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Fibra ottica in condominio: una risorsa destinata a tutti

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Fibra ottica in condominio: una risorsa destinata a tutti

Fibra ottica in condominio: una risorsa destinata a tutti

E’ obbligatoria nelle nuove costruzioni e quando c’è una ristrutturazione profonda

La fibra ottica in condominio è una dotazione obbligatoria per tutti i nuovi edifici. Il decreto Sblocca Italia 133/2014, infatti, ha introdotto l’articolo 135 bis nel Testo unico sull’edilizia che ha disposto come gli edifici di nuova costruzione, “per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1 Luglio 2015, devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multi servizio passiva, interna all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai punti terminali di rete”.

Ed ancora: “tutti gli edifici di nuova costruzione, per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1 Luglio 2015, devono essere equipaggiati di un punto di accesso.

Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1 Luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire”.

Il decreto 33/2016, conosciuto anche come “banda larga” o “fibra ottica”, a sua volta ha introdotto norme che puntano a favorire l’installazione di reti Internet ad alta velocità, semplificando la procedura di scavo e posa della fibra ottica, nonché incentivando l’utilizzo condiviso delle infrastrutture esistenti.

Connessione ad alta velocità

La volontà dell’Unione Europea in tema di connessione Internet ad alta velocità è chiara da tempo: favorire la diffusione di reti performanti e consentire al maggior numero possibile di cittadini residenti negli stati membri di connettersi ed accedere alle informazioni del web.

In particolare, entro il 2020 l’Unione Europea intende assicurare la banda larga veloce (pari o superiore a 30 Megabyte per secondo) a tutti i cittadini e la banda larga ultraveloce (più di 100 Mbps) ed almeno il 50% degli utenti “domestici” europei.

Per raggiungere questi obiettivi, il decreto legge 135/2018 ha introdotto alcune disposizioni che semplificano le procedure di rilascio delle autorizzazioni per la realizzazione delle opere civili necessarie alla posa dei cavi delle reti ultraveloci.

Così, per esempio, purchè si utilizzino tecnologie a basso impatto, è possibile fare a meno della procedura di verifica preventiva dell’impatto archeologico.

Inoltre, negli edifici privati (ad accessione degli stabili tutelati come beni culturali), i lavori di posa dei cavi Internet sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente previsti dall’articolo 1135 del Codice civile. Di conseguenza, l’amministratore di condominio può disporre gli interventi necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all’edificio, finalizzate a portare la rete fino alle abitazioni degli abbonati (anche ad un unico condomino), senza il parere dell’assemblea.

Non ci si può opporre

In sostanza, la legge obbliga il condominio, in quanto gestore dell’infrastruttura fisica, a consentire agli operatori di rete (chi vende la connessione Internet) di accedere allo stabile. A meno che non si verifichino le seguenti condizioni:

  • L’infrastruttura fisica non è idonea ad ospitare elementi di reti ad alta velocità
  • Assenza di spazio
  • Possibile rischio per l’incolumità, la sicurezza e la sanità pubblica, nonché rischio per l’integrità e la sicurezza delle reti e delle infrastrutture critiche nazionali o, ancora, rischio di grave interferenza dei servizi di comunicazione erogati mediante la stessa infrastruttura fisica.
  • Possibilità di installare, a condizioni più favorevoli, mezzi alternativi di accesso all’infrastruttura fisica, adatti all’alta velocità

Accesso alle proprietà private

Il dlgs 22/2016, all’articolo 8, prevede che “in assenza di un’infrastruttura interna all’edificio predisposta per l’alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell’abbonato, a condizione di aver ottenuto l’accordo dell’abbonato e purchè provvedano a ridurre al minimo l’impatto sulla proprietà privata di terzi”.

Di conseguenza, il singolo utente condominiale che ha intenzione di installare la fibra ottica all’interno del proprio appartamento può iniziare l’iter senza il necessario permesso dell’assemblea o dell’amministratore, che è sempre preferibile informare in quanto i lavori potrebbero arrecare disagi agli altri residenti.

Il vero problema, però, si pone quando per arrivare all’appartamento del condomino i cavi della fibra ottica devono obbligatoriamente transitare da proprietà altrui.

Sul punto valgono le disposizione degli articoli 90, 91 e 92 del Codice delle comunicazioni elettroniche (dlgs 259/2003), secondo cui gli impianti di rete di comunicazione elettronica ad uso pubblico hanno carattere di pubblica utilità.

In particolare, l’articolo 90 prevede che “gli impianti di rete elettronica e le opere accessorie, di uso esclusivamente privato, possono essere dichiarati di pubblica utilità con decreto del Ministro dello sviluppo economico, ove concorrano motivi di pubblico interesse”.

Il successivo articolo 91, oltre a disporre che i fili o cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati di edifici ove non vi siano finestre od altre aperture praticabili a prospetto”, aggiunge che “il proprietario o il condominio, non può opporsi all’appoggio nell’immobile di sua proprietà di antenne, di sostegni nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condomini”, a condizione che fili e cavi siano collocati in modo tale da non impedire “il libero uso della cose secondo la sua destinazione”.

Share economy in condominio: le formule di condivisione di servizi ed attività

Share economy in condominio: le formule di condivisione di servizi ed attività

Attraverso la condivisione di servizi che fanno risparmiare tempo e denaro e giovano all’ambiente, anche il condominio sperimenta le nuove formule di economia collaborativa.

Dagli asili nido condominiali, le prime attività a sperimentare tale formula, si è presto passati a baby sitter e governanti condivise, come badanti ed infermieri specializzati.

Ci sono poi realtà che usufruiscono di servizi di bike sharing, di una biblioteca comune a tutto il palazzo e di acquisti collettivi.

