E’ obbligatoria nelle nuove costruzioni e quando c’è una ristrutturazione profonda
La fibra ottica in condominio è una dotazione obbligatoria per tutti i nuovi edifici. Il decreto Sblocca Italia 133/2014, infatti, ha introdotto l’articolo 135 bis nel Testo unico sull’edilizia che ha disposto come gli edifici di nuova costruzione, “per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1 Luglio 2015, devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multi servizio passiva, interna all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete”.
Ed ancora: “tutti gli edifici di nuova costruzione, per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1 Luglio 2015, devono essere equipaggiati di un punto di accesso.
Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1 Luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire”.
Il decreto 33/2016, conosciuto anche come “banda larga” o “fibra ottica”, a sua volta ha introdotto norme che puntano a favorire l’installazione di reti Internet ad alta velocità, semplificando la procedura di scavo e posa della fibra ottica, nonché incentivando l’utilizzo condiviso delle infrastrutture esistenti.
La volontà dell’Unione Europea in tema di connessione Internet ad alta velocità è chiara da tempo: favorire la diffusione di reti performanti e consentire al maggior numero possibile di cittadini residenti negli stati membri di connettersi ed accedere alle informazioni del web.
In particolare, entro il 2020 l’Unione Europea intende assicurare la banda larga veloce (pari o superiore a 30 Megabyte per secondo) a tutti i cittadini e la banda larga ultraveloce (più di 100 Mbps) ed almeno il 50% degli utenti “domestici” europei.
Per raggiungere questi obiettivi, il decreto legge 135/2018 ha introdotto alcune disposizioni che semplificano le procedure di rilascio delle autorizzazioni per la realizzazione delle opere civili necessarie alla posa dei cavi delle reti ultraveloci.
Così, per esempio, purchè si utilizzino tecnologie a basso impatto, è possibile fare a meno della procedura di verifica preventiva dell’impatto archeologico.
Inoltre, negli edifici privati (ad accessione degli stabili tutelati come beni culturali), i lavori di posa dei cavi Internet sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente previsti dall’articolo 1135 del Codice civile. Di conseguenza, l’amministratore di condominio può disporre gli interventi necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all’edificio, finalizzate a portare la rete fino alle abitazioni degli abbonati (anche ad un unico condomino), senza il parere dell’assemblea.
In sostanza, la legge obbliga il condominio, in quanto gestore dell’infrastruttura fisica, a consentire agli operatori di rete (chi vende la connessione Internet) di accedere allo stabile. A meno che non si verifichino le seguenti condizioni:
Il dlgs 22/2016, all’articolo 8, prevede che “in assenza di un’infrastruttura interna all’edificio predisposta per l’alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell’abbonato, a condizione di aver ottenuto l’accordo dell’abbonato e purchè provvedano a ridurre al minimo l’impatto sulla proprietà privata di terzi”.
Di conseguenza, il singolo utente condominiale che ha intenzione di installare la fibra ottica all’interno del proprio appartamento può iniziare l’iter senza il necessario permesso dell’assemblea o dell’amministratore, che è sempre preferibile informare in quanto i lavori potrebbero arrecare disagi agli altri residenti.
Il vero problema, però, si pone quando per arrivare all’appartamento del condomino i cavi della fibra ottica devono obbligatoriamente transitare da proprietà altrui.
Sul punto valgono le disposizione degli articoli 90, 91 e 92 del Codice delle comunicazioni elettroniche (dlgs 259/2003), secondo cui gli impianti di rete di comunicazione elettronica ad uso pubblico hanno carattere di pubblica utilità.
In particolare, l’articolo 90 prevede che “gli impianti di rete elettronica e le opere accessorie, di uso esclusivamente privato, possono essere dichiarati di pubblica utilità con decreto del Ministro dello sviluppo economico, ove concorrano motivi di pubblico interesse”.
Il successivo articolo 91, oltre a disporre che i fili o cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati di edifici ove non vi siano finestre od altre aperture praticabili a prospetto”, aggiunge che “il proprietario o il condominio, non può opporsi all’appoggio nell’immobile di sua proprietà di antenne, di sostegni nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini”, a condizione che fili e cavi siano collocati in modo tale da non impedire “il libero uso della cose secondo la sua destinazione”.
Attraverso la condivisione di servizi che fanno risparmiare tempo e denaro e giovano all’ambiente, anche il condominio sperimenta le nuove formule di economia collaborativa.
Dagli asili nido condominiali, le prime attività a sperimentare tale formula, si è presto passati a baby sitter e governanti condivise, come badanti ed infermieri specializzati.
Ci sono poi realtà che usufruiscono di servizi di bike sharing, di una biblioteca comune a tutto il palazzo e di acquisti collettivi.
In ultimo, seppur ancora poco diffuso, c’è il wi-fi condominiale che con l’installazione di un’antenna sul tetto dell’edificio e la firma di un unico contratto con l’operatore di rete, consente a tutti i residenti di collegarsi ad Internet, anche negli spazi esterni come il cortile.
In quest’ultimo caso, i servizi sono quindi offerti da società terze e non coinvolgono direttamente il condominio. In altri casi, invece, per il via libera occorre raggiungere la maggioranza.
Laddove il regolamento di condominio sia di tipo assemblare e non di natura contrattuale che può vietare il servizio, ogni condominio può avviare all’interno della propria abitazione un asilo nido.
Ciò non può avvenire, per esempio, se il documento contrattuale vieta “assembramenti o passaggi” più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale.
Le “persone” sarebbero i genitori ed i parenti che accompagnano i bambini e li riprendono all’uscita. In tal caso, uno o più condomini, così come lo stesso amministratore, potrebbero opporsi.
