore il 31 luglio del 2010 sostituendo la D.I.A (denuncia di inizio attività). Successivamente con il decreto legislativo 126/2016 e 222/2016 (decreto SCIA 2) il Governo ha introdotto un ulteriore snellimento burocratico con la S.C.I.A. unica e S.C.I.A. condizionata per facilitare tutte le operazioni di richiesta.
Le ultime modifiche introdotte alla nuova legislatura riguardano gli interventi realizzabili mediante la S.C.I.A.  quali:
interventi di manutenzione straordinaria delle parte strutturali dell’immobile;
interventi per il restauro e la conservazione delle parte strutturali dell’immobile;
ristrutturazione edilizia che non preveda variazioni volumetriche, cambio di sagoma o modifiche della destinazione d’uso dell’immobile.
La S.C.I.A. può essere presentata solamente da un tecnico abilitato in forma telematica presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP). E’ stata introdotta una standardizzazione della modulistica per tutti i comuni: le Amministrazioni sono obbligate a pubblicare sul proprio sito, sia i moduli, sia tutte le informazioni sull’eventuale documentazione da allegare. Le amministrazioni non possono pretendere dal richiedente documentazione non prevista dell’elenco pubblicato online.
La validità della S.C.I.A. prende il via dal giorno che viene protocollata ed il richiedente riceverà per via telematica una ricevuta. Anche senza ricevuta la S.C.I.A. ha comunque validità.

Il vantaggio di questo permesso è di non avere tempi di attesa: se la modulistica presentata è corretta e supera una verifica preliminare, il richiedente può iniziare subito i lavori. L’amministrazione competente ha invece 60 giorni (30 per l’edilizia) di tempo dal momento che ha ricevuto la S.C.I.A, per effettuare tutte le verifiche del caso ed accertare la regolarità della documentazione presentata. Decorso il termine, se l’Amministrazione non effettua nessun atto di sospensione, non può prendere provvedimenti tranne per il sopraggiungere di un pericolo o danno all’ambiente, alla salute, alla sicurezza pubblica o al patrimonio artistico-culturale.
Una volta che i lavori sono terminati il richiedente deve depositare la Comunicazione di Fine Lavori. È necessario anche allegare un certificato di collaudo redatto dal tecnico incaricato, per certificare la conformità dei lavori con il progetto presentato all’inizio. Nel collaudo potrà anche essere inserita la dichiarazione dell’eventuale variazione catastale oppure un documento con cui si accerta che le opere effettuate non hanno portato a nessuna modifica.

Manutenzione ordinaria

Secondo l’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U.) rientrano nella manutenzione ordinaria, “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Si tratta di opereeseguite senza alcun titolo abilitativo quindi non occorre la richiesta di nessun tipo di permesso né di una comunicazione di inizio lavori. E’necessario prestare comunque attenzione perché alcuni Comuni potrebbero, anche in questi casi, richiedere una semplice comunicazione oppure pretendere l’invio della modulistica unificata C.I.L. (comunicazione di inizio lavori).

Per impianti tecnologici si intendono gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, quello idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), ricambio aria, elettrico, gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Tra le opere di manutenzione ordinaria vi sono:

  •  demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi e degli stessi tramezzi qualora vengano demoliti per essere ricollocati esattamente allo stesso punto dell’originale;
  •  sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni (porte, finestre e lucernari);
  •  tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti. Occorre fare attenzione agli edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione (nullaosta), anche nel caso di ripristino delle pitture o dell’intonaco in rapporto a decorazioni ed affreschi di edifici storici.
  •  sostituzione della caldaia o dei radiatori,  riparazione della recinzione, l’installazione di tende da sole,  sostituzione o riparazione di camini,  sostituzione dei sanitari, riparazione dell’impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
  • installazione o sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere, tende, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole.
  •  riparazione e/o sostituzione delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni.
  • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; 

Essendo stata abolita la CIL, Comunicazione Inizio Lavori non occorre presentare una comunicazione neanche per:

  •  opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (ad esempio i ponteggi);
  • opere di pavimentazione e di finitura di spazi interni ed esterni (ad esempio il ripristino, rifacimento e tinteggiatura facciate), anche per aree di sosta,  realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili o vasche di raccolta delle acque;
  • trattamento dei ferri di armatura arrugginiti;
  •  montaggio di pannelli solari, impianti fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori del centro storico;
  •  posa in opera di aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree degli edifici appropriate.
  •  rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e climatizzazione all’interno del singolo appartamento o anche dell’intero fabbricato. E’ fondamentale sapere che per i nuovi impianti termici è obbligatorio il deposito della legge 10 a firma di un professionista per garantire il risparmio energetico. Invece per i nuovi impianti elettrici, gas e riscaldamento occorre redigere la dichiarazione di conformità
  • a cura dell’installatore.