In ultimo, seppur ancora poco diffuso, c’è il wi-fi condominiale che con l’installazione di un’antenna sul tetto dell’edificio e la firma di un unico contratto con l’operatore di rete, consente a tutti i residenti di collegarsi ad Internet, anche negli spazi esterni come il cortile.

In quest’ultimo caso, i servizi sono quindi offerti da società terze e non coinvolgono direttamente il condominio. In altri casi, invece, per il via libera occorre raggiungere la maggioranza.

Asilo nido aperto ai condomini ed agli “esterni”

Laddove il regolamento di condominio sia di tipo assemblare e non di natura contrattuale che può vietare il servizio, ogni condominio può avviare all’interno della propria abitazione un asilo nido.

Ciò non può avvenire, per esempio, se il documento contrattuale vieta “assembramenti o passaggi” più o meno consistenti di persone che possano determinare un disturbo per la collettività condominiale.

Le “persone” sarebbero i genitori ed i parenti che accompagnano i bambini e li riprendono all’uscita. In tal caso, uno o più condomini, così come lo stesso amministratore, potrebbero opporsi.

In assenza di divieti si può dunque presentare la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ed ottenere dal Comune, dopo l’ispezione dell’Asl, un certificato di idoneità dei locali dove si vuole svolgere l’attività.

Ogni Regione ha le sue regole ma, in generale, per il via libera serve uno spazio dedicato all’accoglienza, un’area gioco protetta ed un’altra destinata al riposo dei bambini, arredata con opportuni lettini.

E’ necessario, inoltre, un bagno con fasciatoio ed una cucina a norma.

Tutte le aree devono essere separate e pensate per non procurare rischi ai bambini: niente prese di corrente a vista, spigoli pericolosi, arredi e suppellettili, che potrebbero ferirli.

Anche il numero massimo dei piccoli dipende dai regolamenti regionali: in media se ne possono ospitare fino a sette. Ogni educatrice obbligata a seguire un corso di formazione di 250 ore per occuparsi al massimo di 5 bambini.

Un altro paletto è la metratura dell’abitazione in rapporto al numero di bambini, in media 4-10 mq per ogni piccolo ospite. Ed ancora, l’orario massimo di apertura, che non può superare le otto ore giornaliere.

Badanti e baby sitter condominiali

Si tratta di lavoratori che svolgono in appositi spazi condominiali se autorizzati, o all’interno della propria abitazione se inserita nel contesto condominiale, servizi per la prima infanzia o per persone anziane autosufficienti.

O in generale, attività relative alla vita familiare, in favore dei condomini o di una parte per loro.

Il costo è a carico dei condomini che ne usufruiscono.

La badante condominiale, in particolare, è utile in quegli edifici in cui risiedono persone anziane che necessitano di un aiuto costante. Se, invece, in uno stabile abitano molti bambini, viene assunta una baby sitter condivisa.

Assistente condominiale, altra figura destinata a crescere

Si tratta di una sorta di “tata condivisa”, le cui mansioni possono essere di vario tipo: sbrigare piccole faccende domestiche (fare la spesa, pagare le bollette, ritiro ricette mediche), accudire i bambini e/o accompagnarli a scuola.

Per questa governante, lavorare in condominio significa quasi azzerare il tempo per gli spostamenti e, di conseguenza, offrire tariffe più basse agli utenti che aderiscono al servizio.

La figura dell’assistente condominiale è prevista dall’articolo 18, comma 1, punto D3 del Contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati che specifica come, su incarico condominiale, possa svolgere mansioni relative alla vita familiare dei condomini o di una parte degli stessi che, in tal caso, se ne assumono le spese.

Il lavoratore, come esplicitato nel contratto, deve essere in possesso delle seguenti competenze professionali:

  • Conoscere il contesto di riferimento nel quale opera il datore di lavoro e la sua struttura organizzativa specifica;
  • Conoscere la collocazione della propria area di attività nell’ambito dei servizi svolti;
  • Saper predisporre documentazione e modulistica;
  • Saper effettuare comunicazioni telefoniche, comunicazioni interne anche con strumenti telematici;
  • Conoscere la normativa di base relativa al settore di appartenenza;
  • Conoscere ed utilizzare, ove necessario, le nozioni di base di una lingua straniera;
  • Conoscere le procedure ordinarie di lavoro predeterminate dal datore di lavoro e gli applicativi specifici;
  • Conoscere le modalità di smistamento dei documenti cartacei ed informatici;
  • Conoscere le modalità di esercizio di acquisti di merce/servizi, anche attraverso i Gruppi di acquisto solidale.

Biblioteca condivisa accessibile a tutti i residenti: è possibile?

Si tratta di un’idea diventata una realtà in un palazzo milanese. Ed ora è già stata replicata in molti altri edifici.

Il locale della portineria, così come le altre parti comuni dell’edificio, appartiene a tutti i condòmini che possono servirsene senza alterarne la destinazione ed evitando di impedirne l’utilizzo agli altri partecipanti.

La scelta di posizionare i libri negli spazi che una volta ospitavano la portineria è un caso limite e non sembra presupporre un cambio di destinazione d’uso.

Se nel regolamento condominiale contrattuale è esplicitamente vietato adibire la portineria ad altre funzioni, per procedere occorrerà modificare il regolamento con il voto unanime di tutti i condòmini proprietari.

Adsl condominiale, sistema poco diffuso ma che permette di abbattere i costi

Adsl condominiale prevede l’installazione di un’antenna radio sul tetto comune che emana un segnale captato da tutti i condòmini in possesso della password.

