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I lavori senza burocrazia: le novità del Glossario Unico di edilizia libera

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I lavori senza burocrazia: le novità del Glossario Unico di edilizia libera

I lavori senza burocrazia: le novità del Glossario Unico di edilizia libera

Grazie al nuovo Glossario Unico delle opere di edilizia libera (entrato in vigore il 7 Aprile 2018), gli interventi che non hanno bisogno di autorizzazioni sono stati finalmente elencati.

Si tratta di uno strumento normativo che ha permesso di chiarire molti dubbi e di sciogliere ostacoli burocratici attraverso l’organizzazione dei lavori in 12 specifiche categorie.

La redazione del Glossario Unico rappresenta il primo capitolo di una serie di iniziative simili, attualmente in lavorazione, dedicate rispettivamente alle opere edilizie realizzabili mediante CILA, SCIA, Permessi di costruire e SCIA alternativa al Permesso di costruire.

Non è necessario richiedere titoli abitativi al comune di residenza per intraprendere uno dei lavori compresi nelle categorie di interventi ma rimane ferma la necessità di rispettare le regole e le norme previste dagli strumenti urbanistici, dalle normative antisismiche, di sicurezza e di risparmio energetico, solo per citarne alcune.

I vantaggi sono evidenti soprattutto per quanto riguarda gli interessi del committente, che vede semplificare tutto il processo di realizzazione di un lavoro, con una riduzione dei costi.

Con il Glossario risulta anche più facile mettere in relazione i bonus fiscali dedicati alle ristrutturazioni ed alle riqualificazioni.

Quali sono i vantaggi per il committente?

Il cosiddetto “Glossario per l’edilizia” ha l’indubbio vantaggio di elencare in maniera piuttosto chiara, anche per i non addetti ai lavori, le opere non soggette a pratica edilizia e quelle soggette a semplice CIL o CILA.

Altro aspetto positivo è che unifica le regole in tutta Italia, cosicchè i Comuni non potranno imporre localmente aggravi burocratici alle procedure, con indubbio risparmio di tempo e costi per la presentazione delle pratiche.

Quali sono i vantaggi per il progettista?

Grazie al Glossario, il progettista ha un utile e definito riferimento normativo. Infatti salvo alcuni casi limitati, che sono oggetto di sentenze e ricorsi al Tar, vi è una maggior certezza della norma rispetto al passato, condizione indispensabile per lavorare con serenità.

Il Glossario non ha stravolto le categorie di opere ricadenti o meno in attività di edilizia libera, quanto, piuttosto, ha semplificato le interpretazioni. Adesso, per molti piccoli interventi, si ha la certezza della non necessità di permessi.

Da non sottovalutare anche come la diminuzione della burocrazia si rifletta positivamente sul lavoro del progettista, perché possibile concentrarsi a tempo pieno sul progetto anziché sulla “scartoffie inutili”.

Quali sono le opere realizzabili in regime di attività di edilizia libera?

Il nuovo Glossario Unico di Edilizia libera comprende 58 tipologie di intervento, classificate in 12 categorie di lavori:

  1. Manutenzione ordinaria
  2. Pompe di calore di potenza termica utile nominabile inferiore a 12 kW
  3. Depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc
  4. Eliminazione delle barriere architettoniche
  5. Attività di ricerca nel sottosuolo
  6. Movimenti di terra
  7. Serre mobili stagionali
  8. Pavimentazione di aree pertinenziali
  9. Pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici
  10. Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza
  11. Manufatti leggeri in strutture ricettive
  12. Opere contingenti temporanee

Tra gli interventi in edilizia libera i più diffusi sono la sistemazione degli spazi esterni, con arredi da giardino e per il tempo libero (per esempio, barbecue, cucce per cani, pavimentazioni nel rispetto dell’indice di permeabilità, gazebo e pergolati di limitate dimensioni); il rinnovamento di pavimentazioni e rivestimenti interni e l’installazione di alcuni nuovi impianti (ad esempio, quello solare e con pompe di calore aria-aria sino a 12 kW).

In aree vincolate per notevole interesse pubblico come bellezza panoramica, oggi è possibile aprire un lucernario sul tetto senza opere strutturali, installare tende parasole in facciate e spazi pertinenziali, collocare in giardino una serra ad uso domestico di massimo 20 mq, installare pannelli solari o fotovoltaici non visibili dagli spazi pubblici, montare piccoli impianti tecnologici (come climatizzatori, caldaie, antenne e parabole), purchè in posizione non visibile dallo spazio pubblico.

Per gli interventi di edilizia libera che godono dei bonus casa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre presentare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori.

Per saperne di più:

Manutenzione ordinaria: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (pavimentazioni interne ed esterne, intonaci interni ed esterni, elementi decorativi delle facciate, serramenti interni ed esterni, inferriate, elementi di rifinitura delle scale, parapetti, manti di copertura, impianti elettrici, igienici, idrosanitari, di illuminazione, protezione antincendio, climatizzazione, estrazione fumi).

Pompe di calore: interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e(o messa a norma delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

Eliminazione delle barriere architettoniche: interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alternino la sagoma dell’edificio.

Questo significa che ascensori e montacarichi, in regime di edilizia libera, possono essere installati, riparati, sostituiti, rinnovati o messi a norma purchè il lavoro non incida sulla struttura portante dell’edificio.

Pavimentazione di aree pertinenziali: opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.

Pannelli fotovoltaici: a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n°1444.

Rinnovare gli interni: iter, pratiche e bonus

Rinnovare gli interni: iter, pratiche e bonus

Apportare qualche cambiamento agli interni della propria abitazione è un’esigenza spesso legata al deterioramento delle finiture o all’invecchiamento degli impianti. Talvolta invece è una necessità dovuta al mutamento delle abitudini domestiche o dei gusti che vengono sollecitati  dalle nuove tendenze.

Intraprendere un qualsiasi intervento di rinnovamento della casa significa operare delle scelte che, a seconda dei casi, possono essere legate all’organizzazione degli spazi o riguardare l’estetica e poi metterle in pratica. E’ proprio quest’ultimo aspetto a suscitare non pochi dubbi: a chi rivolgersi e come procedere?

Le spese sostenute si possono detrarre, usufruendo dei bonus fiscali dedicati alla casa?

Per agire a norma e nella tutela personale ed altrui, prima di dar corso a qualsiasi lavoro in casa, occorre sapere quali sono gli obblighi di legge a carico e quali gli eventuali adempimenti burocratici. Le risposte a queste domande le fornisce il Comune in cui è situato l’immobile oggetto dei lavori, attraverso l’ufficio tecnico dedicato all’edilizia privata.

Gli interventi più diffusi nel rinnovare gli interni

  1. Modificare il layout della casa procedendo con la demolizione e successiva costruzione di pareti divisorie, può sembrare un intervento di routine ed invece richiede un iter burocratico a cura di un progettista abilitato (geometra, ingegnere, architetto, iscritto al relativo ordine professionale).
  2. Qualche problema lo crea anche la sostituzione degli infissi, uno degli interventi più comuni e diffusi. Il motivo risiede nella diversa classificazione del lavoro (manutenzione ordinaria o straordinaria) a seconda che i nuovi serramenti comportino o meno la modifica di materiale o tipologia rispetto a quelli precedenti.

Demolizione e ricostruzione di pareti divisorie

E’ ciò che si fa comunemente in una ristrutturazione per modificare il layout della casa. Ad esempio, quando si aggiunge un bagno o si sposta la cucina nel living.

Quando finalizzati a modificare la distribuzione degli spazi in un appartamento, questi due interventi rientrano nella manutenzione straordinaria. Se, invece, un tramezzo viene demolito e ricostruito nella stessa posizione, senza variare il layout della casa né le dimensioni delle stanze, si parla di manutenzione ordinaria.

Normativa e pratiche amministrative

La distinzione sopracitata è fondamentale, in quanto gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza titolo abilitativo e senza comunicazione in Comune. Lo stabilisce il Glossario di edilizia libera entrato in vigore il 22/04/2018.

Nel caso di manutenzione straordinaria, il riferimento è il D.P.R n°380 del 6/6/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Riguarda “le opere e le modifiche per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purchè non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

Per poter effettuare lavori di manutenzione straordinaria serve la Cila, Comunicazione di inizio lavori asseverata, disciplinata dall’art. 6 bis del Testo Unico, alla quale vanno abbinati gli elaborati grafici inerenti il progetto di ristrutturazione.

Con la Cila è possibile iniziare i lavori subito dopo la presentazione della pratica presso lo “Sportello Unico per l’Edilizia” del Comune territorialmente competente.

Per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di competenza tecnica e per la realizzazione del progetto è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”). Con la pratica, il tecnico dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia. In sostanza, è proprio lui, munito di opportuna delega o procura speciale, a presentare la Cila; tale prassi è ormai consolidata in quanto in molti Comuni sono attive procedure obbligatorie di invio online, accessibili solo a chi è dotato di firma digitale e posta elettronica certificata.