Tutte le opere sopracitate non richiedono alcun titolo edilizio.

Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria, come prescritto dall’art.6 del Testo Unico, rientra tra gli interventi di attività edilizia libera. Per questo motivo non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore. In questi casi, occorre presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell’Edilizia.

Si consiglia  sempre di inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell’inizio dei lavori ed al termine degli stessi.

Rimane l’obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all’ASL  nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci fosse la necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico e pagare i relativi oneri.

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Share economy in condominio: le formule di condivisione di servizi ed attività

Share economy in condominio: le formule di condivisione di servizi ed attività

Attraverso la condivisione di servizi che fanno risparmiare tempo e denaro e giovano all’ambiente, anche il condominio sperimenta le nuove formule di economia collaborativa.

Dagli asili nido condominiali, le prime attività a sperimentare tale formula, si è presto passati a baby sitter e governanti condivise, come badanti ed infermieri specializzati.

Ci sono poi realtà che usufruiscono di servizi di bike sharing, di una biblioteca comune a tutto il palazzo e di acquisti collettivi.

In ultimo, seppur ancora poco diffuso, c’è il wi-fi condominiale che con l’installazione di un’antenna sul tetto dell’edificio e la firma di un unico contratto con l’operatore di rete, consente a tutti i residenti di collegarsi ad Internet, anche negli spazi esterni come il cortile.

In quest’ultimo caso, i servizi sono quindi offerti da società terze e non coinvolgono direttamente il condominio. In altri casi, invece, per il via libera occorre raggiungere la maggioranza.

Asilo nido aperto ai condomini ed agli “esterni”

Laddove il regolamento di condominio sia di tipo assemblare e non di natura contrattuale che può vietare il servizio, ogni condominio può avviare all’interno della propria abitazione un asilo nido.

Ciò non può avvenire, per esempio, se il documento contrattuale vieta “assembramenti o passaggi” più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale.

Le “persone” sarebbero i genitori ed i parenti che accompagnano i bambini e li riprendono all’uscita. In tal caso, uno o più condomini, così come lo stesso amministratore, potrebbero opporsi.

In assenza di divieti si può dunque presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ed ottenere dal Comune, dopo l’ispezione dell’Asl, un certificato di idoneità dei locali dove si vuole svolgere l’attività.

Ogni Regione ha le sue regole ma, in generale, per il via libera serve uno spazio dedicato all’accoglienza, un’area gioco protetta ed un’altra destinata al riposo dei bambini, arredata con opportuni lettini.

E’ necessario, inoltre, un bagno con fasciatoio ed una cucina a norma.

Tutte le aree devono essere separate e pensate per non procurare rischi ai bambini: niente prese di corrente a vista, spigoli pericolosi, arredi e suppellettili, che potrebbero ferirli.

Anche il numero massimo dei piccoli dipende dai regolamenti regionali: in media se ne possono ospitare fino a sette. Ogni educatrice obbligata a seguire un corso di formazione di 250 ore per occuparsi al massimo di 5 bambini.

Un altro paletto è la metratura dell’abitazione in rapporto al numero di bambini, in media 4-10 mq per ogni piccolo ospite. Ed ancora, l’orario massimo di apertura, che non può superare le otto ore giornaliere.

Badanti e baby sitter condominiali

Si tratta di lavoratori che svolgono in appositi spazi condominiali se autorizzati, o all’interno della propria abitazione se inserita nel contesto condominiale, servizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti.

O in generale, attività relative alla vita familiare, in favore dei condomini o di una parte per loro.

Il costo è a carico dei condomini che ne usufruiscono.