Questo sistema, poco diffuso ancora, permette sicuramente di abbattere i costi ma può risultare lento, soprattutto nei condomini composti da molte unità abitative. E’ quindi consigliato nelle zone non coperte da adsl o fibra ottica.

Per quanto concerne il quorum da ottenere in assemblea per procedere con l’installazione dell’antenna, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno i 500 millesimi dell’edificio.

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privacy condominio

Privacy in condominio: le nuove disposizioni di legge

Quali sono le procedure per tutelare le informazioni ed i dati personali di chi vive in un edificio multipiano?

Il nuovo Codice della privacy, introdotto dalla dlgs 101/2008, tiene conto delle disposizioni contenute nel Regolamento generale sulla protezione dei dati redatto dall’Unione Europea (Gdpr).

In ambito condominiale le novità rispetto al passato sono davvero poche, con le ultime norme che, in sintesi, introducono regole più severe per il responsabile del trattamento dei dati. (amministratore del condominio).

Il condominio, in quanto titolare del trattamento dei dati, ora è obbligato a delegare l’amministratore responsabile del trattamento dei dati. Mentre in passato il conferimento dell’incarico era facoltativo. Come si legge all’articolo 5 del Regolamento europeo, l’amministratore ha l’obbligo di trattare i dati secondo liceità, correttezza e trasparenza.

In definitiva, l’amministratore ha maggior responsabilità e rischia pene più severe nel caso in cui commetta errori. Ma al contempo è aumentato il suo potere d’azione. Ad esempio, non è obbligato ad ottenere alcun consenso per la tenuta dei dati dei condomini, rientrando tra i suoi compiti la gestione delle informazioni personali dei partecipanti al condominio, come d’altronde previsto dagli articoli 1129 ed 1130 del Codice Civile.

Altro elemento degno di nota è l’introduzione del concetto di “accountability”, secondo il quale spetta all’amministratore decidere come organizzare il trattamento dei dati, garantendo la sicurezza delle informazioni e prevenendo perdite, distruzioni, furti o danni dei dati stessi.

Dati personali: quali si e quali no

Il condominio è una sorta di piccola comunità, in cui l’amministratore ricopre il ruolo più delicato, simile a quello del buon padre di famiglia. Tenendo fede al suo mandato, così come deve garantire che le parti comuni dell’edificio funzionino e siano mantenute in buono stato, allo stesso modo deve saper gestire con attenzione la mole di informazioni che quotidianamente transita tra le sue mani: decine di dati, più o meno riservati, afferenti alle persone che abitano nello stabile. E’ tenuto ad averne cura, rispettando la privacy e la dignità dei soggetti.

Il compito dell’amministratore è però doppio: garantire la massima trasparenza nella gestione delle parti condivise, senza pero ledere il diritto alla riservatezza di ciascun condomino. Per l’espletamento del proprio mandato, il professionista può quindi utilizzare dati anagrafici, indirizzo e quote millesimali dei singoli condomini. Ma, al contrario, non gli è permesso riportare in fogli cartacei o elettronici informazioni personali quali “single”, “divorziato”, “va in vacanza ad Agosto” ed una serie di dati che riguardano la sfera privata degli individui. Per quanto concerne il numero di telefono dei condomini, sia fisso che mobile, l’amministratore può utilizzarlo soltanto se il contatto è già presente in elenchi pubblichi (ad esempio sulle pagine bianche), altrimenti è necessario il consenso scritto dei diretti interessati.

Il consenso occorre anche per ricevere comunicazioni attraverso posta elettronica. Con riferimento ai dati sanitari, ad esempio quelli relativi alla disabilità di uno o più condomini, si possono utilizzare soltanto se indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio. Come nel caso, ad esempio, della delibera per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Sicurezza e trasparenza

Per evitare che i dati personali dei condomini vadano persi, trafugati o finiscano in mano a terzi soggetti, l’amministratore ha l’obbligo di adottare adeguate misure di sicurezza per la loro conservazione. La documentazione da mettere al sicuro riguarda la vita condominiale e quindi verbali, estratto conto, fatture, il registro di anagrafe condominiale.

Da parte sua l’amministratore, al fine di garantire maggiore trasparenza, nel momento in cui si insedia è tenuto a comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, qualora l’edificio sia amministrato da una società, la denominazione e la sede legale.

Il professionista, inoltre, deve rendere pubblici (solitamente sulla bacheca condominiale) domicilio e recapiti telefonici, così da poter essere contattato in caso di bisogno.

Il conto corrente: accesso tramite l’amministratore

La legge di riforma del condominio 220/2012 obbliga l’amministratore ad aprire un conto corrente intestato a condominio, dove far transitare le spese e le entrate.

L’articolo 1129, comma 7 del Codice civile, dispone che “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

Nel caso in cui ciò non avvenga, il condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea e revocare il mandato al professionista o rivolgersi alla banca, ma solo dopo aver inviato una raccomandata all’amministratore. In caso di inerzia dell’assemblea o in mancanza di quorum, il condomino può rivolgersi al giudice che ha il potere di revocare l’amministratore. Tra le gravi irregolarità per cui questi può essere sollevato dal suo incarico figurano, infatti, la mancata apertura ed utilizzazione del conto e la gestione, secondo modalità che possono generare confusione, tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.

Videocamere e videocitofoni: attenzione a cosa si inquadra

Negli ultimi anni l’installazione di videocamere e videocitofoni, su iniziativa di singoli condomini o dell’intero condomino, ha fatto registrare un’impennata.

I motivi sono essenzialmente due: la riduzione dei costi degli impianti ed una crescente richiesta di sicurezza da parte dei residenti.

Riguardo all’installazione delle videocamere occorre fare una distinzione: se ad installare l’impianto è il singolo condomino che desidera monitorare un accesso privato (porta d’ingresso, finestra, balcone) egli può procedere senza l’autorizzazione dell’assemblea.