Ci sono alcuni aspetti tecnici che non vanno trascurati  quando si tratta di “spostare” le tramezze. Uno di questi riguarda la posizione: occorre rispettare i requisiti igienico-sanitari, previsti dai regolamenti edilizi comunali vigenti, per quanto concerne le dimensioni minime degli ambienti ed i rapporti di illuminazione ed aerazione dei locali.

Per questo motivo serve un tecnico che coordini le operazioni, dalla progettazione alla realizzazione. I lavori poi devono sempre essere eseguiti da maestranze qualificate ed abilitate come quelle presenti nel nostro valido team. Non bisogna dimenticare che la demolizione di un tramezzo può interessare anche gli impianti che talvolta sono in esso contenuti.

Incentivi per chi ristruttura

In caso di manutenzione straordinaria, si ha diritto alla detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie. Tale bonus permette di recuperare in 10 anni, con rate di uguale importo, il 50% della spesa sostenuta per un massimo detraibile di 96mila euro. Tali condizioni sono valide fino al 31/12/2019. Oltre questa data, la percentuale di sconto potrebbe essere ridotta, come pure l’importo massimo detraibile.

Per usufruire dello sconto fiscale, occorre presentare in Comune la pratica edilizia ed effettuare tutti i pagamenti tramite specifico bonifico “postale o bancario”.

La documentazione raccolta, comprese le asseverazioni a firma del tecnico incaricato, andrà poi consegnata al proprio consulente fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.

Possono usufruire di questa detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno sul territorio dello Stato italiano.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Sostituzione di infissi, uno dei lavori più effettuati, grazie anche alle agevolazioni fiscali

I motivi che portano a sostituire gli infissi sono generalmente due: rottura o ammaloramento dovuti al tempo e/o, esigenza di un maggiore isolamento termico ed acustico. In molti casi queste due motivazioni si sovrappongono.

Ci sono casi in cui un infisso danneggiato può essere riparato, ma è importante capire se ciò sia davvero conveniente, soprattutto se si tratta di infissi con trenta o più anni di vita. Infatti, in questi casi, il ripristino potrebbe trasformarsi in un’operazione molto costosa, in alcuni casi addirittura paragonabile alla sostituzione, ma senza quei benefici che, invece, gli infissi moderni garantiscono.

Un’ultima considerazione da fare è che un serramento con singola lastra di vetro risalente agli anni Settanta è al di sotto dei valori minimi di isolamento previsti attualmente per legge e risulta sei volte più dispersivo, un infisso con vetrocamera realizzato negli anni Ottanta lo è comunque tre volte. Questo riguarda la maggior parte delle abitazioni edificate tra il secondo dopoguerra e gli anni Ottanta. Ecco perché la sostituzione dei serramenti è sempre consigliabile. Passare dai vetri singoli a quelli doppi o tripli in alcune zone geografiche significa risparmiare sulla climatizzazione tutto l’anno.

Tipologie dei serramenti

I telai dei serramenti si possono dividere in due grandi famiglie: i mono materiale ed i composti.

I primi sono realizzati con un unico materiale per tutta la loro sezione, mentre i secondi prevedono due materiali diversi accoppiati, nel tentativo di sfruttare al massimo le caratteristiche di entrambi.

All’interno degli infissi mono materiale, il pvc è più diffuso, seguito dal legno, che ancora riveste un ruolo molto importante nel mercato per la sua estetica e dall’alluminio che, grazie al taglio termico, fornisce performance concorrenziali. Quest’ultimo, essendo un metallo è un buon conduttore e quindi poco isolante, e deve la sua diffusione in questo settore all’introduzione del cosiddetto “taglio termico”: il telaio in alluminio è formato da due parti separate che sono unite con un giunto isolante.

Il giunto garantisce l’isolamento necessario e l’alluminio fornisce qualità estetiche, durata, resistenza agli agenti atmosferici e bassa manutenzione.

Una delle caratteristiche apprezzate, non solo dall’alluminio ma anche del pvc, è l’ampia gamma di colorazioni possibili, anche simil legno.

Gli infissi in materiali misti si presentano con varie combinazioni: pvc-legno, alluminio-legno, pvc-alluminio. In molti di questi casi il nucleo del telaio è comunque realizzato in pvc.

Il profilo doppio permette di differenziare i colori tra interno ed esterno.

Per evitare di intervenire sulla muratura, riducendo tempi di posa e costi, si può montare una nuova finestra su un vecchio telaio, ma solo se lo stato di conservazione di questo lo consente.

Un nuovo telaio serve comunque e con tale sovrapposizione si riduce di 4-5 cm la parte vetrata, a meno che non si acquistino modelli con profili ultrasottili.

Nella scelta dei nuovi modelli, grande attenzione va prestata anche alle performance tecniche. Ad esempio, la capacità di contrastare la dispersione di energia si chiama trasmittanza termica  e deve essere certificata da istituti qualificati ed accreditati.  Quanto più il valore è basso, tanto più il serramento ha potere isolante.

Per accedere alle detrazioni fiscali sono previsti limiti di trasmittanza da rispettare per i serramenti nel complesso (telaio+vetrazioni) in funzione della zona climatica in cui è ubicato l’edificio. Vi è un’ampia gamma di vetrazioni che, combinate in vetrocamera, possono garantire prestazioni di isolamento  ma anche di sicurezza. Nella scelta, per la tenuta  termica sono utili i cosiddetti “coating” (depositi metallici basso-emissivi oppure selettivi), mentre ai fini acustici conta più lo spessore: meglio se le lastre stratificate hanno spessore differenziato.

Pratiche amministrative ed incentivi per chi cambia gli infissi

La sola sostituzione degli infissi, senza altre opere ad eccezione di quelle necessarie per eseguire la posa in opera correttamente, è qualificata come manutenzione ordinaria, per la quale non sono necessari adempimenti burocratici o pratiche edilizie.

Se l’immobile è ubicato in una zona vincolata ai fini paesaggistici, anche per la semplice sostituzione dovrà essere comunque preventivamente richiesta l’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’Art. 146 del D.Lgs. 42/04.

Quando invece i nuovi serramenti modificano le caratteristiche di quelli esistenti (dimensione, ripartizione e quindi numero di ante, tipologia di apertura, colore esterno) l’opera diventa classificabile come manutenzione straordinaria e, quindi, richiede una pratica. In più, i tali casi, in condominio, può servire anche il parere dell’assemblea.

Riguardo gli incentivi e fino al 31 Dicembre è possibile beneficiare della detrazione pari al 50% delle spese per la sostituzione dei serramenti con modifica di materiale o di tipologia (manutenzione straordinaria) o della sola sostituzione (manutenzione ordinaria) se rientra nel novero di una più ampia ristrutturazione della casa. Oppure, se l’acquisto delle finestre si configura in modo certificato quale intervento di miglioramento della prestazione energetica degli edifici.

Per ottenere il riconoscimento dello sconto fiscale, occorre pagare tramite bonifico bancario o postale, indicando la legge di riferimento, i dati del beneficiario e del destinatario, la causale.

Per l’ecobonus è fondamentale anche inviare un’apposita documentazione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Nel “bonus finestre 2019” rientrano anche: ampliamento finestre esterne, riparazione o sostituzione di davanzali di finestre o balconi; sostituzione senza modifica della tipologia di infissi.

Essere informati e sapere a chi affidarsi significa risparmiare su costi e tempi ed avere garanzia del risultato. Ed allora cosa aspetti? Contattaci

Ristrutturazione e recupero di edifici rurali: normative ed incentivi

Ristrutturazione e recupero di edifici rurali: normative ed incentivi

Nel nostro Paese, la maggior parte degli edifici da ristrutturare fa parte del patrimonio immobiliare costruito nella seconda metà del Novecento. Ci sono però molti altri fabbricati che sono più antichi e legati alle nostre origini. Essi potrebbero essere recuperati e valorizzati perché rappresentano la storia architettonica e non solo dell’Italia. Si tratta di tipologie edilizie locali, diverse da Regione a Regione, spesso con un passato rurale e fortemente legate all’identità del territorio che le ospita.

Per alcune, forse presenti in numeri più alti e distribuite anche in territori più ampi (come il casale e la cucina), normative e costi di ristrutturazione sono difficili da stabilire, perché dipendono dai regolamenti comunali e regionali e dallo stato di conservazione dell’immobile. (ma questo vale in tutti i casi). Altri esempi, come i trulli pugliesi, i dammusi di Pantelleria o gli stazzi sardi, che sono propri di zone limitate, sono regolamentati in modo univoco allo scopo di preservarne e valorizzarne l’identità.