In assenza di divieti si può dunque presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ed ottenere dal Comune, dopo l’ispezione dell’Asl, un certificato di idoneità dei locali dove si vuole svolgere l’attività.
Ogni Regione ha le sue regole ma, in generale, per il via libera serve uno spazio dedicato all’accoglienza, un’area gioco protetta ed un’altra destinata al riposo dei bambini, arredata con opportuni lettini.
E’ necessario, inoltre, un bagno con fasciatoio ed una cucina a norma.
Tutte le aree devono essere separate e pensate per non procurare rischi ai bambini: niente prese di corrente a vista, spigoli pericolosi, arredi e suppellettili, che potrebbero ferirli.
Anche il numero massimo dei piccoli dipende dai regolamenti regionali: in media se ne possono ospitare fino a sette. Ogni educatrice obbligata a seguire un corso di formazione di 250 ore per occuparsi al massimo di 5 bambini.
Un altro paletto è la metratura dell’abitazione in rapporto al numero di bambini, in media 4-10 mq per ogni piccolo ospite. Ed ancora, l’orario massimo di apertura, che non può superare le otto ore giornaliere.
Si tratta di lavoratori che svolgono in appositi spazi condominiali se autorizzati, o all’interno della propria abitazione se inserita nel contesto condominiale, servizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti.
O in generale, attività relative alla vita familiare, in favore dei condomini o di una parte per loro.
Il costo è a carico dei condomini che ne usufruiscono.
La badante condominiale, in particolare, è utile in quegli edifici in cui risiedono persone anziane che necessitano di un aiuto costante. Se, invece, in uno stabile abitano molti bambini, viene assunta una baby sitter condivisa.
Si tratta di una sorta di “tata condivisa”, le cui mansioni possono essere di vario tipo: sbrigare piccole faccende domestiche (fare la spesa, pagare le bollette, ritiro ricette mediche), accudire i bambini e/o accompagnarli a scuola.
Per questa governante, lavorare in condominio significa quasi azzerare il tempo per gli spostamenti e, di conseguenza, offrire tariffe più basse agli utenti che aderiscono al servizio.
La figura dell’assistente condominiale è prevista dall’articolo 18, comma 1, punto D3 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati che specifica come, su incarico condominiale, possa svolgere mansioni relative alla vita familiare dei condomini o di una parte degli stessi che, in tal caso, se ne assumono le spese.
Il lavoratore, come esplicitato nel contratto, deve essere in possesso delle seguenti competenze professionali:
Si tratta di un’idea diventata una realtà in un palazzo milanese. Ed ora è già stata replicata in molti altri edifici.
Il locale della portineria, così come le altre parti comuni dell’edificio, appartiene a tutti i condòmini che possono servirsene senza alterarne la destinazione ed evitando di impedirne l’utilizzo agli altri partecipanti.
La scelta di posizionare i libri negli spazi che una volta ospitavano la portineria è un caso limite e non sembra presupporre un cambio di destinazione d’uso.
Se nel regolamento condominiale contrattuale è esplicitamente vietato adibire la portineria ad altre funzioni, per procedere occorrerà modificare il regolamento con il voto unanime di tutti i condòmini proprietari.
Adsl condominiale prevede l’installazione di un’antenna radio sul tetto comune che emana un segnale captato da tutti i condòmini in possesso della password.
Questo sistema, poco diffuso ancora, permette sicuramente di abbattere i costi ma può risultare lento, soprattutto nei condomini composti da molte unità abitative. E’ quindi consigliato nelle zone non coperte da adsl o fibra ottica.
Per quanto concerne il quorum da ottenere in assemblea per procedere con l’installazione dell’antenna, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno i 500 millesimi dell’edificio.
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Quali sono le procedure per tutelare le informazioni ed i dati personali di chi vive in un edificio multipiano?
Il nuovo Codice della privacy, introdotto dalla dlgs 101/2008, tiene conto delle disposizioni contenute nel Regolamento generale sulla protezione dei dati redatto dall’Unione Europea (Gdpr).
In ambito condominiale le novità rispetto al passato sono davvero poche, con le ultime norme che, in sintesi, introducono regole più severe per il responsabile del trattamento dei dati. (amministratore del condominio).
Il condominio, in quanto titolare del trattamento dei dati, ora è obbligato a delegare l’amministratore responsabile del trattamento dei dati. Mentre in passato il conferimento dell’incarico era facoltativo. Come si legge all’articolo 5 del Regolamento europeo, l’amministratore ha l’obbligo di trattare i dati secondo liceità, correttezza e trasparenza.
In definitiva, l’amministratore ha maggior responsabilità e rischia pene più severe nel caso in cui commetta errori. Ma al contempo è aumentato il suo potere d’azione. Ad esempio, non è obbligato ad ottenere alcun consenso per la tenuta dei dati dei condomini, rientrando tra i suoi compiti la gestione delle informazioni personali dei partecipanti al condominio, come d’altronde previsto dagli articoli 1129 ed 1130 del Codice Civile.
Altro elemento degno di nota è l’introduzione del concetto di “accountability”, secondo il quale spetta all’amministratore decidere come organizzare il trattamento dei dati, garantendo la sicurezza delle informazioni e prevenendo perdite, distruzioni, furti o danni dei dati stessi.
Il condominio è una sorta di piccola comunità, in cui l’amministratore ricopre il ruolo più delicato, simile a quello del buon padre di famiglia. Tenendo fede al suo mandato, così come deve garantire che le parti comuni dell’edificio funzionino e siano mantenute in buono stato, allo stesso modo deve saper gestire con attenzione la mole di informazioni che quotidianamente transita tra le sue mani: decine di dati, più o meno riservati, afferenti alle persone che abitano nello stabile. E’ tenuto ad averne cura, rispettando la privacy e la dignità dei soggetti.