La badante condominiale, in particolare, è utile in quegli edifici in cui risiedono persone anziane che necessitano di un aiuto costante. Se, invece, in uno stabile abitano molti bambini, viene assunta una baby sitter condivisa.

Assistente condominiale, altra figura destinata a crescere

Si tratta di una sorta di “tata condivisa”, le cui mansioni possono essere di vario tipo: sbrigare piccole faccende domestiche (fare la spesa, pagare le bollette, ritiro ricette mediche), accudire i bambini e/o accompagnarli a scuola.

Per questa governante, lavorare in condominio significa quasi azzerare il tempo per gli spostamenti e, di conseguenza, offrire tariffe più basse agli utenti che aderiscono al servizio.

La figura dell’assistente condominiale è prevista dall’articolo 18, comma 1, punto D3 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati che specifica come, su incarico condominiale, possa svolgere mansioni relative alla vita familiare dei condomini o di una parte degli stessi che, in tal caso, se ne assumono le spese.

Il lavoratore, come esplicitato nel contratto, deve essere in possesso delle seguenti competenze professionali:

  • Conoscere il contesto di riferimento nel quale opera il datore di lavoro e la sua struttura organizzativa specifica;
  • Conoscere la collocazione della propria area di attività nell’ambito dei servizi svolti;
  • Saper predisporre documentazione e modulistica;
  • Saper effettuare comunicazioni telefoniche, comunicazioni interne anche con strumenti telematici;
  • Conoscere la normativa di base relativa al settore di appartenenza;
  • Conoscere ed utilizzare, ove necessario, le nozioni di base di una lingua straniera;
  • Conoscere le procedure ordinarie di lavoro predeterminate dal datore di lavoro e gli applicativi specifici;
  • Conoscere le modalità di smistamento dei documenti cartacei ed informatici;
  • Conoscere le modalità di esercizio di acquisti di merce/servizi, anche attraverso i Gruppi di acquisto solidale.

Biblioteca condivisa accessibile a tutti i residenti: è possibile?

Si tratta di un’idea diventata una realtà in un palazzo milanese. Ed ora è già stata replicata in molti altri edifici.

Il locale della portineria, così come le altre parti comuni dell’edificio, appartiene a tutti i condòmini che possono servirsene senza alterarne la destinazione ed evitando di impedirne l’utilizzo agli altri partecipanti.

La scelta di posizionare i libri negli spazi che una volta ospitavano la portineria è un caso limite e non sembra presupporre un cambio di destinazione d’uso.

Se nel regolamento condominiale contrattuale è esplicitamente vietato adibire la portineria ad altre funzioni, per procedere occorrerà modificare il regolamento con il voto unanime di tutti i condòmini proprietari.

Adsl condominiale, sistema poco diffuso ma che permette di abbattere i costi

Adsl condominiale prevede l’installazione di un’antenna radio sul tetto comune che emana un segnale captato da tutti i condòmini in possesso della password.

Questo sistema, poco diffuso ancora, permette sicuramente di abbattere i costi ma può risultare lento, soprattutto nei condomini composti da molte unità abitative. E’ quindi consigliato nelle zone non coperte da adsl o fibra ottica.

Per quanto concerne il quorum da ottenere in assemblea per procedere con l’installazione dell’antenna, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno i 500 millesimi dell’edificio.

Avete intenzione di risparmiare tempo e denaro e soprattutto vivere meglio con i vicini di casa?

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Rinnovare gli interni: iter, pratiche e bonus

Rinnovare gli interni: iter, pratiche e bonus

Apportare qualche cambiamento agli interni della propria abitazione è un’esigenza spesso legata al deterioramento delle finiture o all’invecchiamento degli impianti. Talvolta invece è una necessità dovuta al mutamento delle abitudini domestiche o dei gusti che vengono sollecitati  dalle nuove tendenze.

Intraprendere un qualsiasi intervento di rinnovamento della casa significa operare delle scelte che, a seconda dei casi, possono essere legate all’organizzazione degli spazi o riguardare l’estetica e poi metterle in pratica. E’ proprio quest’ultimo aspetto a suscitare non pochi dubbi: a chi rivolgersi e come procedere?