I lavori: restauro e risanamento conservativo

Nella maggior parte dei casi di recupero di questi fabbricati si tratta di opere di restauro e di risanamento conservativo, poiché è previsto il cambio di destinazione d’uso.

In questa tipologia sono compresi gli interventi finalizzati a conservare l’immobile ed assicurarne la funzionalità per mezzo di opere che, rispettando gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Tali interventi comprendono il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall’uso e l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Il restauro è un intervento di recupero che si applica solo agli edifici di valore storico-artistico. Permette di apportare modifiche alla struttura ma non di alterarne la volumetria.

Il risanamento conservativo si applica quando occorre recuperare gli aspetti funzionali, statici ed igienici dell’edificio. Permette di modificare struttura e planimetria.

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo non riguardanti le opere strutturali ricadono in CILA. Quelli riguardanti le opere strutturali richiedono la Segnalazione Certificata Inizio Attività. (SCIA).

Le spese si detraggono

Il recupero di questi edifici può essere classificato come intervento di manutenzione straordinaria, se non c’è un cambio di destinazione d’uso; altrimenti rientra tra le opere di restauro e di risanamento conservativo.

In entrambi i casi, le spese si possono detrarre grazie al bonus edilizia, valido fino al 31/12/2019. Tale agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef del 50% della spesa sostenuta (limite massimo detraibile 96.000 euro), che viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo. In certe condizioni, la detrazione è prevista anche per chi acquista fabbricati ad uso abitativo già ristrutturati.

Non è possibile, in genere, usufruire dell’ecobonus del 65% per il risparmio energetico, in quanto non sussiste la condizione primaria che è quella di “sostituzione dell’impianto di riscaldamento”. Tali fabbricati, infatti, ne sono spesso sprovvisti. Ma se ne può godere per le schermature solari e, talvolta, per la copertura.

Per informazioni tecniche è sempre necessario rivolgersi al Comune dove è situato l’immobile.

Quali problemi affrontare?

Sicuramente è necessario informarsi bene per conoscere a fondo la normativa che disciplina questo tipo di intervento e che varia da regione a regione. Non è raro, infatti, che siano stati redatti regolamenti locali specifici proprio per tutelare gli edifici tipici. Talvolta sono previsti anche incentivi da parte di enti locali che favoriscono la ristrutturazione ed il recupero di questi fabbricati dismessi.

Entrando nello specifico, dal punto di vista operativo, quasi sempre è necessario intervenire sulla copertura e, con opere di consolidamento statico, anche sulla muratura. Di frequente, quest’ultima è anche interessata da problemi di umidità di risalita, che vanno risolti alla radice.

Naturalmente, gli interni vanno adattati per essere trasformati in spazi domestici, con tutta la dotazione tecnica degli impianti.

Recuperare edifici rurali: da un sogno ad un’opportunità economica

Abitazione rurale tipica del Trentino Alto Adige, spesso il maso consisteva in un fienile, una stalla o una piccola stanza adibita alla cottura dei cibi ed alla preparazione del formaggio, tutto in un unico edificio. Talvolta il fienile e la stalla erano costruiti a parte.

I masi non presentano uno stile di costruzione omogeneo ma variabile in base alle zone. Così anche l’impiego dei materiali: prevalentemente legno nelle valli ricche di foreste; legno e muratura laddove l’apporto di pietra e calce non era particolarmente difficoltoso. 

Il maso e la normativa

Sono i singoli Comuni della provincia di Trento a regolamentare, in materia edilizia, gli interventi su questi centri storici.

Poiché la ristrutturazione di un maso è paragonabile a quella di una casa standard, oltre gli incentivi fiscali statali, possono essere previsti quelli relativi all’insediamento in comuni montani.

I Comuni possono concedere a coloro che trasferiscono la loro residenza e la loro dimora abituale, nonché la propria attività, in una delle località indicate nel regolamento di esecuzione, impegnandosi a mantenerle nella medesima per almeno dieci anni, le seguenti agevolazioni:

  • Un premio di insediamento corrispondente al 70% della spesa sostenuta per il trasferimento, ivi compresa quella relativa al trasloco ed agli allacciamenti di telefono, gas ed elettricità.
  • Un contributo a fondo perduto, fino al 15% della spesa ammessa, per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili da destinarsi a prima abitazione.

Vi sono poi altre misura relative agli interventi per il recupero del patrimonio edilizio montano. Ad esempio, la legge dispone che, ai fini della protezione e della riqualificazione dei beni culturali ed ambientali propri del territorio montano e del recupero dei fini abitativi, anche non permanenti, del patrimonio di edifici minori, individuati ai sensi dell’articolo 24 bis della legge provinciale 5 settembre 1991, n°22, i Comuni possono concedere contributi nella misura del 30% massimo della spesa ammessa, a favore dei proprietari.

La cascina, tipologia edilizia molto diffusa, nata con vocazione rurale

Si trova nella Pianura Padana Lombarda, in Piemonte ed in Emilia Romagna.

Al tempo ospitavano grandi fattorie e quindi si trattava di corpi edilizi importanti che comprendevano stalle, fienili, granai, pozzi e fontane. Oggi questo patrimonio edilizio esiste ancora in molti luoghi ed in parte è in stato di abbandono.

Il recupero di una cascina impone una pratica amministrativa elaborata che scoraggia i proprietari; non solo il progetto di ristrutturazione è complesso anche perché la concessione edilizia, per esempio per aprire un’attività nella cascina, passa dallo Sportello Unico per le Attività produttive, la stessa che deve intraprendere  un imprenditore che vuole avviare un’impresa industriale.

Il casale, tipologia edilizia diffusa nell’area centrale dell’Italia

Casa rurale in campagna senza mura di protezione, è una tipologia edilizia diffusa in Toscana, Umbria e Puglia, dove la sua costruzione risale al periodo medievale.

A differenza della cascina, la sua origine era a scopo abitativo e non legata ad attività agricola.

Anche in questo caso, il costo per una ristrutturazione-tipo è difficile da definire e dipende dagli interventi necessari e dalla finiture scelte, oltre che dalla dimensione del lotto. I nostri esperti saranno in grado di farvi un preventivo adeguato alle vostre esigenze.

Per quanto riguarda la normativa da seguire, ogni Comune ha un proprio regolamento edilizio in cui vengono dettate le linee guida per il tipo di restauro.

La maggior difficoltà, intervenendo su questi beni, sta nel riuscire a mantenere l’artigianalità nelle lavorazioni.

Lo stazzo, casa di pietra avente una struttura particolare

All’interno è composta da una sequenza lineare di stanze singole ciascuna aperta sull’esterno, separate da muri chiusi e con copertura a doppia falda.

In Gallura, lo stazzo era l’insieme del podere agricolo e della casa con un’economia praticamente chiusa ed avente solo una sorta di scambio dei beni con gli stazzi vicini.

Gli stazzi oggi sono identificati dal Piano Paesaggistico Regionale della Sardegna come beni paesaggistici e pertanto soggetti a vincolo di tutela. La ristrutturazione quindi deve avvenire nel massimo rispetto della tipicità architettonica dell’immobile, preservando forme e materiali originali.

La difficoltà tecnica  maggiore è quella di bloccare la risalita di umidità delle murature portanti in granito a contatto con il terreno. Un’altra difficoltà è l’instabilità della muratura portante che richiede di agire con la tecnica del cuci e scuci per ripristinare le parti deboli e consolidare la struttura con cordoli perimetrali in cemento armato, diligentemente nascosti all’interno della muratura stessa.

Il trullo, struttura in pietra a secco

Il Piano Paesaggistico Territoriale Regionale della Puglia, il PPTR, nella sezione dedicata alle strutture in pietra a secco, ne dà una definizione chiara: “sono segni puntiformi, isolati o aggregati, con carattere in genere cellulare”. Si presentano come moduli plani-volumetrici coperti da una falsa cupola e contenenti un vano interno accessibile da un’unica porta.

Nati come depositi per attrezzi agricoli, stalle, ricoveri temporanei e, raramente, come residenze permanenti, i trulli sono costruiti con conci di pietra disposti seguendo geometri coniche o piramidali e si trovano sia singoli che aggregati tra loro, a formare piccole o medie comunità.

Distribuiti in tutta la Puglia, nel passato, una volta dismessi venivano abbattuti. Oggi invece vengono valorizzati attraverso interventi di recupero filologici, perché così obbliga la normativa e trasformati in originali residenze.

Trulli: normativa e sicurezza

La Puglia ha un piano paesaggistico che tutela i trulli, equiparandoli a manufatti vincolati. Bisogna quindi rivolgersi alla Soprintendenza per ottenere il parere sul progetto che deve essere redatto seguendo le linee guida specifiche, definite nel PPTR della Regione Puglia.