Il compito dell’amministratore è però doppio: garantire la massima trasparenza nella gestione delle parti condivise, senza pero ledere il diritto alla riservatezza di ciascun condomino. Per l’espletamento del proprio mandato, il professionista può quindi utilizzare dati anagrafici, indirizzo e quote millesimali dei singoli condomini. Ma, al contrario, non gli è permesso riportare in fogli cartacei o elettronici informazioni personali quali “single”, “divorziato”, “va in vacanza ad Agosto” ed una serie di dati che riguardano la sfera privata degli individui. Per quanto concerne il numero di telefono dei condomini, sia fisso che mobile, l’amministratore può utilizzarlo soltanto se il contatto è già presente in elenchi pubblichi (ad esempio sulle pagine bianche), altrimenti è necessario il consenso scritto dei diretti interessati.
Il consenso occorre anche per ricevere comunicazioni attraverso posta elettronica. Con riferimento ai dati sanitari, ad esempio quelli relativi alla disabilità di uno o più condomini, si possono utilizzare soltanto se indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio. Come nel caso, ad esempio, della delibera per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
Per evitare che i dati personali dei condomini vadano persi, trafugati o finiscano in mano a terzi soggetti, l’amministratore ha l’obbligo di adottare adeguate misure di sicurezza per la loro conservazione. La documentazione da mettere al sicuro riguarda la vita condominiale e quindi verbali, estratto conto, fatture, il registro di anagrafe condominiale.
Da parte sua l’amministratore, al fine di garantire maggiore trasparenza, nel momento in cui si insedia è tenuto a comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, qualora l’edificio sia amministrato da una società, la denominazione e la sede legale.
Il professionista, inoltre, deve rendere pubblici (solitamente sulla bacheca condominiale) domicilio e recapiti telefonici, così da poter essere contattato in caso di bisogno.
La legge di riforma del condominio 220/2012 obbliga l’amministratore ad aprire un conto corrente intestato a condominio, dove far transitare le spese e le entrate.
L’articolo 1129, comma 7 del Codice civile, dispone che “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.
Nel caso in cui ciò non avvenga, il condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea e revocare il mandato al professionista o rivolgersi alla banca, ma solo dopo aver inviato una raccomandata all’amministratore. In caso di inerzia dell’assemblea o in mancanza di quorum, il condomino può rivolgersi al giudice che ha il potere di revocare l’amministratore. Tra le gravi irregolarità per cui questi può essere sollevato dal suo incarico figurano, infatti, la mancata apertura ed utilizzazione del conto e la gestione, secondo modalità che possono generare confusione, tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.
Negli ultimi anni l’installazione di videocamere e videocitofoni, su iniziativa di singoli condomini o dell’intero condomino, ha fatto registrare un’impennata.
I motivi sono essenzialmente due: la riduzione dei costi degli impianti ed una crescente richiesta di sicurezza da parte dei residenti.
Riguardo all’installazione delle videocamere occorre fare una distinzione: se ad installare l’impianto è il singolo condomino che desidera monitorare un accesso privato (porta d’ingresso, finestra, balcone) egli può procedere senza l’autorizzazione dell’assemblea.
L’obiettivo della videocamera dovrà però limitarsi ad inquadrare solo la porzione dell’area privata da proteggere, evitando di riprendere spazi pubblici. Qualora, invece, l’impianto è installato a protezione delle parti comuni, una volta deliberato l’intervento in assemblea (la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi dell’edificio), l’amministratore è tenuto a segnalare la presenza delle videocamere con appositi cartelli, da collocare nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze, riportanti il logo o l’immagine di una telecamera.
Le immagini registrate possono essere conservate al massimo per 48 ore, trascorse le quali vanno cancellate. I videocitofoni sono considerati veri e propri dispositivi di videosorveglianza, soprattutto se abilitati a registrare e conservare le riprese. Per questo motivo, si applicano le stesse regole previste dal Codice della privacy per le telecamere.
L’ installazione di un impianto allarme antifurto è il mezzo più efficace per aumentare la sicurezza della propria abitazione.
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E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 19 maggio, il Decreto rilancio che prevede tra le tante misure, il Superbonus fiscale del 110% riguardante una serie di interventi edilizi.
Gli interventi: isolamento, caldaie ed antisismici.
I “collegati”: fotovoltaico, colonnine ed ecobonus.
Detrazione al 110% anche per l’installazione di impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica ed altri interventi già agevolati dall’ecobonus (es. schermature solari), se abbinati ai lavori di risparmio energetico “principali” premiati dal Superbonus.
L’utilizzo: cinque rate, sconto o cessione.
Possono godere del Superbonus i condomini e le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di imprese, su unità immobiliari tranne su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.
Il testo del Decreto pubblicato in Gazzetta conferma che per avere il Superbonus al 110% bisogna realizzare uno dei seguenti interventi considerati “trainanti” quali:
Il Decreto prevede che la maxi aliquota della detrazione fiscale al 110% si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico previsti attualmente. Tutto ciòa condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi citati precedentemente il cappotto termico dell’edificio o la sostituzione della caldaia tradizionale con una caldaia a condensazione o a pompe di calore. Ad esempio, se si procede a realizzare il cappotto termico per cui si ha diritto al bonus al 110% e contestualmente si cambiano le finestre, anche quest’ultimo lavoro godrà della detrazione al 110%.