Le spese sostenute si possono detrarre, usufruendo dei bonus fiscali dedicati alla casa?

Per agire a norma e nella tutela personale ed altrui, prima di dar corso a qualsiasi lavoro in casa, occorre sapere quali sono gli obblighi di legge a carico e quali gli eventuali adempimenti burocratici. Le risposte a queste domande le fornisce il Comune in cui è situato l’immobile oggetto dei lavori, attraverso l’ufficio tecnico dedicato all’edilizia privata.

Gli interventi più diffusi nel rinnovare gli interni

  1. Modificare il layout della casa procedendo con la demolizione e successiva costruzione di pareti divisorie, può sembrare un intervento di routine ed invece richiede un iter burocratico a cura di un progettista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, iscritto al relativo ordine professionale).
  2. Qualche problema lo crea anche la sostituzione degli infissi, uno degli interventi più comuni e diffusi. Il motivo risiede nella diversa classificazione del lavoro (manutenzione ordinaria o straordinaria) a seconda che i nuovi serramenti comportino o meno la modifica di materiale o tipologia rispetto a quelli precedenti.

Demolizione e ricostruzione di pareti divisorie

E’ ciò che si fa comunemente in una ristrutturazione per modificare il layout della casa. Ad esempio, quando si aggiunge un bagno o si sposta la cucina nel living.

Quando finalizzati a modificare la distribuzione degli spazi in un appartamento, questi due interventi rientrano nella manutenzione straordinaria. Se, invece, un tramezzo viene demolito e ricostruito nella stessa posizione, senza variare il layout della casa né le dimensioni delle stanze, si parla di manutenzione ordinaria.

Normativa e pratiche amministrative

La distinzione sopracitata è fondamentale, in quanto gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza titolo abilitativo e senza comunicazione in Comune. Lo stabilisce il Glossario di edilizia libera entrato in vigore il 22/04/2018.

Nel caso di manutenzione straordinaria, il riferimento è il D.P.R n°380 del 6/6/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Riguarda “le opere e le modifiche per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purchè non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

Per poter effettuare lavori di manutenzione straordinaria serve la Cila, Comunicazione di inizio lavori asseverata, disciplinata dall’art. 6 bis del Testo Unico, alla quale vanno abbinati gli elaborati grafici inerenti il progetto di ristrutturazione.

Con la Cila è possibile iniziare i lavori subito dopo la presentazione della pratica presso lo “Sportello Unico per l’Edilizia” del Comune territorialmente competente.

Per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di competenza tecnica e per la realizzazione del progetto è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”). Con la pratica, il tecnico dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia. In sostanza, è proprio lui, munito di opportuna delega o procura speciale, a presentare la Cila; tale prassi è ormai consolidata in quanto in molti Comuni sono attive procedure obbligatorie di invio online, accessibili solo a chi è dotato di firma digitale e posta elettronica certificata.

Ci sono alcuni aspetti tecnici che non vanno trascurati  quando si tratta di “spostare” le tramezze. Uno di questi riguarda la posizione: occorre rispettare i requisiti igienico-sanitari, previsti dai regolamenti edilizi comunali vigenti, per quanto concerne le dimensioni minime degli ambienti ed i rapporti di illuminazione ed aerazione dei locali.

Per questo motivo serve un tecnico che coordini le operazioni, dalla progettazione alla realizzazione. I lavori poi devono sempre essere eseguiti da maestranze qualificate ed abilitate come quelle presenti nel nostro valido team. Non bisogna dimenticare che la demolizione di un tramezzo può interessare anche gli impianti che talvolta sono in esso contenuti.

Incentivi per chi ristruttura

In caso di manutenzione straordinaria, si ha diritto alla detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie. Tale bonus permette di recuperare in 10 anni, con rate di uguale importo, il 50% della spesa sostenuta per un massimo detraibile di 96mila euro. Tali condizioni sono valide fino al 31/12/2019. Oltre questa data, la percentuale di sconto potrebbe essere ridotta, come pure l’importo massimo detraibile.

Per usufruire dello sconto fiscale, occorre presentare in Comune la pratica edilizia ed effettuare tutti i pagamenti tramite specifico bonifico “postale o bancario”.