Per la struttura si chiede di:

  • Conservare i caratteri tipologici ed architettonici del manufatto;
  • Impiegare esclusivamente tecniche e materiali tradizionali, secondo la cultura materiale della costruzione in pietra e secco della Puglia, tenendo conto delle specificità locali;
  • Escludere l’uso dei materiali diversi dalla pietra, evitando pietra lavorata industrialmente e di calcestruzzo, anche per le parti non a vista;
  • Integrare parti mancanti o deteriorate secondo criteri di conformità con l’esistente;
  • Escludere le sigillature dei giunti dei parametri murari;
  • Procedere per parti di estensione limitata, per poter conservare in sito la materia e la forma dell’oggetto.

E’ consigliato perciò procedere col metodo del cuci e scuci operando, per quanto possibile, su tratti alterni per conservare inalterati i profili e gli altri aspetti morfologici.

Per rivestimenti e finiture, si devo escludere l’uso di ceramiche, marmi colorati, mattoni di cemento.

Nel caso in cui sono presenti i pavimenti antichi, questi devono essere restaurati e, nelle zone degradate, integrati con elementi in pietra della stessa natura.

Si ritiene quindi irrinunciabile il recupero della tradizionale tecnica dello scialbo bianco di calce.

Il dammuso, particolare tipologia architettonica siciliana

Presenti soprattutto sull’isola di Pantelleria ed in altre parti della Sicilia, i dammusi rappresentano una particolare tipologia architettonica molto caratterizzante per l’isola.

E’ il Piano Regolatore Generale del Comune di Pantelleria a tracciare i punti fermi di questa tipologia: “modesta abitazione contadina, priva di servizi igienici all’interno. Altri elementi caratterizzanti sono le stalle, i magazzini, U Sardune e i giardini panteschi”.

Analogamente alle altre tipologie rurali, dunque, anche i dammusi hanno un’origine “modesta” . Ma proprio perché simbolo della storia dell’isola, vivono un percorso di valorizzazione che porta gli interventi a rispettarne le caratteristiche principali, per trasformarne la funzione ed inaugurare una loro nuova vita nel settore turistico. I dammusi ristrutturati oggi sono soprattutto indirizzi per vacanze.

Il dammuso: la normativa

Il recupero del patrimonio edilizio esistente può essere eseguito per tutti quei fabbricati per i quali esiste una testimonianza storico-catastale che ne dimostri la sua esistenza e per tutti quei fabbricati per i quali risulta dimostrata la regolarità sotto l’aspetto urbanistico.

Dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Pantelleria e Provincia di Trapani, ecco alcuni punti sulla ristrutturazione di un dammuso:

  • Tali strutture possono mantenere destinazione residenziale anche se non raggiungono i requisiti di superficie ed aero-illuminati.
  • Nei dammusi coperti vanno conservate le strutture a volta. Sono ammesse demolizioni e ricostruzioni delle volte solo in presenza di una perizia di un tecnico strutturista che dichiari l’impossibilità del recupero con semplici opere di consolidamento, corredando la richiesta con i calcoli di verifica statica.
  • Per i dammusi senza necessità di demolizione e ricostruzione, le finestre potranno avere una superficie non inferiore a 1/16 della superficie calpestabile e di forma quadrata;
  • È vietato suddividere con tramezzatura i vani esistenti coperti a volta, salvo che per le volte a botte;
  • Se per motivi statici risulta necessario demolire e ricostruire la copertura, la stessa dovrà essere ricostruita dotando di volta ogni vano.
Impianti termici a radiatori: nuovi materiali e tecnologie hi tech

Impianti termici a radiatori: nuovi materiali e tecnologie hi tech

In Italia ancora oggi gli impianti termici a radiatori sono i più diffusi. Se è vero, da una parte, che la loro sostituzione con sistemi alternativi comporta lavori invasivi, l’utilizzo di nuovi materiali e tecnologie li ha resi più performanti ed in grado di convivere in modo ottimale anche in abitazioni di nuova concezione.

Negli ultimi anni, inoltre, il design sempre più curato, lineare o dalle forme scultoree, ne ha ridefinito l’estetica. Al punto che i radiatori sono oggi sempre più integrati anche nei progetti d’arredo.

Impianti termici a radiatori: materiale ed estetica

Il punto di partenza nella scelta degli impianti consiste nell’esame dei seguenti fattori: il primo, in particolare, incide sulla seconda ma anche su performance e costi. Occorre tener conto dell’uso che si farà del radiatore e delle nostre abitudini.

Usciamo di casa di prima mattina e vi ritorniamo solo tardi la sera? Avremo bisogno di termosifoni che si scaldino velocemente.
Se invece l’abitazione è “vissuta” durante il giorno, saranno preferibili prodotti che mantengano il calore più a lungo.

Alcuni materiali, come l’alluminio, saranno più indicati nel primo caso. Altri come ghisa ed acciaio nel secondo. Lo stesso vale per le finiture.

  • Alluminio: pratico e confortevole. E’ un metallo che permette di realizzare radiatori di peso più contenuto rispetto a quelli in altri materiali. Sono spesso formati da elementi modulari e quindi componibili, adatti per ambienti di ogni volumetria oppure più compatti e lineari detti anche “a piastra”.

Essendo leggeri, i corpi scaldanti possono essere fissati anche a pareti di basso spessore. La principale caratteristica dei radiatori in alluminio (un vantaggio ma anche un limite) è però la bassa inerzia termica: in pratica, si scaldano in modo rapido e ciò permette di modulare e tarare l’impianto per avere calore solo quando serve, consentendo un notevole risparmio energetico.

L’ideale per le seconde abitazioni e quando si passa molto tempo fuori in casa. Per contro, i caloriferi realizzati in questo materiale si raffreddano altrettanto rapidamente.

L’alluminio, ricavato in genere dalla bauxite, è resistente alla corrosione e duraturo, quindi adatto anche in ambienti umidi come bagno e cucina. E’ inoltre riciclabile al 100% ed infinite volte senza che le sue qualità vengano meno.

  • Acciaio: duttile e resistente. Questa lega composta principalmente di ferro e carbonio viene molto utilizzata per realizzare termosifoni, poiché permette un’ampia versatilità di forme, originali e scultore. Si può anche tagliare al laser, in modo preciso, senza imperfezioni.

I radiatori in acciaio si scaldano abbastanza velocemente ma non trattengono a lungo il calore dopo lo spegnimento dell’impianto, anche se si raffreddano meno velocemente dell’alluminio.

L’acciaio è inoltre un materiale molto resistente alla corrosione ed all’usura.

  • In materiali alternativi. In alcuni casi il vero e proprio scaldante risulta inglobato all’interno di un blocco in materiale lapideo o composito.
    Si tratta per lo più di modelli “a piastra” realizzati con prodotti brevettati, a base di miscele di polveri di marmo o silice e quarzo, agglomerate con un polimero oppure resina acrilica.
    Il risultato è un composto duttile, ottenuto a freddo, che viene colato in uno stampo siliconico, che si solidifica poi a temperatura ambiente, senza bisogno di ulteriori fonti energetiche.

Il corpo scaldante inglobato in questi materiali può essere di tipo elettrico, quindi dotato di una resistenza interna oppure idraulico con le classiche tubature per l’acqua calda.

Il materiale ottenuto offre diversi pregi: è idrorepellente, antimuffa ed antibatterico ed in parte ripristinabile in caso di eventuali piccoli danneggiamenti.

L’estetica della superficie, oltre a richiamare la pietra, può anche essere personalizzata con un motivo a propria scelta.

  • Ghisa: calore e costante. E’ il materiale dei primi radiatori, realizzati nella seconda metà dell’Ottocento, nati con gli impianti di riscaldamento centralizzato.

La ghisa ha elevata inerzia termica, quindi i radiatori si riscaldano lentamente e trattengono a lungo il calore anche dopo lo spegnimento dell’impianto. Vanno bene per un uso continuativo, per contro sono molto pesanti.

Oggi sono pochi i modelli presenti sul mercato, anche se negli ultimi anni sono stati proposti modelli in stile vintage che abbinano un’estetica tradizionale a colori di tendenza.

Impianti termici a radiatori: forme e design

Le declinazioni offerte dai radiatori sono infinite ma si possono catalogare in tre principali tipologie:

  • Componibili. Sono costituiti da elementi modulari, di forma tubolare oppure piatta, da assemblare in base alle proprie esigenze di spazio, per un prodotto quasi su misura sia in larghezza sia in altezza. Sono infatti disponibili sia in versione orizzontale sia verticale.
  • A piastra. Si tratta di corpi scaldanti monolitici, piatti ed in genere piuttosto sottili. L’estetica è lineare ed essenziale. Grazie a questo tipo di design, il radiatore offre una superficie frontale maggiore, aumentando così lo scambio termico con l’ambiente. Scaldano in parte anche per irraggiamento con minor sollevamento di polvere.
  • Scaldasalviette. Pensati principalmente per il bagno, sono formati da elementi orizzontali, talvolta ribaltabili, che accolgono asciugamani e biancheria. Altri a piastra dispongono invece di barre e ganci. Hanno spesso funzionamento anche elettrico per un utilizzo in tutte le stagioni.