Tra gli interventi che possono essere realizzati fruendo del bonus al 110%, oltre a tutti gli interventi già ricompresi nell’ecobonus al 50 e 65% vi sono anche i seguenti:
E’ fondamentale sottolineare che tutti questi lavori devono essere realizzati congiuntamente a quelli trainanti. Quindi solo se si esegue anche il cappotto termico o si installa la caldaia nuova.
E’ possibile anche realizzare i lavori fruendo dell’attuale Ecobonus al 65% o al 50%.
Tutti i lavori devono produrre un miglioramento di due classi energetiche dimostrandolo mediante l’attestato di prestazione energetica.
Tutti questi lavori però, è bene sottolinearlo, per godere del Superbonus, devono essere realizzati congiuntamente a quelli trainanti, quindi solo se si esegue anche il cappotto termico o si installa la caldaia nuova. Resta sempre la possibilità di realizzare i lavori fruendo dell’attuale ecobonus al 65% o al 50%.
Tutti i lavori inoltre devono produrre un miglioramento di due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica.
Per gli interventi di messa in sicurezza degli immobili realizzati tra il 1 Luglio 2020 ed il 31 Dicembre 2021 si può usufruire del Sismabonus. Lo sconto scenderà al 90% in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi.
Il Decreto conferma la possibilità per il contribuente di optare, in luogo della detrazione, ad un contributo sotto forma di sconto in fattura da parte del fornitore. Questo sconto si potrà recuperare, a sua volta, sotto forma di credito di imposta cedibile ad altri soggetti, comprese banche e intermediari finanziari.
Per poter optare per la cessione o lo sconto, il contribuente deve chiedere il visto di conformità sulla dichiarazione dei redditi e l’opzione andrà comunicata in via telematica all’Agenzia delle Entrate.
Il Decreto prevede che i tecnici abilitati ed i professionisti incaricati del progetto che rilasceranno attestazioni ed asseverazioni infedeli rischieranno una sanzione pecuniaria da un minimo di 2mila euro fino a un massimo di 15mila euro.
Non dobbiamo pensare ai radiatori come ad elementi isolati, ma parti terminali di un sistema, l’impianto termico, con al centro il generatore di calore (caldaia o altro).
Esistono poi prodotti che possono funzionare anche in mancanza o con l’impianto di riscaldamento spento.
Il radiatore potrà scaldare solo quando il riscaldamento è acceso.
L’impianto idrico è composto da tubazioni incassate a pavimento o a parete, che trasportano l’acqua riscaldata dalla caldaia (o da un altro tipo di generatore) ai radiatori.
Due sono le principali tipologie di collegamento: monotubo o a collettori.
Monotubo: tipico delle abitazioni anni ’70-’80 è così chiamato perché vi è un’unica tubazione di mandata che raggiunge singoli radiatori collegati “ad anello”, per poi tornare al generatore.
L’ultimo radiatore rimane però penalizzato perché si scalda bene di meno. Va quindi previsto di maggiori dimensioni.
A collettori: in questo caso vi è un condotto di mandate che porta l’acqua calda dal generatore ai collettori e da qui, grazie ad un circuito interno di collegamento diretto, l’acqua calda raggiunge ogni radiatore. Un condotto di ritorno riporta l’acqua diventata fredda al generatore.
Il calore si diffonde in modo uniforme perchè l’acqua calda arriva a tutti i radiatori insieme.
Nel caso si voglia trasformare un impianto monotubo in quello a collettori è necessario rifare tutto, con necessità di opere murarie.
Mentre i radiatori andranno a far parte di un impianto, nuovo o in rifacimento, occorrerà valutare anche l’apparecchio cui collegarti.
Uno dei generatori di calore a maggiore efficienza è la caldaia a condensazione, l’unica a poter essere prodotta ed immessa sul mercato.
Il vantaggio è il rendimento elevato, che può superare il 100%. Il tutto, grazie alla caratteristica di recuperare, invece di disperdere come nei modelli tradizionali, gran parte del calore contenuto nei fumi di combustione. Inoltre emettono una quantità di gas inquinanti decisamente inferiore rispetto ai modelli formali.
Efficienti sono anche le pompe di calore, apparecchi che prelevano il calore presente nell’aria esterna, nell’acqua di falda o nel terreno e lo sfruttano per riscaldare l’acqua dell’impianto di riscaldamento. Vi sono poi le termo stufe che utilizzano invece biomasse legnose come il pellet, un combustibile ad alto rendimento.
A differenza dei camini e delle stufe tradizionali, questi generatori di calore sono programmabili e possono essere collegati all’impianto di riscaldamento a termosifoni (a pannelli radianti).
L’acqua che, riscaldata dalla caldaia o da un altro generatore di calore, passa ai radiatori può avere una temperatura di mandata alta oppure bassa.
Il primo caso è quello degli impianti termici tradizionali (circa 70/80°C), il secondo riguarda le nuove realizzazioni, in cui la temperatura può essere inferiore a 40° C. Meno calore equivale a minori sprechi e ad un risparmio in bolletta. Anche se, in teoria, qualsiasi modello può funzionare a bassa temperatura, è consigliabile prevedere radiatori appositamente progettati per questo tipo di impianti.
Altrimenti bisogna considerare che si riduce l’efficienza, perché lo scambio di calore con l’ambiente è inferiore. Per ovviare a questo inconveniente occorrerà acquistare un calorifero di dimensioni maggiori.
Il risparmio si ottiene poi con generatori di calore ad alta efficienza, come le caldaie a condensazione, che recuperano i fumi della combustione ed ottengono rendimenti elevati a temperatura più bassa rispetto ai modelli tradizionali.
Nel caso della sostituzione di un radiatore esistente, è sufficiente installare un modello di pari potenza. Diverso invece il caso di una nuova installazione o di una modifica all’impianto, per i quali occorre calcolare il fabbisogno termico del locale da riscaldare o dell’intera abitazione.