La documentazione raccolta, comprese le asseverazioni a firma del tecnico incaricato, andrà poi consegnata al proprio consulente fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.

Possono usufruire di questa detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno sul territorio dello Stato italiano.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Sostituzione di infissi, uno dei lavori più effettuati, grazie anche alle agevolazioni fiscali

I motivi che portano a sostituire gli infissi sono generalmente due: rottura o ammaloramento dovuti al tempo e/o, esigenza di un maggiore isolamento termico ed acustico. In molti casi queste due motivazioni si sovrappongono.

Ci sono casi in cui un infisso danneggiato può essere riparato, ma è importante capire se ciò sia davvero conveniente, soprattutto se si tratta di infissi con trenta o più anni di vita. Infatti, in questi casi, il ripristino potrebbe trasformarsi in un’operazione molto costosa, in alcuni casi addirittura paragonabile alla sostituzione, ma senza quei benefici che, invece, gli infissi moderni garantiscono.

Un’ultima considerazione da fare è che un serramento con singola lastra di vetro risalente agli anni Settanta è al di sotto dei valori minimi di isolamento previsti attualmente per legge e risulta sei volte più dispersivo, un infisso con vetrocamera realizzato negli anni Ottanta lo è comunque tre volte. Questo riguarda la maggior parte delle abitazioni edificate tra il secondo dopoguerra e gli anni Ottanta. Ecco perché la sostituzione dei serramenti è sempre consigliabile. Passare dai vetri singoli a quelli doppi o tripli in alcune zone geografiche significa risparmiare sulla climatizzazione tutto l’anno.

Tipologie dei serramenti

I telai dei serramenti si possono dividere in due grandi famiglie: i mono materiale ed i composti.

I primi sono realizzati con un unico materiale per tutta la loro sezione, mentre i secondi prevedono due materiali diversi accoppiati, nel tentativo di sfruttare al massimo le caratteristiche di entrambi.

All’interno degli infissi mono materiale, il pvc è più diffuso, seguito dal legno, che ancora riveste un ruolo molto importante nel mercato per la sua estetica e dall’alluminio che, grazie al taglio termico, fornisce performance concorrenziali. Quest’ultimo, essendo un metallo è un buon conduttore e quindi poco isolante, e deve la sua diffusione in questo settore all’introduzione del cosiddetto “taglio termico”: il telaio in alluminio è formato da due parti separate che sono unite con un giunto isolante.

Il giunto garantisce l’isolamento necessario e l’alluminio fornisce qualità estetiche, durata, resistenza agli agenti atmosferici e bassa manutenzione.

Una delle caratteristiche apprezzate, non solo dall’alluminio ma anche del pvc, è l’ampia gamma di colorazioni possibili, anche simil legno.

Gli infissi in materiali misti si presentano con varie combinazioni: pvc-legno, alluminio-legno, pvc-alluminio. In molti di questi casi il nucleo del telaio è comunque realizzato in pvc.

Il profilo doppio permette di differenziare i colori tra interno ed esterno.

Per evitare di intervenire sulla muratura, riducendo tempi di posa e costi, si può montare una nuova finestra su un vecchio telaio, ma solo se lo stato di conservazione di questo lo consente.

Un nuovo telaio serve comunque e con tale sovrapposizione si riduce di 4-5 cm la parte vetrata, a meno che non si acquistino modelli con profili ultrasottili.

Nella scelta dei nuovi modelli, grande attenzione va prestata anche alle performance tecniche. Ad esempio, la capacità di contrastare la dispersione di energia si chiama trasmittanza termica  e deve essere certificata da istituti qualificati ed accreditati.  Quanto più il valore è basso, tanto più il serramento ha potere isolante.

Per accedere alle detrazioni fiscali sono previsti limiti di trasmittanza da rispettare per i serramenti nel complesso (telaio+vetrazioni) in funzione della zona climatica in cui è ubicato l’edificio. Vi è un’ampia gamma di vetrazioni che, combinate in vetrocamera, possono garantire prestazioni di isolamento  ma anche di sicurezza. Nella scelta, per la tenuta  termica sono utili i cosiddetti “coating” (depositi metallici basso-emissivi oppure selettivi), mentre ai fini acustici conta più lo spessore: meglio se le lastre stratificate hanno spessore differenziato.