La superficie del radiatore, indipendentemente dal materiale, è liscia ed omogenea, ottenuta tramite un processo di lavorazione in diverse fasi. Quella finale consiste in genere nella verniciatura epossidica a base di polveri, fissate alla superficie con un trattamento ad alta temperatura che ne evita la corrosione e le rende molto resistente e bella nel tempo.

Ampia è la gamma di colori e finiture, dal classico bianco, alle tonalità Ral, fino a quelle cromate, sabbiate e lucide. Occorre però considerare che non tutte offrono la stessa resa termica. In particolare, le superfici cromate riducono l’emissione di calore per irraggiamento del 30% circa rispetto ad uno stesso modello colorato o bianco.

Impianti termici a radiatori: le agevolazioni fiscali

La Legge di Bilancio 2020 ha confermato le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, per la riqualificazione energetica ed il Bonus Mobili.

La sostituzione dei radiatori rientra nel primo caso e dà diritto ad un bonus del 50% da detrarre dall’Irpef. Lo stesso vale per l’installazione di valvole termostatiche su termosifoni esistenti.

Con i modelli elettrici si può ottenere il bonus mobili sempre al 50%. La detrazione massima per unità immobiliare rimane di 96 mila euro.

Più sostanzioso l’Ecobonus al 65% ma per beneficiarne è necessario migliorare l’efficienza energetica della casa, quindi rinnovare l’impianto, per esempio installando anche una nuova caldaia a condensazione con sistema di termoregolazione.

Detrazioni fiscali 2020: le novità nella ristrutturazione casa

Detrazioni fiscali 2020: le novità nella ristrutturazione casa

La nuova Legge di Bilancio 2020 prevede  misure ufficiali per la proroga delle detrazioni casa, relative a lavori di ristrutturazioni l’anno 2020 con una serie di conferme, proroghe e novità, quali:

  • ristrutturazioni edilizie e bonus mobili ed elettrodomestici;
  • lavori di riqualificazione energetica;
  • realizzazione di impianti di micro-cogenerazione;
  • sismabonus.

Oltre alle detrazioni casa si aggiunge anche la nuova detrazione prevista per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici.

Misure ufficiali confermate relative alle detrazioni ristrutturazione casa 2020

Il testo della nuova Legge di Bilancio conferma la proroga dello sconto Irpef sui lavori di ristrutturazione edilizia, cancellando termini di scadenza e puntando a rendere la misura della detrazione al 50% invece che al 36% a regime e strutturale. Continuerà ad essere prevista una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per i lavori di manutenzione straordinaria ed ordinaria di immobili per uso abitativo e ripartite in dieci quote annue di pari importo.

Possono richiedere il bonus ristrutturazioni, i proprietari dell’immobile oggetto di lavori ma affittuari, comodatari ed altri soggetti che sostengono le spese di ristrutturazione e possono dimostrare l’effettiva spesa sostenuta.

Le detrazioni fiscali, inoltre, valgono non solo per i lavori veri e propri di ristrutturazione ma anche per tutte le spese effettuate per progetti, perizie e sopralluoghi, acquisto dei materiali, per prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento, per la messa in regola degli edifici, per gli oneri di urbanizzazione.

Bonus Facciate, la  novità della nuova Legge di Bilancio 2020

Dal 1° gennaio 2020 debutterà la nuova detrazione del 90% sulle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate di edifici privati e condomini. Sarà la Legge di Bilancio 2020 a rendere ufficiale la novità e successivamente spetterà all’Agenzia delle Entrate  il compito di definire le regole applicative.

Dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 i contribuenti che effettueranno lavori di manutenzione sulle facciate degli edifici, ville, appartamenti privati o condomini, potranno accedere alla detrazione fiscale del 90% che non prevede limiti in merito al totale delle spese detraibili.

Sarà applicabile ai lavori effettuati su tutte le tipologie di edifici. Non solo condomini, ma anche appartamenti privati. Si tratterà di un “derivato” del bonus ristrutturazioni, con un’estensione dell’elenco dei lavori ammessi in detrazione fiscale.

A differenza della detrazione del 50 %, il bonus facciate riguarderà anche i lavori di manutenzione ordinaria, come la semplice tinteggiatura delle pareti esterne degli edifici. Non sono previsti, ad oggi, limiti di spesa. Il contribuente potrà detrarre il totale dell’importo sostenuto per i lavori.

Il bonus facciate completerà il quadro delle agevolazioni sui lavori in casa e, a partire dal 2020, accanto alle ristrutturazioni interne delle abitazioni, ai contribuenti verranno rimborsate anche le spese per i lavori di rifacimento esterno.

Salvo novità, il bonus facciate sarà fruibile a partire dai lavori avviati dal 1° gennaio 2020 e, come tutte le detrazioni fiscali, il rimborso del 90% sarà riconosciuto come credito d’imposta in dichiarazione dei redditi.

Bonus mobili 2020: detrazioni ufficiali ed importi

Anche per  il 2020, il Bonus mobili permetterà di avere una detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+  per l’arredamento di un immobile oggetto di ristrutturazione.

La detrazione vale su una spesa massima di 10mila euro e viene divisa dieci quote annuali di pari importo.

Al fine di dimostrare l’avvenuta spesa di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo di una casa in ristrutturazione è fondamentale effettuare i dovuti pagamenti con sistemi tracciabili indicati dall’Agenzia delle Entrate  (bonifico, bancomat, carta di debito o carta di credito) e conservare

Tutte le ricevute di pagamento o altri documenti che attestino l’avvenuto pagamento.

Se si effettuano pagamenti con assegni, contanti o altri mezzi di pagamento non tracciabili, non è possibile beneficiare del bonus mobili 2020.

Con il bonus mobili 2020 è possibile acquistare ogni genere di arredamento e di mobile, oltre ad elettrodomestici aventi  un’elevata classe energetica. Si possono acquistare:

  • letti e materassi;
  • comodini;
  • armadi;
  • cassettiere;
  • librerie;
  • scrivanie;
  • divani e poltrone;
  • tavoli e sedie;
  • credenze;
  • apparecchi di illuminazione che rappresentano un importante completamento dell’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione;
  • grandi elettrodomestici, purchè dotati di etichetta energetica di classe A+ o superiore, A o superiore per i forni.

Per  l’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti di etichetta energetica, è possibile usufruire del bonus solo se non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica per quella tipologia di elettrodomestico.

Tra i grandi elettrodomestici rientrano lavatrici, congelatori, frigoriferi, asciugatrici, lavastoviglie, forni a microonde, stufe elettriche, ventilatori elettrici, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.

Ecobonus: quali sono le novità nella Legge di Bilancio 2020?

Gli interventi di riqualificazione energetica, sarebbero dovuti essere in scadenza alla fine di quest’anno, ma è stata prevista una proroga fino al 31 dicembre 2021 alle stesse condizioni attualmente previste.

Le detrazioni restano al 65% per interventi di risparmio energetico ed al 50% per interventi relativi a installazione di nuovi infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione con caldaie a condensazione o a pellet, per le schermature solari.

Le detrazioni dell’ecobonus valgono anche per:

  • installazione di pannelli solari;
  • lavori per riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

L’Ecobonus 2020  proroga, fino alla fine del 2020, gli incentivi fiscali per tutti coloro che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche su un’abitazione.

Dà diritto ad una detrazione Irpef dal 50% al 65%, incrementata fino al 75% nel caso di lavori in condominio.

Il contribuente ha diritto ad una detrazione del 50% per i seguenti lavori:

  • interventi relativi alla sostituzione di finestre comprensive d’infissi;
  • schermature solari;
  • caldaie a biomassa;
  • caldaie a condensazione( con efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n.18/2013)

Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02)

Una detrazione al 65% per i seguenti interventi:

  • interventi di coibentazione dell’involucro opaco;
  • pompe di calore;
  • sistemi di Building Automation;
  • collettori solari per produzione di acqua calda;
  • scaldacqua a pompa di calore;
  • generatori ibridi.

Una detrazione al 70% o 75% per i seguenti interventi:

Se si tratta di interventi di tipo condominiale,la detrazione vale per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 con limite di spesa di 40.000€ moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. 

Qualora gli stessi interventi siano realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio ad una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%.

Con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista passa all’85%.

Il limite massimo di spesa consentito, in questo caso passa a 136.000€, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

La legge dispone anche  la proroga al 31 dicembre 2020 per le spese sostenute per la  riqualificazione energetica e, tra il novero dei costi ammessi, rientrano anche le spese messe in atto per acquistare tende da sole, interne ed esterne all’abitazione, installate per provvedere e migliorare le schermature solari dell’edificio.