Se, come nella maggior parte dei casi, i radiatori sono collegati al circuito termosanitario, è importante che questo venga correttamente dimensionato. Occorre valutare quanto calore sia necessario per riscaldare i locali e la potenza che serve per ottenere questo risultato.
Chiamata anche resa termica è la capacità di un corpo scaldante di scambiare calore con l’ambiente, quindi la quantità di calore che il radiatore riesce a trasmettere all’ambiente nell’unità di tempo e a determinate condizioni di temperatura.
Si misura in kcal/h o, più spesso, in Watt e viene calcolata in base alla norma europea EN442 e certificata da appositi istituiti e laboratori con specifiche prove in condizioni standard. Il valore della potenza termica deve sempre essere indicata sulla scheda prodotto.
La risposta precisa la dà il termotecnico calcolando il fabbisogno termico, ovvero la quantità di calore ce il radiatore deve fornire all’ambiente per mantenerlo ad una temperatura confortevole.
Il fabbisogno termico dipende da dimensioni del locale, esposizione, tipo di isolamento presente, materiali costruttivi finestre e tipi di vetri. Non meno importante sono la zona geografica in cui si trova l’abitazione e le temperature medie esterne.
Detto questo, per avere una stima del fabbisogno termico invernale di un’abitazione occorre moltiplicare il volume da riscaldare per un coefficiente termico, che indica le calorie necessarie per metro cubo.
Tale parametro oscilla tra le 30 e le 45 Kcal/mc, in base alle tipologia di edificio ed alla posizione geografica: più basso, se l’abitazione è situata nel Sud Italia ed in località costiere, più alto dove il clima è più rigido.
Per tradizione, il radiatore è posto sotto la finestra, poiché in questo modo contrasta gli eventuali spifferi di aria fredda provenienti dal serramento.
L’aria calda che si diffonde prevalentemente per convenzione, sale verso il soffitto e si distribuisce in modo più uniforme, garantendo un comfort migliore. Inoltre questa collocazione è comoda perché il radiatore occupa uno spazio difficilmente utilizzabile. Se però la casa è ben coibentata ed i serramenti sono a tenuta, si ha maggior libertà.
Nel caso di un radiatore alto è necessario trovare una collocazione diversa, in ogni caso lungo una parete perimetrale esterna ed anche in questo caso meglio se in prossimità della finestra, per agevolare la distribuzione del calore.
Bisogna evitare di inserire il radiatore in una nicchia piccola o dietro una porta, perché la sua resa si riduce. Per lo stesso motivo è sconsigliato anche l’uso di copricaloriferi. Importanti poi sono le distanze: la cosa migliore è installare il radiatore a 5 cm dalla parete, 12-15 cm dal pavimento ed a circa 10 cm da eventuali mensole.
Per evitare squilibri all’interno dell’impianto, è consigliabile che il nuovo radiatore abbia la stessa potenza del precedente. Lo stesso per quanto riguarda gli interassi, cioè la distanza tra tubo di carico e scarico dell’acqua: anche in questo caso, se non si intende modificare l’impianto, va scelto un radiatore con gli stessi interassi di collegamento, così il lavoro risulta molto più semplice.
Alcuni radiatori sono studiati proprio per agevolare la sostituzione di vecchi modelli, grazie ad un sistema di collegamento idraulico a tubi flessibili che permette di intervenire in modo non invasivo sugli impianti esistenti, senza ricorrere ad opere murarie.
Nel caso di ristrutturazione totale, se si vuole cambiare posto al radiatore, è necessario spostare le tubazioni. I lavori vanno eseguiti ad impianto spento e vuoto, quindi è necessario svuotare l’impianto di tutta l’acqua che circola nell’impianto che, a lavori terminati, sarà rimessa in circolo.
Nel caso di condominio, i lavori vanno eseguiti dopo aver avuto il consenso dell’amministratore.
La porta d’ingresso si differenzia da quelle interne per le dotazioni di sicurezza ed i sistemi di isolamento ma dal punto di vista estetico ne riprende design e finiture.
In passato è stata spesso trascurata per il suo scarso appeal estetico. In questi ultimi anni la porta di sicurezza per l’ingresso è un elemento a cui si presta sempre maggiore attenzione perché deve armonizzarsi alle scelte stilistiche che riguardano la casa. Questa “rinascita” nella direzione dello stile parte dall’utilizzo delle cerniere a scomparsa, che permettono di realizzare porte dalle linee pulite, come ad esempio le filo muro e quelle con telaio complanare all’anta, per un effetto boiserie.
Il primo aspetto da valutare nell’acquisto della porta blindata è dunque come coniugare design e sicurezza in termini del tutto soggettivi. Una vera sfida che trova risposta nelle numerose proposte dei produttori: così tante che ogni porta è realizzata su misura, anche per quanto riguarda la dotazione di tenuta ed antieffrazione.
Una porta di sicurezza per l’ingresso è composta da una serie di elementi, nascosti dal rivestimento, i quali ne determinano robustezza e resistenza ai tentativi di effrazione. All’interno dell’anta, la porta contiene una lamiera di acciaio zincato (singola o doppia) ed ulteriori profili di rinforzo.
Il metallo è utilizzato anche per altri elementi che, nell’insieme, determinano l’equipaggiamento di sicurezza ed il grado di resistenza della porta.
Nel complesso la porta blindata è formata da tre parti (controtelaio, telaio e scocca), alle quali si aggiunge il rivestimento esterno presente su entrambe le facce.