L’obiettivo della videocamera dovrà però limitarsi ad inquadrare solo la porzione dell’area privata da proteggere, evitando di riprendere spazi pubblici. Qualora, invece, l’impianto è installato a protezione delle parti comuni, una volta deliberato l’intervento in assemblea (la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi dell’edificio), l’amministratore è tenuto a segnalare la presenza delle videocamere con appositi cartelli, da collocare nei luoghi ripresi o nelle immediate vicinanze, riportanti il logo o l’immagine di una telecamera.

Le immagini registrate possono essere conservate al massimo per 48 ore, trascorse le quali vanno cancellate. I videocitofoni sono considerati veri e propri dispositivi di videosorveglianza, soprattutto se abilitati a registrare e conservare le riprese. Per questo motivo, si applicano le stesse regole previste dal Codice della privacy per le telecamere.

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Radiatori, nuove forme di arredo sia tradizionali sia innovative

Radiatori, nuove forme di arredo sia tradizionali sia innovative

Di design, funzionale e pratico, il termosifone perfetto si fa notare per essere sempre più “elegante” ed, al tempo stesso, performante. Nasconde infatti una tecnologia all’avanguardia che ne aumenta l’efficienza.

Radiatori in materiali tradizionali o di nuova concezione

La ghisa era il materiale dei primi termosifoni nati nella seconda metà dell’800. Oggi è utilizzata per pochissimi modelli di ispirazione vintage. Oltre al peso, il principale inconveniente dei radiatori realizzati in questo materiale è quello di riscaldarsi lentamente. Ha però il pregio di trattenere a lungo il calore dopo lo spegnimento dell’impianto, rilasciandolo lentamente.

I materiali oggi più utilizzati sono alluminio ed acciaio. Hanno bassa inerzia termica: si scaldano in modo rapido, ma altrettanto velocemente si raffreddano.

L’alluminio è un metallo che permette di realizzare radiatori leggeri, spesso dalle forme abbastanza lineari. Ha anche il vantaggio di essere un materiale riciclabile.

L’acciaio è una lega composta principalmente di ferro e carbonio, molto resistente e che non viene attaccato dalla corrosione. Permette ampia versatilità di forme.

Radiatori: tre tipi di funzionamento

Il radiatore, generalmente, ha funzionamento ad acqua, cioè è collegato all’impianto di riscaldamento comandato dalla caldaia. Quest’ultima scalda l’acqua che circola nelle tubature a cui sono collegati i termosifoni che, a loro volta, si scaldano e diffondono il calore per convenzione, scaldando l’aria. Sono i modelli più diffusi, che si attivano però solo se funziona la caldaia o un generatore alternativo, per esempio, una termostufa.

I radiatori elettrici funzionano invece solo a corrente elettrica. Quindi si possono accendere sempre, in ogni stagione.

In genere sono apparecchi pensati per spazi contenuti come il bagno, dove quasi sempre vengono utilizzati come scalda-salviette.

Esistono modelli di design perfetti da installare a parete nelle stanze da letto o nel living, al posto dei classici radiatori. Alcuni sono dotati di telecomando, in modo da poter essere azionati anche da remoto.

I modelli misti o ibridi sommano i due funzionamenti, ad acqua ed elettricità (grazie ad una resistenza interna), unendone i vantaggi: se il riscaldamento non funziona possono essere attivati ugualmente.

La finitura dei radiatori ne può cambiare l’aspetto: dal classico bianco ai colori Ral, fino alle colorazioni più insolite e di design, come i sabbiati, le tonalità metalliche lucide o l’effetto specchio.

Di design, ispirato alle molle di torsione, Clip di Brem è perfetto da inserire in tutti gli spazi, dal bagno alla zona giorno. Realizzato in acciaio inox, è disponibile in diverse finiture.

Regolare e risparmiare con i radiatori

Le valvole termostatiche sono obbligatorie per la contabilizzazione del calore nel condominio com impianti centralizzati. Installate su ogni radiatore permettono di gestire il caldo emesso nei diversi ambienti, tramite una manopola graduata e di ripartire le spese in base ai consumi effettivi dell’energia. Evitano sprechi ed il comfort è su misura.

Esistono in produzione valvole wireless che si collegano al modem wi-fi, da gestire tramite app dallo smartphone, quindi anche fuori da casa. E’ necessario avere un collegamento Internet.

Il sistema My Way di Cordivari comprende la centralina touch screen e le teste termostatiche elettroniche wireless My Head, con cui gestire il comfort termico, anche dal proprio smartphone tramite wi-fi ed app.

I brand che noi trattiamo sono:

Elementi verticali dal motivo architettonico compongono Groove di Cordivari Design, essenziale nelle linee.

Riscalda e deumidifica lo scaldasalviette Drop di Deltacalor, arricchito da un deumidificatore incorporato sul retro, invisibile e silenzioso, che funziona ad elettricità. E’ realizzato con tubi di acciaio e lamiera ed è dotato di telecomando con programmazione settimanale. Bianco o nelle finiture Pastels.

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Sostituzione serramenti esterni: cosa prevede l'Ecobonus?

Sostituzione serramenti esterni: cosa prevede l’Ecobonus?

Stai pensando di sostituire le finestre? Approfitta del momento visto che che le detrazioni fiscali previste per la semplice sostituzione dei serramenti esterni non saranno oggetto di ulteriori misure in discussione né sono destinate ad alcuna modifica sostanziale, se non al più in senso restrittivo.

Quali bonus fiscali sono previsti per la sostituzione degli infissi?