Sismabonus: detrazioni fiscali fino all’85% e proroga di tre anni

Nella nuova Legge di Bilancio è stata prevista anche una proroga di tre anni del Sismabonus, per cui la scadenza slitta dal 31 dicembre 2021 al 31 dicembre 2024, sia per gli interventi in zona sismica 1 e 2, sia per quelli in zona sismica 3 (abitazioni ed edifici produttivi).
Il Sismabonus prevede detrazioni fiscali fino all’85% per chi effettua lavori volti al risparmio energetico e di adeguamento sismico con estensione delle agevolazioni previste anche ad imprese e capannoni.

Il Sismabonus prevede una detrazione o sconto immediato in fattura per interventi di riduzione del rischio sismico effettuati sulle abitazioni ed attività produttive. 

L’incentivo fiscale è pari al 70% in caso di riduzione di 1 Classe di rischio sismico. 

La detrazione è invece pari al 75% se il miglioramento è pari a 2 classi di rischio.

Per interventi effettuati su condomini, la detrazione è pari al 75% per il miglioramento di una classe di rischio e dell’85% nel caso il miglioramento sia di 2 classi di rischio.

Come sfruttare “l’altezza notevole dei soffitti”?

Come sfruttare “l’altezza notevole dei soffitti”?

L’altezza rilevante dei soffitti è una risorsa da sfruttare, con soluzioni che variano in base allo spazio.

Se nelle abitazioni di nuova costruzione l’altezza interna è in media di circa 270/300 cm, nella maggior parte di quelle che appartengono al patrimonio immobiliare esistente è decisamente superiore. Si tratta di quasi tutti gli appartamenti degli edifici civili costruiti in Italia fino all’inizio degli anni Settanta, di quelli antichi e storici e delle case singole, sia in città sia nelle zone suburbane. Spostandosi poi dai centri storici alle prime periferie, si trovano anche esempi di archeologia industriale in cui i volumi interni raggiungono altezze con valori decisamente elevati, ben oltre i 400 cm. A proposito di edilizia esistente, vanno poi considerati anche tutti gli esempi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi, incentivato con leggi ad hoc in quasi tutte le Regioni Italiane: qui le altezze sono almeno doppie.

Dunque, l’”altezza notevole dei soffitti” rappresenta un tema diffuso più di quanto si pensi, una grande risorsa da sfruttare. Ma come fare?

In tutti i casi in cui i soffitti superano ampiamente il valore minimo stabilito dal Regolamento edilizio del Comune (o della Regione) in cui è situato l’immobile, si può, con progetti mirati, sfruttare al meglio le altezze generose degli interni.

Certamente le soluzioni sono molteplici e si differenziano per lo spazio a disposizione, per le finalità di utilizzo e per la tipologia di intervento a cui fa capo la creatività del progettista. Si passa dall’aumento della superficie della casa, sfruttando l’altezza per aggiungere un livello con un soppalco, alla creazione di controsoffitti dagli usi svariati fino al solo rialzo della quota di pavimento con una pedana.

Di qualsiasi natura e tipologia sia l’intervento per sfruttare l’altezza, è necessario verificarne prima la fattibilità, dal punto di vista normativo e tecnico.

Altezza notevole dei soffitti: tutte le soluzioni che variano in base allo spazio

Generalmente l’estensione del soppalco dipende dall’altezza del soffitto: tanto più questa cresce, quanto più il soppalco può essere ampio. Deve avere il lato maggiore aperto sugli spazi sottostanti ed essere dotato di un parapetto alto almeno 110 cm. Per la verifica dell’aeroilluminazione si deve tener conto della superficie totale (locale soppalcato+soppalco).

Le scale, modulari e componibili, sono realizzazioni custom made che possono soddisfare qualsiasi esigenza, sia di spazio sia di impatto visivo. E si possono integrare in ogni progetto di soppalco realizzato con qualsiasi materiale.

Tipologie di soppalco a confronto

  • In metallo: la struttura viene di solito ancorata alle pareti, ma a seconda di come si sviluppa e della muratura esistente, può richiedere i montanti di sostegno. Il piano di calpestio si realizza con un assito di legno o in lamiera, da rivestire con qualsiasi tipo di pavimento, persino lastre di vetro. Si può rifinire in armonia con lo stile ed i colori della casa o lasciare a vista. Garantisce stabilità ed effetto scenico.
  • In legno: autoportante o da ancorare alle pareti, il telaio ligneo è più veloce da realizzare rispetto alla altre tecniche, perché composto da elementi prefabbricati. Di grande fascino, è durevole.
  • In muratura: si può fare ricorso a tecniche costruttive diverse (per esempio travi in cemento armato + tavelle in laterizio + tamponamento in cemento o cartongesso), con i tempi richiesti dall’edilizia tradizionale. E’ stabile ed è privo dell’effetto vibrazione che talvolta si avverte nelle altre due tipologie.

Normativa ed autorizzazioni comunali

E’ convenzione ipotizzare in 450 cm l’altezza minima per inserire un soppalco praticabile. (abitabile). Ma tale valore va considerato “un’indicazione di massima”, poiché c’è una serie di norme da rispettare.

La costruzione di un soppalco per aggiungere superficie abitabile è un’opera disciplinata dalla normativa edilizia del Comune dove è situato l’immobile.

I singoli Comuni, infatti, possono redigere un proprio Regolamento edilizio sulla base di quello “tipo” predisposto dalla Regione di riferimento il quale, a sua volta, fa capo ad una disposizione nazionale unica che è il DM del 5 Luglio 1975. Oppure possono scegliere di adottare quello Regionale. Questo significa che esistono differenze a livello nazionale, da Comune a Comune, oltre che da Regione a Regione, in particolare in merito alle altezze minime necessarie sopra e sotto il soppalco, affinchè gli spazi siano abitabili.

Laddove non esistano indicazioni, resta valido il DM del 1975 che fissa a 270 cm l’altezza per gli spazi abitabili ed a 240 cm quella per i vani di servizio (come bagno e corridoio).

Un esempio. Il Regolamento edilizio di Milano prescrive che 210 cm sia l’altezza minima degli spazi sottostanti ai soppalchi ed anche quella tra il pavimento finito dei soppalchi ed il soffitto finito dei locali. Con tali caratteristiche, la superficie dei soppalchi, esclusa la scala di accesso, non deve essere superiore ad un terzo di quella del locale soppalcato.

E’ previsto infatti, un aumento della superficie dal soppalco qualora si abbinano altezze maggiori.

La sesta sezione del Consiglio di Stato, nella sentenza n. 4166/2018 pubblicata il 9 Luglio, ha confermato che la realizzazione di un soppalco rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Pertanto, è necessario presentare in Comune la relativa pratica edilizia (in genere la Scia).

In assenza di tale iter burocratico, si commette il reato di abuso edilizio che, oltre ad un procedimento penale, comporta anche l’obbligo di demolizione dell’opera realizzata in maniera illecita.

Pedana: soluzione salva spazio che permette di recuperare cm preziosi con un minimo rialzo di quota

Qualsiasi forma e dimensione abbia, la pedana non è equiparabile ad un soppalco. E’ di tutt’altra natura e va considerata piuttosto alla stregua di un elemento d’arredo. In ogni caso, si devono osservare le norme edilizie locali.

La normativa

Se non si modificano la dimensione dei locali, i rapporti di aeroilluminazione né la destinazione d’uso, non è necessario chiedere un’autorizzazione edilizia in Comune.

Non è permesso costruire pedane che riducano l’altezza del locale, anche se solo in una delle sue parti, al di sotto dei 210 cm (se l’altezza dell’ambiente è di 270 cm, la pedana non può superare quindi i 60 cm), a meno che non siano assimilabili ad elementi d’arredo (come la base del letto). Quando affiancata a parapetti o finestre, questi devono essere alzati a 110 cm.

Considerando che le pedane possono essere costruite seguendo diversi metodi, da una struttura in legno a griglie in metallo e su strutture esistenti anch’esse costruite seguendo diverse tipologie edilizie, è sempre bene richiedere la consulenza preliminare di un tecnico esperto che ne valuti il peso.

Il ripostiglio in quota

Quando il soffitto raggiunge altezze superiori al minimo richiesto, si possono creare dei ribassamenti che regalano molti vantaggi. Un esempio? Se il vano che si ricava è di almeno 50 cm, può essere sfruttato come deposito.

La normativa

Alcuni regolamenti edilizi consentono a bagni, corridoi e spazi di servizio di avere altezze inferiori rispetto alle altre stanze. Si può sfruttare questa possibilità ribassando il plafone e ricavare un vano per contenere. In molti casi, un controsoffitto di 15-20 cm è necessario per alloggiare impianti.