Il controtelaio detto anche falso telaio riveste lo spessore della parete lungo il vano porta e viene coperto dal telaio. E’ in lamiera di acciaio zincato con spessore tra 1,5 ed i 2 mm. Viene fissato alla muratura per mezzo di robuste zanche cementate. Per velocizzare la posa, in alternativa, si possono utilizzare tasselli ad espansione o ad ancoraggio chimico.
Il telaio è importante che sia resistente soprattutto nei punti in cui può venir forzato: per garantire maggiore rigidità è meglio che sia in lamiera ripiegata.
Solitamente è verniciato in marrone scuro o grigio, ma su richiesta è possibile averlo in qualsiasi tinta Ral.
Nelle porte blindate con i migliori standard termo-acustici, anche il telaio presenta guarnizioni. Sul telaio poi sono alloggiate le cerniere: due nelle blindate standard, tre in quelle più grandi e pesanti, come quelle con il vetro blindato. Nel telaio vengono realizzati degli scassi per accogliere, in fase di chiusura, i pistoncini della serratura, i deviatori ed i rostri.
La scocca è l’anima della porta blindata nonché l’elemento mobile. Su di essa sono installate le cerniere, la serratura ed i rostri posteriori. E’ realizzata spesso con una lamiera in acciaio zincato e con profili omega di rinforzo, per conferire rigidità strutturale. Per la tenuta termo acustica, può essere riempita con materiali isolanti, in genere lana di roccia o polistirene.
Una porta blindata prevede anche una serie di altri elementi. Tra questi, una dozzina di zanche in acciaio che servono per fissare il telaio ed il controtelaio al muro. E’ preferibile che queste vengano inserite nella parete per 10-15 cm e bloccate con cemento a presa rapida. Sono poi previsti i rostri, dispositivi antiscardinamento, posti lungo il profilo delle cerniere.
Infine la serratura di sicurezza che generalmente è costituita dal cilindro antistrappo ed antitrapano e protetta da un “defender”.
Se la porta è per un appartamento in condominio e non è a diretto contatto con l’ambiente esterno, il “tamponamento” estetico avviene in genere con pannelli di mdf o materiale legnoso, con spessore di 6/7 mm, rifiniti in molte versioni: laminatino con effetti diversi, legno o laccatura. Ma sono numerose le varianti possibili, per colore e stile, anche differenziando il lato interno da quello esterno. Molti produttori di porte propongono collezioni che permettono di uniformare l’estetica della porta blindata a quella delle porte interne.
Quando invece la porta è a contatto con l’esterno, occorre orientarsi su materiali più resistenti ed inalterabili, per esempio, compensato marino o rivestimenti in alluminio o pvc. Questi pannelli hanno in genere spessore maggiore e possono essere lisci o pantografati, verniciati effetto legno o laccati, esattamente come quelli per le porte che non affacciano sull’esterno. In più, prima di scegliere il modello, conviene sempre specificare se la porta è protetta o meno, per esempio da una tettoia.
In genere l’altezza della porta di sicurezza è pari a 210 cm. Mentre la larghezza può essere di 80, 85 o 90 cm. Sono considerate standard: 210×80, 210×85 e 210×90 cm.
Le misure sono riferite alla luce netta e cioè al passaggio da lato a lato, con controtelaio e telaio applicati. Quindi quando si calcolano le misure bisogna tener conto che, alla luce di passaggio, occorre aggiungere l’ingombro del telaio e quello del controtelaio: generalmente si contano 14 cm in larghezza e 6 in altezza.
Le misure standard sono riscontrabili soprattutto nelle nuove costruzioni: quando si procede, invece, a sostituire una porta blindata esistente e datata, come nel corso di una ristrutturazione o di una passaggio di proprietà, può capitare di dover ricorrere ad una porta su misura. Questo può comportare una maggiorazione di prezzo, che varia dal 15% al 35% a seconda dei produttori e delle misure extra, tant’è vero che per porte molto grandi l’aumento può essere anche del 50% rispetto al costo di una porta standard.
La nuova Legge di Bilancio 2020 prevede misure ufficiali per la proroga delle detrazioni casa, relative a lavori di ristrutturazioni l’anno 2020 con una serie di conferme, proroghe e novità, quali:
Oltre alle detrazioni casa si aggiunge anche la nuova detrazione prevista per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici.
Il testo della nuova Legge di Bilancio conferma la proroga dello sconto Irpef sui lavori di ristrutturazione edilizia, cancellando termini di scadenza e puntando a rendere la misura della detrazione al 50% invece che al 36% a regime e strutturale. Continuerà ad essere prevista una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per i lavori di manutenzione straordinaria ed ordinaria di immobili per uso abitativo e ripartite in dieci quote annue di pari importo.
Possono richiedere il bonus ristrutturazioni, i proprietari dell’immobile oggetto di lavori ma affittuari, comodatari ed altri soggetti che sostengono le spese di ristrutturazione e possono dimostrare l’effettiva spesa sostenuta.
Le detrazioni fiscali, inoltre, valgono non solo per i lavori veri e propri di ristrutturazione ma anche per tutte le spese effettuate per progetti, perizie e sopralluoghi, acquisto dei materiali, per prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento, per la messa in regola degli edifici, per gli oneri di urbanizzazione.
Dal 1° gennaio 2020 debutterà la nuova detrazione del 90% sulle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate di edifici privati e condomini. Sarà la Legge di Bilancio 2020 a rendere ufficiale la novità e successivamente spetterà all’Agenzia delle Entrate il compito di definire le regole applicative.
Dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 i contribuenti che effettueranno lavori di manutenzione sulle facciate degli edifici, ville, appartamenti privati o condomini, potranno accedere alla detrazione fiscale del 90% che non prevede limiti in merito al totale delle spese detraibili.