Per la semplice sostituzione dei serramenti si prevede l’Ecobonus al 50%, la Irpef spalmata in 10 anni delle spese effettuate fino al 31 dicembre 2020 con tetto di 60.000 euro su una spesa complessiva massima di 120.000 euro. Le condizioni per fruire dell’Ecobonus è che le finestre siano destinate ad un immobile riscaldato e i nuovi serramenti devono rispettare limiti minimi di trasmittanza termica, variabili a seconda della zona climatica.

Al posto della detrazione diretta, è prevista la cessione del credito al fornitore di beni e servizi necessari ai lavori di sostituzione dei serramenti. 

Il cosiddetto Superbonus previsto dal Decreto Rilancio ma che attende ancora decreti attuativi e indicazioni operative da parte dell’Agenzia delle Entrate, riconoscerà una detrazione alta soltanto per interventi complessivi di efficienza energetica degli edifici, non è quindi destinato alla sola sostituzione dei serramenti che rientrerà in questa detrazione soltanto se abbinata ad interventi come l’isolamento termico dell’intero edificio e/o la sostituzione degli impianti di climatizzazione.

Ecobonus e miglioramento dell’efficienza energetica dell’immobile

L’ecobonus 110% yi dà la possibilità di effettuare lavori per migliorare l’efficienza energetica del proprio immobile recuperando in cinque anni, come credito d’imposta, il 110% della spesa sostenuta fino a un massimo di 90.000€, se sostituisci la caldaia con una in classe A ed applichi il cappotto termico alle pareti.

Se effettui soltanto uno di questi due interventi, il tetto massimo è di:

  • 30.000€ per la sostituzione della caldaia;
  • 60.000€ per il cappotto termico.

Chi ha diritto al super ecobonus 110%?

Le opere devono riguardare condomini o case indipendenti – non in costruzione – che costituiscano la prima abitazione. Ne potranno usufruirne solo le persone fisiche , non le attività commerciali – ad eccezione degli interventi compiuti dagli Iacp (Istituti Autonomi Case Popolari) o da cooperative sociali.

Ora ti spiego meglio cosa significa tutto ciò:

  • Se possiedi un appartamento in un condominio e vuoi ristrutturare solo il tuo appartamento, non hai diritto al bonus; per aver diritto al bonus deve essere ristrutturato l’intero condominio;
  • Se possiedi una villetta unifamiliare in cui abiti, hai diritto al bonus;
  • Se possiedi una villetta unifamiliare che utilizzi come seconda casa o che dai in affitto, non hai diritto al bonus;
  • Se la tua seconda casa è in condominio e viene ristrutturato l’intero condominio, hai diritto al bonus;
  • Se possiedi un locale intestato ad un’attività commerciale, studio, negozio o laboratorio, non hai diritto al bonus;

Per avere diritto al super bonus 110% è necessario che i lavori apportino un miglioramento di almeno 2 classi energetiche o che tale miglioramento rappresenti il massimo tecnicamente raggiungibile, tramite:

  • coibentazione di almeno il 25% delle pareti dell’edificio (cappotto termico), con un tetto massimo di 60.000€ per ogni unità abitativa;
  • installazione di impianti di riscaldamento utilizzando caldaie a condensazione o pompe di calore, con un tetto massimo di 30.000€ per ogni unità abitativa.

Se effettui uno di questi due interventi, puoi abbinare anche la sostituzione degli infissi e delle schermature solari come tende da sole, tende tecniche e persiane (fino a un massimo di 60.000€) o impianti fotovoltaici (fino a un massimo di 48.000€).

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Hai deciso di sostituire i serramenti? Scegli prima il materiale cliccando quì:

Superbonus 110%: le detrazioni per i lavori in appartamento

Superbonus 110%: le detrazioni per i lavori in appartamento

Sei proprietario di un appartamento? Hai un contratto di affitto pluriennale? Con questa guida voglio aiutarti a comprendere quali sono le condizioni necessarie per ottenere il Superbonus 110%,  introdotto dal decreto legge Rilancio (Dl 34/2020).

Cos’è il Superbonus 110% e quando può essere richiesto?

Il Superbonus 110% ti da la possibilità di detrarre dall’Irpef, dovuta in cinque anni, le spese sostenute per alcuni specifici lavori di efficientamento energetico dell’appartamento nel periodo che va dal 1 Luglio 2020 al 31 Dicembre 2021.

Ti do subito una brutta notizia! Il superbonus 110% per appartamenti può essere richiesto soltanto se nel tuo condominio sono stati fatti dei lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni. Nel caso in cui hai intenzione di migliorare l’efficienza energetica del tuo appartamento, con dei lavori di ristrutturazione, devi essere consapevole che hai bisogno di un “intervento trainante” relativo all’intero condominio.

Gli interventi trainanti del condominio

Nelle Faq dell’Agenzia delle entrate ho trovato interessanti indicazioni sugli interventi trainanti del condominio, conditio sine qua non per ottenere l’agevolazione. Questi sono:

isolamento termico delle superfici verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’edificio per oltre il 25% della superficie lorda;

sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, con efficienza almeno pari alla classe energetica A, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici ed ai sistemi di accumulo o di microgenerazione.

Ti basta conoscere se nel tuo edificio è stato effettuato almeno uno di questi interventi per richiedere il superbonus 110% per appartamenti.

Un’altra cosa importante da sapere è che con gli “interventi trainanti” l’edificio deve aver subito un innalzamento di almeno 2 classi energetiche.

Quali lavori di ammodernamento energetico per appartamento rientrano nel bonus?