Pratiche amministrative ed incentivi per chi cambia gli infissi

La sola sostituzione degli infissi, senza altre opere ad eccezione di quelle necessarie per eseguire la posa in opera correttamente, è qualificata come manutenzione ordinaria, per la quale non sono necessari adempimenti burocratici o pratiche edilizie.

Se l’immobile è ubicato in una zona vincolata ai fini paesaggistici, anche per la semplice sostituzione dovrà essere comunque preventivamente richiesta l’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’Art. 146 del D.Lgs. 42/04.

Quando invece i nuovi serramenti modificano le caratteristiche di quelli esistenti (dimensione, ripartizione e quindi numero di ante, tipologia di apertura, colore esterno) l’opera diventa classificabile come manutenzione straordinaria e, quindi, richiede una pratica. In più, i tali casi, in condominio, può servire anche il parere dell’assemblea.

Riguardo gli incentivi e fino al 31 Dicembre è possibile beneficiare della detrazione pari al 50% delle spese per la sostituzione dei serramenti con modifica di materiale o di tipologia (manutenzione straordinaria) o della sola sostituzione (manutenzione ordinaria) se rientra nel novero di una più ampia ristrutturazione della casa. Oppure, se l’acquisto delle finestre si configura in modo certificato quale intervento di miglioramento della prestazione energetica degli edifici.

Per ottenere il riconoscimento dello sconto fiscale, occorre pagare tramite bonifico bancario o postale, indicando la legge di riferimento, i dati del beneficiario e del destinatario, la causale.

Per l’ecobonus è fondamentale anche inviare un’apposita documentazione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Nel “bonus finestre 2019” rientrano anche: ampliamento finestre esterne, riparazione o sostituzione di davanzali di finestre o balconi; sostituzione senza modifica della tipologia di infissi.

Essere informati e sapere a chi affidarsi significa risparmiare su costi e tempi ed avere garanzia del risultato. Ed allora cosa aspetti? Contattaci

privacy condominio

Privacy in condominio: le nuove disposizioni di legge

Quali sono le procedure per tutelare le informazioni ed i dati personali di chi vive in un edificio multipiano?

Il nuovo Codice della privacy, introdotto dalla dlgs 101/2008, tiene conto delle disposizioni contenute nel Regolamento generale sulla protezione dei dati redatto dall’Unione Europea (Gdpr).

In ambito condominiale le novità rispetto al passato sono davvero poche, con le ultime norme che, in sintesi, introducono regole più severe per il responsabile del trattamento dei dati. (amministratore del condominio).

Il condominio, in quanto titolare del trattamento dei dati, ora è obbligato a delegare l’amministratore responsabile del trattamento dei dati. Mentre in passato il conferimento dell’incarico era facoltativo. Come si legge all’articolo 5 del Regolamento europeo, l’amministratore ha l’obbligo di trattare i dati secondo liceità, correttezza e trasparenza.

In definitiva, l’amministratore ha maggior responsabilità e rischia pene più severe nel caso in cui commetta errori. Ma al contempo è aumentato il suo potere d’azione. Ad esempio, non è obbligato ad ottenere alcun consenso per la tenuta dei dati dei condomini, rientrando tra i suoi compiti la gestione delle informazioni personali dei partecipanti al condominio, come d’altronde previsto dagli articoli 1129 ed 1130 del Codice Civile.

Altro elemento degno di nota è l’introduzione del concetto di “accountability”, secondo il quale spetta all’amministratore decidere come organizzare il trattamento dei dati, garantendo la sicurezza delle informazioni e prevenendo perdite, distruzioni, furti o danni dei dati stessi.

Dati personali: quali si e quali no

Il condominio è una sorta di piccola comunità, in cui l’amministratore ricopre il ruolo più delicato, simile a quello del buon padre di famiglia. Tenendo fede al suo mandato, così come deve garantire che le parti comuni dell’edificio funzionino e siano mantenute in buono stato, allo stesso modo deve saper gestire con attenzione la mole di informazioni che quotidianamente transita tra le sue mani: decine di dati, più o meno riservati, afferenti alle persone che abitano nello stabile. E’ tenuto ad averne cura, rispettando la privacy e la dignità dei soggetti.