Sarà applicabile ai lavori effettuati su tutte le tipologie di edifici. Non solo condomini, ma anche appartamenti privati. Si tratterà di un “derivato” del bonus ristrutturazioni, con un’estensione dell’elenco dei lavori ammessi in detrazione fiscale.
A differenza della detrazione del 50 %, il bonus facciate riguarderà anche i lavori di manutenzione ordinaria, come la semplice tinteggiatura delle pareti esterne degli edifici. Non sono previsti, ad oggi, limiti di spesa. Il contribuente potrà detrarre il totale dell’importo sostenuto per i lavori.
Il bonus facciate completerà il quadro delle agevolazioni sui lavori in casa e, a partire dal 2020, accanto alle ristrutturazioni interne delle abitazioni, ai contribuenti verranno rimborsate anche le spese per i lavori di rifacimento esterno.
Salvo novità, il bonus facciate sarà fruibile a partire dai lavori avviati dal 1° gennaio 2020 e, come tutte le detrazioni fiscali, il rimborso del 90% sarà riconosciuto come credito d’imposta in dichiarazione dei redditi.
Anche per il 2020, il Bonus mobili permetterà di avere una detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ per l’arredamento di un immobile oggetto di ristrutturazione.
La detrazione vale su una spesa massima di 10mila euro e viene divisa dieci quote annuali di pari importo.
Al fine di dimostrare l’avvenuta spesa di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo di una casa in ristrutturazione è fondamentale effettuare i dovuti pagamenti con sistemi tracciabili indicati dall’Agenzia delle Entrate (bonifico, bancomat, carta di debito o carta di credito) e conservare
Tutte le ricevute di pagamento o altri documenti che attestino l’avvenuto pagamento.
Se si effettuano pagamenti con assegni, contanti o altri mezzi di pagamento non tracciabili, non è possibile beneficiare del bonus mobili 2020.
Con il bonus mobili 2020 è possibile acquistare ogni genere di arredamento e di mobile, oltre ad elettrodomestici aventi un’elevata classe energetica. Si possono acquistare:
Per l’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti di etichetta energetica, è possibile usufruire del bonus solo se non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica per quella tipologia di elettrodomestico.
Tra i grandi elettrodomestici rientrano lavatrici, congelatori, frigoriferi, asciugatrici, lavastoviglie, forni a microonde, stufe elettriche, ventilatori elettrici, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.
Gli interventi di riqualificazione energetica, sarebbero dovuti essere in scadenza alla fine di quest’anno, ma è stata prevista una proroga fino al 31 dicembre 2021 alle stesse condizioni attualmente previste.
Le detrazioni restano al 65% per interventi di risparmio energetico ed al 50% per interventi relativi a installazione di nuovi infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione con caldaie a condensazione o a pellet, per le schermature solari.
Le detrazioni dell’ecobonus valgono anche per:
L’Ecobonus 2020 proroga, fino alla fine del 2020, gli incentivi fiscali per tutti coloro che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche su un’abitazione.
Dà diritto ad una detrazione Irpef dal 50% al 65%, incrementata fino al 75% nel caso di lavori in condominio.
Il contribuente ha diritto ad una detrazione del 50% per i seguenti lavori:
Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02)
Una detrazione al 65% per i seguenti interventi:
Una detrazione al 70% o 75% per i seguenti interventi:
Se si tratta di interventi di tipo condominiale,la detrazione vale per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 con limite di spesa di 40.000€ moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Qualora gli stessi interventi siano realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio ad una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%.
Con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista passa all’85%.
Il limite massimo di spesa consentito, in questo caso passa a 136.000€, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
La legge dispone anche la proroga al 31 dicembre 2020 per le spese sostenute per la riqualificazione energetica e, tra il novero dei costi ammessi, rientrano anche le spese messe in atto per acquistare tende da sole, interne ed esterne all’abitazione, installate per provvedere e migliorare le schermature solari dell’edificio.
Nella nuova Legge di Bilancio è stata prevista anche una proroga di tre anni del Sismabonus, per cui la scadenza slitta dal 31 dicembre 2021 al 31 dicembre 2024, sia per gli interventi in zona sismica 1 e 2, sia per quelli in zona sismica 3 (abitazioni ed edifici produttivi).
Il Sismabonus prevede detrazioni fiscali fino all’85% per chi effettua lavori volti al risparmio energetico e di adeguamento sismico con estensione delle agevolazioni previste anche ad imprese e capannoni.
Il Sismabonus prevede una detrazione o sconto immediato in fattura per interventi di riduzione del rischio sismico effettuati sulle abitazioni ed attività produttive.
L’incentivo fiscale è pari al 70% in caso di riduzione di 1 Classe di rischio sismico.
La detrazione è invece pari al 75% se il miglioramento è pari a 2 classi di rischio.
Per interventi effettuati su condomini, la detrazione è pari al 75% per il miglioramento di una classe di rischio e dell’85% nel caso il miglioramento sia di 2 classi di rischio.
Quando ci si appresta a comprare o a prendere in affitto un’immobile, sono spesso necessari dei lavori di ristrutturazione fondamentali ai fini dell’abitabilità stessa della casa. Così è necessaria la stipula di un contratto con una determinata impresa edile, la quale si occuperà delle opere dello stesso recupero.
In questi casi è fondamentale sapere come muoversi, al fine di stipulare un contratto con l’impresa edile definendo bene sia costi sia il tipo di lavoro che si verrà ad instaurare, al fine di evitare spiacevoli sorprese ed inconvenienti futuri.
Quando si ha la necessità di far eseguire dei lavori in casa è importante chiedere l’aiuto di un esperto e stipulare un contratto edile con l’impresa che si occuperà di fare i lavori.