Tutti i lavori previsti, ormai lo avrai capito bene, sono relativi all’efficentamento energetico del tuo appartamento. Nello specifico, puoi richiedere l’agevolazione per:

1. la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione;

2. l’adeguamento dei sistemi di distribuzione come la sostituzione di collettori;

3. l’adeguamento dei sistemi di emissione;

4. la sostituzione dei sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua;

5. l’installazione di impianti fotovoltaici, colonnine e gruppi di accumulo.

Gli interventi trainanti devono essere eseguiti contestualmente ai lavori nel singolo appartamento oppure devono essere stati eseguiti non prima del 1 Luglio 2020.

Chi può usufruire del Superbonus per il singolo appartamento?

Come già anticipato all’inizio di questa guida, per usufruire del superbonus del 110% devi essere il proprietario dell’appartamento oppure avere un contratto di affitto.

Inoltre possono richiedere gli interventi persone fisiche non nell’esercizio dell’attività di impresa. Cosa significa? Se ad effettuare i lavori è un impresa o una partita IVA, l’Ecobonus può essere utilizzato solo nel caso in cui i lavori vengano effettuati dall’intero condominio. Questa precisazione è contenuta nella legge (articolo 119 dl 34/2020) e ci fornisce un’indicazione molto importante.

Provo a fare un po’ di ordine: se l’appartamento è intestato ad una società o ad una partita IVA (ditte di costruzione, imprese che si occupano di vendite immobiliari, e similari) il superbonus può essere richiesto solo se riguardano l’intero condominio e non  il singolo appartamento.

Singolo appartamento: quali sono le condizioni di esclusione dal bonus?

Non è possibile per il proprietario di un immobile in condominio ottenere la detrazione del 110 per cento nel caso in cui provveda a coibentare dall’interno il suo appartamento anche se riduce di due classi il rendimento energetico perché manca in questo caso il requisito della coibentazione dell’edificio.

Detrazione d’imposta o trasformazione in credito di imposta?

I soggetti che eseguono gli interventi agevolabili dal super bonus del 110% possono anche scegliere di non usufruire della detrazione di imposta Irpef in cinque anni, ma di adottare una trasformazione del corrispondente importo in credito di imposta con possibilità di successiva cessione ad altri soggetti quali fornitori, istituti di credito e altri intermediari finanziari. In realtà si tratta di un contributo sotto forma di sconto sul dovuto, pari, al massimo, all’importo della spesa fatturata, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi. Il fornitore recupererà il corrispettivo dello sconto sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, incluso anche istituti di credito e altri intermediari economici o finanziari.

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L’importanza della realizzazione di una scala per il collegamento di spazi residenziali

L’importanza della realizzazione di una scala per il collegamento di spazi residenziali

La presenza di scale all’interno di un’abitazione non riguarda solo villette o abitazioni unifamiliari su più livelli. Può capitare, infatti, anche a chi abita in condominio di doverne costruire una in seguito all’acquisizione di un’unità immobiliare collocata al piano superiore o alla costruzione di un soppalco (grazie alla notevole altezza dei soffitti) o ancora al recupero ai fini abitativi di un sottotetto.

Se negli immobili di nuova costruzione la scelta è facile, non lo è in quelli esistenti che possono richiedere soluzioni su misura che si adattino a quella specifica abitazione.

Molte idee di progetto riguardano la costruzione di scale per accedere a mansarde e soppalchi, sempre che la realizzazione di questi ultimi sia consentita in base a quanto stabilito dai Regolamenti edilizi del Comune o dalle Leggi Regionali in cui è situato l’immobile.

Le principali tipologie di scale in produzione

La prima importante distinzione è tra modelli prefabbricati, pronti per la posa, e quelli su misura, realizzati sul posto. Entrambi consentono personalizzazioni, non solo per le dimensioni ma anche per quanto riguarda materiali, finiture e design. Sono inoltre strutture adattabili ad ogni tipo di situazione architettonica.

Le scale realizzate su misura o artigianali sono progettate e realizzate in base allo spazio a disposizione, seguendo il disegno di un progettista e costruite direttamente in opera. Generalmente sono in muratura, ad alzata (lo spazio in altezza tra due gradini) chiusa. Possono essere realizzate anche in legno o in metallo e con alzata aperta.

Se il vantaggio è la massima personalizzazione, tuttavia, i costi ed i lavori necessari per la costruzione di questo tipo di scale sono superiori rispetto a quelli dei modelli prefabbricati. Questi ultimi sono invece realizzati con elementi modulari, cioè struttura, gradini, balaustra e corrimano, già pronti per la posa. Possono essere montati, rimontati e riadattati in caso di trasloco. Esistono sia in versione autoportante sia con gradini a sbalzo, da fissare a parete.

Il primo aspetto da considerare prima di fare un acquisto simile è il dislivello da collegare, cioè la distanza tra il piano di partenza e quello di arrivo (se è basso, per esempio, basterà una sola rampa rettilinea).

Altre valutazioni prima dell’acquisto sono:

  • lo spazio a disposizione per inserire un vano scala e la superficie (cioè l’area) che la struttura dovrà occupare a terra;
  • il suo peso e quello che dovrà sostenere;
  • la sua posizione all’interno dell’ambiente in cui verrà inserita: al centro della stanza, nell’angolo, addossata alla parete.
  • la scelta dei materiali, finiture ed elementi accessori (come le luci)

Le principali classi di modelli di scala: dalla rampa, alla chiocciola, all’elicoidale

In base allo sviluppo nello spazio della scala, prefabbricata o realizzata su misura, ed alla conformazione della struttura, si possono distinguere tre principali classi di modelli. Le differenze riguardano il numero e la tipologia delle rampe, il tipo di alzata, nonché la presenza o meno di pianerottoli intermedi.