In genere è possibile realizzare liberamente un controsoffitto ispezionabile, che non viene aggiunto alla superficie della casa, purchè:

  • l’accesso non avvenga con scala fissa
  • abbia altezza interna inferiore a 180 cm (in edilizia esistente) o a 80 cm (nuove costruzioni)
  • sia completamente chiuso
  • visto che non si tratta di un soppalco abitabile, non è necessario richiedere l’autorizzazione edilizia comunale (quindi si cataloga come intervento edilizio minore), a meno che, per la sua realizzazione, non si intervenga sulla struttura portante.

Sconti fiscali

E’ valida fino al 31/12/2019 la detrazione Irpef pari al 50% (fino ad un massimo di 96mila euro per abitazione) dei costi sostenuti per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (Bonus 50%).

Dei casi analizzati in questo servizio, il soppalco abitabile è sicuramente agevolato fiscalmente.

Le altre due soluzioni (pedana e ripostiglio) lo possono essere solo se fanno parte di un più ampio intervento classificato in una delle tre categorie sopra citate.

Fotovoltaico e solare termico: il futuro è green

Fotovoltaico e solare termico: il futuro è green

Il sole come fonte energetica pulita ed esauribile è un’opportunità unica e rappresenta un cardine della green economy

Sono più di 800mila, infatti, gli impianti attivi in Italia e la previsione è di una crescita ulteriore.

Quella proveniente dal sole è un’energia pulita e rinnovabile che nel corso dei secoli l’uomo ha cercato di “domare” e sfruttare nel migliore dei modi.

Risale al XIX secolo, per opera dell’inventore Charles Fritts, il primo pannello fotovoltaico, con il selenio ricoperto da una sottile pellicola che, una volta esposto al sole, produceva energia elettrica.

Nella metà del secolo successivo nasce invece la prima cella solare in silicio, capace di generare una corrente misurabile.

Per quanto riguarda il solare termico, i primi “esperimenti” risalgono addirittura all’epoca dell’Impero Romano quando, attraverso l’effetto serra creato dai vetri, si scaldavano le abitazioni. E’ tra le fine del Settecento e la metà dell’Ottocento, invece, che vengono gettate le basi per realizzare i moderni pannelli solari in grado di scaldare l’acqua sanitaria, con il primo brevetto depositato nel 1891 dall’americano Clarence Kemp.

Negli ultimi cinquant’anni le tecniche di costruzione dei pannelli fotovoltaici e di quelli per il solare termico si sono sempre più affinate, fino a raggiungere gli attuali livelli hi-tech che li rendono super affidabili ed efficienti.

Con costi ammortizzabili in tempi sempre più ridotti: oggi si parla di 3-4 anni, contro gli 8-10 di qualche anno fa.

Impianto fotovoltaico: amico dell’ambiente

Con tale impianto si produce in autonomia l’energia elettrica di cui si necessita per la propria abitazione (se non tutta, almeno una buona parte), riducendo i costi in bolletta, contribuendo alla salvaguardia dell’ambiente.

I pannelli fotovoltaici possono essere orientati verso il sole tramite aggancio su strutture fisse o su quelle “mobili” che sono in grado di girarsi per incrementare la captazione solare. Tale impianto è detto ad inseguimento.

Ogni kWp installato (il kilowatt picco è l’unità di misura della potenza erogata da un modulo fotovoltaico in condizioni standard) richiede uno spazio di circa 8/10 mq se i moduli sono a silicio cristallino complanari alle coperture degli edifici; occorre invece uno spazio maggiore se i moduli sono disposti in più file su superfici piane.

Un impianto può essere: connesso alla rete elettrica nazionale (grid-connected), isolato (stand alone), ibrido (impianto di produzione elettrica da fonti rinnovabili dotato di un sistema che fa accumulare l’energia prodotta di giorno per poi utilizzarla in qualsiasi altro momento).

Solo un esperto è in grado di dimensionare correttamente l’impianto sulla base dell’effettivo fabbisogno energetico.

Con il fotovoltaico ed un uso intelligente degli elettrodomestici, si può abbattere la spesa per l’elettricità fino al 70%. Con l’irraggiamento solare presente in Italia, un impianto fotovoltaico domestico può essere anche fonte di guadagno.

Come investimento, può ripagarsi da solo in circa 4 anni. I pannelli di ultima generazione offrono un rendimento elevato per circa 20-25 anni.

Quali sono gli elementi che costituiscono un impianto fotovoltaico?

Un impianto fotovoltaico è composto dai seguenti elementi:

  • Il modulo fotovoltaico (ovvero il pannello)
  • L’inverter (trasforma la corrente prodotta da continua ad alternata)
  • Il quadro di protezione e comando
  • Il contatore elettrico bidirezionale

I vantaggi di un impianto fotovoltaico

  • Varietà di scelta: l’energia prodotta in eccesso può essere accumulata per sé oppure ceduta alla rete elettrica nazionale.
  • Modularità: un impianto è realizzato in base alle esigenze, ma è possibile potenziarlo o depotenziarlo variando il numero di moduli.
  • Affidabilità: il ciclo di vita dei pannelli si aggira sui 20-25 anni. Gli interventi di pulizia e manutenzione sono molto semplici.
  • Assenza di combustibile fossile: non vengono rilasciate componenti nocive quali emissioni, residui o scorie. Per il fotovoltaico non si utilizzano apparecchi in movimento e non è richiesta circolazione di fluidi a temperature elevate o in pressione.

Costi ed installazione

Per porre un impianto fotovoltaico sul tetto di un’abitazione indipendente o su quello condominiale, occorre rivolgersi ad un’azienda specializzata (come Ristruttura Interni) che, dopo aver eseguito un sopralluogo ed un audit energetico, presenta al cliente un preventivo di spesa.

Un impianto da 3kW ha un costo che varia dai 7000€ ai 14.000€ ( se ci sono sistemi di accumulo) ma il prezzo varia a seconda delle caratteristiche del pannello.

L’installazione rientra tra gli interventi eseguibili in edilizia libera e non servono permessi, a patto che l’edificio sia fuori del centro storico o non sia vincolato.

E’ necessaria invece l’autorizzazione del fornitore di energia elettrica della zona, che procede alla sostituzione del contatore domestico, con un costo per l’utente di circa 250€.

Per quanto riguarda la potenza, per produrre 3 kW (fabbisogno medio di una famiglia) occorrono in media circa 10 pannelli, collegati in serie.

L’energia prodotta è immediatamente disponibile se “continua”, perché l’impianto include anche un dispositivo (inverter) che la trasforma subito in “alternata” a 220 volt per essere utilizzata in ambiente domestico.

Incentivi fiscali

Chi decide di installare un impianto fotovoltaico può beneficiare di una detrazione Irpef del 50% (prevista dal bonus ristrutturazioni) su una spesa massima di 96mila euro.

L’utente riceve il “rimborso” (o sconto fiscale) in dieci rate annuali di pari importo.

Per accedere al bonus è necessario inviare all’Enea la documentazione relativa all’intervento. Per informazioni: http://www.acs.enea.it/invio

Una seconda agevolazione per chi sceglie il fotovoltaico è il cosiddetto “scambio sul posto”, un incentivo erogato dal Gse , che paga al proprietario dei pannelli l’energia elettrica prodotta in eccesso e consumata in un secondo momento.

Il servizio di Scambio sul Posto è una particolare forma di autoconsumo in sito. Ed il sistema elettrico diviene strumento per l’immagazzinamento virtuale dell’energia elettrica prodotta e non auto consumata.

Ecco un esempio che ne chiarisce il funzionamento: un impianto di 3kW nei mesi estivi produce più energia di quanta ne occorre. Mentre in inverno avviene esattamente il contrario. L’energia “in eccesso” prodotta in estate viene immessa in rete ed utilizzata da altri utenti.

In inverno, quando l’energia prodotta non è sufficiente a coprire il fabbisogno ed occorre prelevarne dalla rete nazionale, il Gse riconosce all’utente un incentivo sull’energia immessa in precedenza. Per usufruire di questo meccanismo occorre compilare una pratica dello stesso Gse nel momento in cui l’impianto viene collegato alla rete elettrica.

Impianto solare termico: costi e funzionamento

In questo caso l’irraggiamento è utilizzato per scaldare l’acqua ad uso sanitario e, con un assetto adatto, anche quella, tutta o in parte, per il riscaldamento.

Un sistema solare termico si basa sui collettori solari, i pannelli (diversi da quelli fotovoltaici) che captano la radiazione solare.

Esistono due tipi di impianto: a circolazione naturale (per piccoli fabbisogni) e forzata (per fabbisogni più consistenti).

Nel primo tipo, i collettori contengono un fluido che, quando si scalda, sale verso un serbatoio d’accumulo (detto bollitore) d’acqua calda che è posto sul bordo superiore del collettore.