Se si incarica un semplice artigiano, abile nella realizzazione di determinati tipi di lavori di ristrutturazione soprattutto nei casi di piccole riparazioni, si parla di “contratto di prestazione d’opera”.
Nel caso di opere di ristrutturazione più importanti ed ingenti, che necessitano di una vera e propria impresa edile, sarà necessario stipulare un contratto d’appalto vero e proprio.
La disciplina giuridica dell’appalto è contenuta al capo VII “dell’appalto”, del titolo III “dei singoli contratti”, del libro IV “delle obbligazioni” del codice civile dall’articolo 1655 all’articolo 1677.
L’articolo 1655 del codice civile rubricato “nozione” definisce il contratto di appalto e recita testualmente: “l’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
Dall’articolo si evince che l’appalto è un contratto bilaterale, consensuale ed a titolo oneroso, con il quale una parte chiamata appaltatore, si impegna nei confronti di un’altra parte denominata appaltante o committente.
Stando al tenore dell’articolo, l’oggetto dell’appalto, può essere sia il compimento di un’opera, sia il compimento di un servizio.
Un esempio di appalto d’opera è il contratto con il quale un’impresa edile si obbliga a costruire un palazzo. Un esempio, invece, di appalto di servizi è il contratto che si stipula con un’impresa di pulizie.
Affinchè un contratto avente per oggetto il compimento di un’opera o di un servizio dia origine al contratto di appalto, è necessario che l’attività svolta dall’appaltante sia un’attività rivolta all’organizzazione dei mezzi ed alla gestione a proprio rischio.
Si deve trattare di un’attività organizzata in forma di impresa e l’appaltatore deve essere un imprenditore (con le caratteristiche illustrate dall’articolo 2082 del codice civile).
Il contratto di appalto si perfeziona con il pagamento di un corrispettivo in danaro da parte del committente.
Il committente dell’opera o del servizio può essere sia un soggetto privato sia lo Stato oppure un ente pubblico, anche se la disciplina che detta il codice civile può essere applicata solo agli appalti privati.
Se il committente è un ente pubblico, la disciplina stessa è in più punti integrata o sostituita da una legislazione speciale che interessa l’intero svolgimento del rapporto è che è stata di recente raccolta nel codice degli appalti pubblici (decreto legislativo 12 aprile 2006 n.163).
L’obbligazione fondamentale dell’appaltatore è quella di compiere l’opera o il servizio che è stato ordinato dal committente, il quale deve fornire anche la materia prima necessaria al compimento dell’opera.
Allo scopo di esonerarsi da responsabilità per vizi e difformità dell’opera dovuti a difetto di materiali, l’appaltatore, se la materia è fornita in tutto oppure in parte dal committente, deve denunciare subito i difetti che possono compromettere la regolare esecuzione dell’opera, la quale deve essere eseguita dall’appaltatore secondo le modalità tecniche concordate con il committente, di solito descritti in un apposito documento che prende il nome di “capitolato”.
L’appaltatore non può cambiare le modalità di esecuzione stabilita senza l’autorizzazione del committente e deve essere approvata per iscritto.
E se il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente, l’appaltatore ha diritto ad un compenso aggiuntivo solo se quest’ultimo è espressamente stabilito.
Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato dei lavori.
Obbligazione fondamentale del committente è il pagamento del corrispettivo in denaro.
Il prezzo può essere determinato globalmente per tutta l’opera oppure a forfait. L’appaltatore non ha diritto ad un compenso integrativo per le variazioni oppure le aggiunte da lui apportate anche se queste sono state autorizzate dal committente.
Il prezzo può essere stabilito anche per ogni unità di misura dell’opera, ad esempio per ogni metro cubo costruito, ma sono ammesse anche le forme miste di determinazione del prezzo.
Per ottenere la concessione alle opere di ristrutturazione servono diverse autorizzazioni, oltre che progetti elaborati da un progettista abilitato, il capitolato ed il contratto d’appalto.
Il contratto d’appalto si stila tra un soggetto appaltante (o committente – il proprietario della casa) e un appaltatore (la ditta o il singolo, che dovranno occuparsi delle opere di ristrutturazione).
Il contratto d’appalto consta di tre documenti ben distinti e delinea il tipo di opere che l’appaltatore dovrà compiere, il suo compenso e i mezzi necessari da utilizzare per la ristrutturazione stessa.
Il primo documento contenuto all’interno del contratto d’appalto contiene le condizioni generali dello stesso, delineando le reciproche responsabilità tra committente e appaltatore.
Il secondo modulo necessario è il contratto vero e proprio contenente il compenso in termini economici, i tempi di esecuzione, le possibili penali, le modalità del pagamento alla ditta o al singolo appaltatore.
Il terzo documento è il capitolato d’appalto vero e proprio nel quale andranno riportati esattamente i lavori che dovranno essere effettuati, compresi i costi necessari per gli stessi.
Nei casi di ristrutturazioni di immobili di una certa importanza, il capitolato d’appalto viene suddiviso in ulteriori documenti distinti e più precisi.
Esistono infatti: capitolati delle strutture, relativi alle opere edili in senso stretto; capitolati degli impianti; capitolati dei materiali; capitolati delle finiture.
Se le opere di ristrutturazione riguardano infine un appalto condominiale, è meglio stipulare due contratti d’appalto differenti, uno personale e uno legato al condominio e ai singoli condomini abitanti del palazzo in questione.
Devi ristrutturare il tuo appartamento? Contattaci. Ti metteremo a disposizione i nostri professionisti e ti forniremo tutta l’assistenza tecnica e burocratica necessaria.