Oltre allo spazio a disposizione ed all’altezza, anche il tipo di utilizzo è un fattore che rientra nella scelta. Se limitato e lo spazio è scarso, si può optare per un modello a chiocciola. Più comoda ma anche più ingombrante, quella elicoidale. Per un uso frequente, per esempio in una casa su due piani con le camere da letto al piano superiore o per accedere ad un soppalco, una scala a rampa rettilinea, con gradini larghi (almeno 80 cm) è indubbiamente più facile da percorrere. Bene anche i modelli a L.

In ogni modo, anche quando lo spazio è poco, i gradini devono essere comodi da percorrere, sicuri e rispettare le normative.

La scala a rampa o a giorno si caratterizza per un’ossatura portante, sopra la quale sono fissati i singoli gradini, che nel caso delle scale prefabbricate è generalmente a vista (e definita “a giorno”).

La struttura può trovarsi in posizione centrale rispetto ai gradini o essere composta da due travi laterali (i “cosciali”) che li contengono. Vi sono poi la ringhiera ed il corrimano.

Sono quattro le tipologie principali di scala a rampa:

  • il modello rettilineo, formato da una sola rampa, richiede una parete lunga (circa 375 cm per 15 gradini con pedata di 25 cm);
  • il modello a L, il quale ha due rampe che formano un angolo di 90° e che sono separate da un pianerottolo o da gradini a ventaglio, sagomati.
  • I modelli ad U e a C, rispettivamente con 2/3 rampe che ruotano tramite due giri a 90° (contigui nel primo caso, non contigui nel secondo).

La scala a chiocciola si sviluppa su se stessa in verticale, attorno ad un palo centrale a cui sono collegati i gradini a spicchio, più stretti verso il centro. Elementi indispensabili, per motivi di sicurezza, sono poi la ringhiera e la balaustra che chiude il vano scala all’arrivo al piano.

Questo modello di scale è ideale in tutti i casi in cui lo spazio è ridotto, per esempio per collegare un soppalco al livello sottostante. E’ però più difficile da percorrere rispetto ad un modello a rampa.

Esistono due modelli di scala a chiocciola:

  • Il modello a pianta tonda, il quale ha ingombro ridotto e gradini di forma arrotondata.
  • Il modello a pianta quadrata, avente i gradini squadrati.

Entrambi i modelli per essere facilmente percorribili, il diametro non dev’essere inferiore ai 100 cm nel primo modello ed a 110 cm nel secondo modello.

All’interno del palo centrale dei modelli a chiocciola, i gradini angolari detti anche “a piè d’oca” o “ a ventaglio”, sono alternati a speciali distanziatori, aventi una funzione anche di sostegno.

La scala elicoidale è simile al modello a chiocciola, con cui ha in comune la pianta tonda ma è priva di palo centrale. I gradini sono fissati al centro della struttura, avente una conformazione ad elica, da cui prende il nome. Per la precisione, le eliche sono due: una interna ed una esterna.

Dal punto di vista estetico, si tratta di scale di grande impatto, spesso molto scenografiche.

Rispetto ai modelli a chiocciola, questo tipo di scala, a parità di diametro (che per la normative dev’essere di almeno 120 cm), ha gradini più ampi. Di conseguenza, è più comoda da percorrere.

I requisiti di sicurezza, strutturali e di rispetto dell’ergonomia

Oltre a garantire l’incolumità delle persone, ogni scala dev’essere sempre comoda da percorrere, anche quando lo spazio è poco. Per questo motivo, bisogna rispettare determinate proporzioni tra gli elementi che la compongono.

Misure e proporzioni di una scala sono stabilite dalla Legge 13/1989 e dal DM 236/1989. Bisogna poi considerare i Regolamenti Edilizi Comunali, che possono essere più restrittivi. Oltre che per una perfetta ergonomia, è importante rivolgersi a professionisti qualificati anche per considerare le proporzioni tra l’alzata (distanza perpendicolare tra le superfici di due gradini consecutivi) e la pedata (profondità del gradino).

Una scala è comoda quando le dimensioni della pedata sommate a due volte quelle dell’alzata forniscono un valore compreso tra 62 e 65. Ogni rampa dovrebbe prevedere non più di 15 gradini.

Per inserire una nuova scala nell’abitazione, occorre rivolgersi ad un tecnico strutturista, in grado di valutare se occorra rinforzare il solaio o meno e la zona in cui demolirlo: per questo bisogna tener conto della presenza di impianti (come il riscaldamento a pavimento) e di elementi strutturali.

Se si intende ricavare un soppalco, il tecnico dovrà valutare dove (e se possibile) praticare il foro per inserire le rampe.

L’installazione di una nuova scala o il suo rifacimento è un intervento di manutenzione straordinaria. Se richiede una modifica strutturale o demolizione di parte del solaio, il professionista deve presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Se la sostituzione non comporta modifiche strutturali, i lavori sono più semplici ed è sufficiente presentare la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata).

Bonus fiscale del 50% ed agevolazioni: cosa prevedono?

Fino al 31 Dicembre 2020, la costruzione di scale interne e di soppalchi, il rifacimento di rampe ed il recupero del sottotetto, possono beneficiare della detrazione fiscale del 50% sulle spese ottenute, per un importo massimo di 96mila euro.

Ne possono usufruire tutti i contribuenti assoggettati all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato. Tra questi, non solo il proprietario dell’immobile, ma anche il locatario o chi ne ha il godimento o l’usufrutto.

Bisogna essere in possesso, se richieste, delle autorizzazioni in relazione alla tipologia di lavori. Tutti i pagamenti inoltre devono essere effettuati con bonifico bancario o postale parlante, che indichi la causale del versamento, il codice fiscale di chi fa il pagamento e la partita Iva del beneficiario. La detrazione ripartita in 10 anni con rate di eguale importo, verrà applicata sulla dichiarazione dei redditi.