Il compito dell’amministratore è però doppio: garantire la massima trasparenza nella gestione delle parti condivise, senza pero ledere il diritto alla riservatezza di ciascun condomino. Per l’espletamento del proprio mandato, il professionista può quindi utilizzare dati anagrafici, indirizzo e quote millesimali dei singoli condomini. Ma, al contrario, non gli è permesso riportare in fogli cartacei o elettronici informazioni personali quali “single”, “divorziato”, “va in vacanza ad Agosto” ed una serie di dati che riguardano la sfera privata degli individui. Per quanto concerne il numero di telefono dei condomini, sia fisso che mobile, l’amministratore può utilizzarlo soltanto se il contatto è già presente in elenchi pubblichi (ad esempio sulle pagine bianche), altrimenti è necessario il consenso scritto dei diretti interessati.

Il consenso occorre anche per ricevere comunicazioni attraverso posta elettronica. Con riferimento ai dati sanitari, ad esempio quelli relativi alla disabilità di uno o più condomini, si possono utilizzare soltanto se indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio. Come nel caso, ad esempio, della delibera per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Sicurezza e trasparenza

Per evitare che i dati personali dei condomini vadano persi, trafugati o finiscano in mano a terzi soggetti, l’amministratore ha l’obbligo di adottare adeguate misure di sicurezza per la loro conservazione. La documentazione da mettere al sicuro riguarda la vita condominiale e quindi verbali, estratto conto, fatture, il registro di anagrafe condominiale.

Da parte sua l’amministratore, al fine di garantire maggiore trasparenza, nel momento in cui si insedia è tenuto a comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, qualora l’edificio sia amministrato da una società, la denominazione e la sede legale.

Il professionista, inoltre, deve rendere pubblici (solitamente sulla bacheca condominiale) domicilio e recapiti telefonici, così da poter essere contattato in caso di bisogno.

Il conto corrente: accesso tramite l’amministratore

La legge di riforma del condominio 220/2012 obbliga l’amministratore ad aprire un conto corrente intestato a condominio, dove far transitare le spese e le entrate.

L’articolo 1129, comma 7 del Codice civile, dispone che “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

Nel caso in cui ciò non avvenga, il condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea e revocare il mandato al professionista o rivolgersi alla banca, ma solo dopo aver inviato una raccomandata all’amministratore. In caso di inerzia dell’assemblea o in mancanza di quorum, il condomino può rivolgersi al giudice che ha il potere di revocare l’amministratore. Tra le gravi irregolarità per cui questi può essere sollevato dal suo incarico figurano, infatti, la mancata apertura ed utilizzazione del conto e la gestione, secondo modalità che possono generare confusione, tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.

Videocamere e videocitofoni: attenzione a cosa si inquadra

Negli ultimi anni l’installazione di videocamere e videocitofoni, su iniziativa di singoli condomini o dell’intero condomino, ha fatto registrare un’impennata.

I motivi sono essenzialmente due: la riduzione dei costi degli impianti ed una crescente richiesta di sicurezza da parte dei residenti.

Riguardo all’installazione delle videocamere occorre fare una distinzione: se ad installare l’impianto è il singolo condomino che desidera monitorare un accesso privato (porta d’ingresso, finestra, balcone) egli può procedere senza l’autorizzazione dell’assemblea.

L’obiettivo della videocamera dovrà però limitarsi ad inquadrare solo la porzione dell’area privata da proteggere, evitando di riprendere spazi pubblici. Qualora, invece, l’impianto è installato a protezione delle parti comuni, una volta deliberato l’intervento in assemblea (la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi dell’edificio), l’amministratore è tenuto a segnalare la presenza delle videocamere con appositi cartelli, da collocare nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze, riportanti il logo o l’immagine di una telecamera.

Le immagini registrate possono essere conservate al massimo per 48 ore, trascorse le quali vanno cancellate. I videocitofoni sono considerati veri e propri dispositivi di videosorveglianza, soprattutto se abilitati a registrare e conservare le riprese. Per questo motivo, si applicano le stesse regole previste dal Codice della privacy per le telecamere.

L’ installazione di un impianto allarme antifurto è il mezzo più efficace per aumentare la sicurezza della propria abitazione.
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