Il fluido riscaldato può essere utilizzato direttamente dall’utenza “circuito aperto” oppure circolare solo tra i collettori ed il serbatoio (“circuito chiuso”) per trasportare il calore all’acqua.

Nei sistemi a circuito chiuso, infatti, il serbatoio d’accumulo contiene uno scambiatore di calore: il calore accumulato dal fluido nei collettori viene ceduto all’acqua contenuta nel serbatoio che viene poi distribuita all’utenza finale.

Nei sistemi a circolazione forzata, invece, il bollitore è separato dal collettore ed è presente quindi una pompa che favorisce la circolazione dell’acqua.

Per fronteggiare il fabbisogno di acqua calda sanitaria nei mesi invernali, il bollitore può essere collegato alla caldaia della casa. Questo è previsto anche quando l’impianto solare deve scaldare, in più, l’acqua per il riscaldamento. In tal caso, al circuito si possono aggiungere anche altri apparecchi che producono il calore, come per esempio, un camino o una stufa.

L’impianto di riscaldamento ideale per il solare termico è quello a bassa temperatura.

I risparmi possono arrivare all’80% della spesa annuale per l’acqua calda sanitaria.

Quali sono i componenti che costituiscono un impianto solare termico?

I componenti variano secondo la tipologia del sistema:

  • A circolazione naturale: collettori (pannelli) e bollitore
  • A circolazione forzata: collettori (pannelli), bollitore, pompa di circolazione

I vantaggi di un impianto solare termico

  • Riduzione dei consumi energetici: grazie ad un impianto solare termico è possibile ridurre la bolletta del gas risparmiando anche il 60/70% (a volte l’80%) di energia per la produzione di acqua calda sanitaria ed il 30/40%  di calore per riscaldare gli ambienti. Rendendo la casa meno energivora, se ne aumenta anche il valore commerciale.
  • Vantaggi ambientali:con i pannelli solari non si ha nessuna emissione di CO2 né di altri inquinamenti atmosferici come le polveri,gli ossidi di azoto ed ossidi di zolfo.
  • Integrazione: i pannelli possono essere usati anche per integrare la caldaia a gas o lo scaldabagno di casa, con riduzioni delle emissioni del 60%.
  • Versatilità: sono adatti per ogni tipi di tetto e tipologia di edificio.
  • Affidabilità: i collettori, sebbene, sofisticati, hanno lunga durata.

Costi ed installazione

L’iter che porta all’installazione dell’impianto solare termico è simile a quello del fotovoltaico e rientra nelle opere di edilizia libera (non occorre permesso comunale).

L’impianto però è in genere più complesso. Basti pensare che nel caso di una famiglia di quattro persone occorre un serbatoio di accumulo di circa 500 litri d’acqua.

In media, per l’installazione di due pannelli solari termici (che scaldano fino a 500 litri di acqua sanitaria) si spendono circa 3mila euro.

In estate l’impianto riesce solitamente a coprire il fabbisogno giornaliero. Mentre in inverno può essere necessario utilizzare la caldaia (camino o stufa) perché si copre circa il 20-30% del fabbisogno.

Incentivi fiscali

Per quanto concerne il solare termico esistono due tipologie di incentivi, tra loro non cumulabili: l’Ecobonus al 65% ed il Conto termico.

L’Ecobonus consiste in una detrazione Irpef del 65% calcolata su una spesa massima per i collettori solari pari a 60mila euro. Anche in questo caso il rimborso Irpef è suddiviso in dieci rate annuali di pari importo e, come il bonus ristrutturazione, per poterne usufruire è obbligatorio inviare la documentazione all’Enea.

Il Conto termico, gestito dal Gse è un incentivo che varia dal 45% al 65% calcolato in funzione del numero e della tipologia dei pannelli.

Il Gse, entro 30 giorni dalla realizzazione dell’impianto, ma in pratica dopo circa tre mesi, eroga l’incentivo all’utente mediante un bonifico. In un’unica soluzione se lo stesso incentivo è inferiore o pari a 5mila euro.

Il Conto termico è liquidato più velocemente rispetto all’Ecobonus. Ma a differenza di quest’ultimo ha un importo inferiore. Di conseguenza, per chi non ha bisogno di liquidità e può attendere è consigliabile scegliere l’Ecobonus. Per tutti gli altri, il Conto termico rappresenta una valida agevolazione, con un rientro parziale dell’investimento davvero rapido.

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Ristrutturazione e sgravi fiscali

La ristrutturazione della casa ogni tanto è un’operazione necessaria. Con gli anni anche le costruzioni più robuste si usurano ed hanno bisogno di manutenzione. Ci sono da considerare anche gli incentivi statali, che ogni anno cambiano. Pertanto è bene coniugare utilità al massimo risparmio per una ristrutturazione professionale che porterà anche una bella percentuale rimborsabile dallo Stato.

Le ristrutturazioni edilizie hanno sgravi fiscali a seconda della loro natura, ma vengono in ogni caso scontate dalle tasse. Il cosiddetto bonus della ristrutturazione di solito è del 50% sia per abitazioni singole che per condomini. Tuttavia la spesa deve essere di una certa entità per poterne beneficiare. Alcuni anni fa la percentuale è scesa al 36% per una spesa minima di 48.000 euro, ma le agevolazioni sono ancora maggiori se vengono svolti interventi antisismici o migliorie energetiche.

Una casa va mantenuta in perfetta efficienza sia all’interno che all’esterno. I lavori di ristrutturazione importanti vanno affidati ad aziende competenti nel settore, perché si tratta di spese grosse che vengono fatte una volta ogni diversi anni. I lavori di manutenzione ordinaria vanno fatti più spesso, ma anche per questi vi sono le detrazioni fiscali. Ad esempio cambiare gli infissi e i serramenti o rifare l’impianto elettrico non modifica la struttura o la dimensione della casa. A differenza delle ristrutturazioni straordinarie, non c’è bisogno di chiedere permessi comunali.

Ristrutturazione e permessi

Quando si tratta di modificare la fisionomia della casa con l’abbattimento o l’innalzamento di nuovi muri, la modifica di stanze già esistenti o la creazione di nuovi locali, bisogna chiedere l’autorizzazione edilizia al Comune di residenza, prima di iniziare i lavori. Ogni modifica va denunciata al Catasto perché la casa potrebbe variare la rendita catastale e di conseguenza le tasse comunali e regionali da pagare. Quando vengono fatte ristrutturazioni importanti, che modificano sensibilmente l’aspetto esterno ed interno, si parla di grandi opere. Richiedono concessioni edilizie che talvolta non sono facili da ottenere, specialmente se l’edificio si trova in un centro storico di alto valore paesaggistico. Prima di ogni ristrutturazione bisogna informarsi presso il Comune, perché modificare l’aspetto della casa a proprio piacimento non è possibile.

Ristrutturazione antisismica

Gli interventi antisismici sono un tipo di ristrutturazione particolare e sono necessari nelle zone che sono state recentemente colpite da importanti terremoti. Le nuove case che vengono costruite in aree ad alto tasso sismico sono già predisposte alla resistenza in caso di scosse. Ma quelle che sono state edificate in precedenza e sono a rischio di crollo, necessitano di interventi di ristrutturazione. Come il consolidamento delle mura portanti, delle strutture in legno e talvolta l’installazione di veri e propri supporti, specialmente nel caso di edifici molto vecchi. Questi interventi sono detraibili in percentuale maggiore rispetto agli altri e si può arrivare fino al 70% delle spese sostenute.

Ristrutturazione, sicurezza e risparmio

La parola stessa “ristrutturare” indica una miglioria della casa e pertanto della qualità della vita all’interno e all’esterno della stessa ma non solo. L’investimento porterà del risparmio installando dei serramenti nuovi e a norma di legge. Oltre a poter detrarre una parte della spesa dalle tasse, in seguito si spenderà molto meno di riscaldamento o di aria condizionata, dato che la casa sarà più isolata dagli agenti atmosferici. Allo stesso modo, installare porte blindate o protezioni alle finestre renderà più sicura l’abitazione. Questa avrà molto più valore una volta che verrà venduta o affittata, oltre ad essere più sicura per chiunque vi abiti. La sicurezza fa comodo a tutti, pertanto anche questo tipo di interventi vengono detratti dalla dichiarazione dei redditi.

Il Governo incentiva in ogni modo la miglioria delle case e la sicurezza delle persone. In questo modo risparmia in spese di ricostruzione o rimborsi in caso di terremoti oppure spende meno risorse in forze dell’ordine. Se è vero che lo Stato aiuta tutti i cittadini è anche vero che non tutto viene rimborsato, pertanto trovare un’azienda seria e professionale che esegua ristrutturazioni a regola d’arte e a norma di legge è fondamentale per la sicurezza e l’economia di tutta la famiglia.