Superbonus del 110%: i lavori in casa pagati dal Fisco

Superbonus del 110%: i lavori in casa pagati dal Fisco

E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 19 maggio, il Decreto rilancio che prevede tra le tante misure, il Superbonus fiscale del 110% riguardante una serie di interventi edilizi.

Il Superbonus in tre punti:

Gli interventi: isolamento, caldaie ed antisismici.

  • Aumenta al 110% la detrazione fiscale per spese sostenute tra il 1 Luglio 2020 ed il 31 Dicembre 2021.
  • Agevolati i lavori di coibentazione (almeno per il 25% con classe energetica più alta) e cambio della caldaia con impianti ad alta efficienza. Escluse le seconde case monofamiliare.
  • Agevolata la messa in sicurezza sismica in zona 1, 2 e 3

I “collegati”: fotovoltaico, colonnine ed ecobonus.

Detrazione al 110% anche per l’installazione di impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica ed altri interventi già agevolati dall’ecobonus (es. schermature solari), se abbinati ai lavori di risparmio energetico “principali” premiati dal Superbonus.

L’utilizzo: cinque rate, sconto o cessione.

  • Il Superbonus del 110% è recuperabile in cinque rate annuali.
  • In alternativa all’uso diretto come detrazione il beneficiario può scegliere la cessione del credito o lo sconto in fattura.
  • Diventano cedibili o scontabili anche gli altri bonus sui lavori ed il risparmio energetico.

Quali sono i requisiti per ottenere il Superbonus al 110%?

Possono godere del Superbonus i condomini e le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di imprese, su unità immobiliari tranne su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.

Il testo del Decreto pubblicato in Gazzetta conferma che per avere il Superbonus al 110% bisogna realizzare uno dei seguenti interventi considerati “trainanti” quali:

  • isolamento termico delle superfici opache verticali ed orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda. Il tetto di detraibilità è di 60 mila euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. E’ fondamentale prestare attenzione ai materiali isolanti usati, i quali devono rispettare  i criteri ambientali minimi del decreto del Ministero dell’ambiente dell’11 ottobre 2017.
  • riguardo le parti comuni in condominio, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento UE 811/2013, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo o con impianti di microcogenerazione. Il limite di spesa è 30 mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. La detrazione è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento ed alla bonifica dell’impianto sostituto.
  • sugli edifici unifamiliari, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore,inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo o con impianti di microcogenerazione. La detrazione è calcolata su un tetto di spesa massimo di 30.000 euro ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento ed alla bonifica dell’impianto sostituito.

Il Decreto prevede che la maxi aliquota della detrazione fiscale al 110% si applica anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico previsti attualmente. Tutto ciòa condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi citati precedentemente il cappotto termico dell’edificio o la sostituzione della caldaia tradizionale con una caldaia a condensazione o a pompe di calore. Ad esempio, se si procede a realizzare il cappotto termico per cui si ha diritto al bonus al 110% e contestualmente si cambiano le finestre, anche quest’ultimo lavoro godrà della detrazione al 110%.

Tra gli interventi che possono essere realizzati fruendo del bonus al 110%, oltre a tutti gli interventi già ricompresi nell’ecobonus al 50 e 65% vi sono anche i seguenti:

  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica. La detrazione è possibile fino ad un ammontare delle spese non superiore a 48mila euro.
  • installazione di sistemi di accumulo di energia integrati negli stessi pannelli solari  nel limite di spesa di 1000 euro per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo. In questi ultimi due casi per avere la detrazione occorre cedere in favore del GSE l’energia non auto- consumata.
  • installazione di colonnine per la ricarica delle batterie delle autoelettriche negli edifici.

E’ fondamentale sottolineare che tutti questi lavori devono essere realizzati congiuntamente a quelli trainanti. Quindi solo se si esegue anche il cappotto termico o si installa la caldaia nuova.

E’ possibile anche realizzare i lavori fruendo dell’attuale Ecobonus al 65% o al 50%.

Tutti i lavori devono produrre un miglioramento di due classi energetiche dimostrandolo mediante l’attestato di prestazione energetica.

Tutti questi lavori però, è bene sottolinearlo, per godere del Superbonus, devono essere realizzati congiuntamente a quelli trainanti, quindi solo se si esegue anche il cappotto termico o si installa la caldaia nuova. Resta sempre la possibilità di realizzare i lavori fruendo dell’attuale ecobonus al 65% o al 50%.

Tutti i lavori inoltre devono produrre un miglioramento di due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica.

Il Superbonus e la sicurezza sismica degli edifici

Per  gli interventi di messa in sicurezza degli immobili  realizzati tra il 1 Luglio 2020 ed il 31 Dicembre 2021 si può usufruire del Sismabonus.  Lo sconto scenderà al 90% in caso di cessione del corrispondente credito ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi.

Il Decreto conferma la possibilità per il contribuente di optare, in luogo della detrazione, ad un contributo sotto forma di sconto in fattura da parte del fornitore. Questo sconto si potrà recuperare, a sua volta, sotto forma di credito di imposta cedibile ad altri soggetti, comprese banche e intermediari finanziari.

Per poter optare per la cessione o lo sconto, il contribuente deve chiedere il visto di conformità sulla dichiarazione dei redditi e l’opzione andrà comunicata in via telematica all’Agenzia delle Entrate.

Il Decreto prevede che i tecnici abilitati ed i professionisti incaricati del progetto che rilasceranno attestazioni ed asseverazioni infedeli  rischieranno una sanzione pecuniaria da un minimo di 2mila euro fino a un massimo di 15mila euro.