Grazie al nuovo Glossario Unico delle opere di edilizia libera (entrato in vigore il 7 Aprile 2018), gli interventi che non hanno bisogno di autorizzazioni sono stati finalmente elencati.
Si tratta di uno strumento normativo che ha permesso di chiarire molti dubbi e di sciogliere ostacoli burocratici attraverso l’organizzazione dei lavori in 12 specifiche categorie.
La redazione del Glossario Unico rappresenta il primo capitolo di una serie di iniziative simili, attualmente in lavorazione, dedicate rispettivamente alle opere edilizie realizzabili mediante CILA, SCIA, Permessi di costruire e SCIA alternativa al Permesso di costruire.
Non è necessario richiedere titoli abitativi al comune di residenza per intraprendere uno dei lavori compresi nelle categorie di interventi ma rimane ferma la necessità di rispettare le regole e le norme previste dagli strumenti urbanistici, dalle normative antisismiche, di sicurezza e di risparmio energetico, solo per citarne alcune.
I vantaggi sono evidenti soprattutto per quanto riguarda gli interessi del committente, che vede semplificare tutto il processo di realizzazione di un lavoro, con una riduzione dei costi.
Con il Glossario risulta anche più facile mettere in relazione i bonus fiscali dedicati alle ristrutturazioni ed alle riqualificazioni.
Il cosiddetto “Glossario per l’edilizia” ha l’indubbio vantaggio di elencare in maniera piuttosto chiara, anche per i non addetti ai lavori, le opere non soggette a pratica edilizia e quelle soggette a semplice CIL o CILA.
Altro aspetto positivo è che unifica le regole in tutta Italia, cosicchè i Comuni non potranno imporre localmente aggravi burocratici alle procedure, con indubbio risparmio di tempo e costi per la presentazione delle pratiche.
Grazie al Glossario, il progettista ha un utile e definito riferimento normativo. Infatti salvo alcuni casi limitati, che sono oggetto di sentenze e ricorsi al Tar, vi è una maggior certezza della norma rispetto al passato, condizione indispensabile per lavorare con serenità.
Il Glossario non ha stravolto le categorie di opere ricadenti o meno in attività di edilizia libera, quanto, piuttosto, ha semplificato le interpretazioni. Adesso, per molti piccoli interventi, si ha la certezza della non necessità di permessi.
Da non sottovalutare anche come la diminuzione della burocrazia si rifletta positivamente sul lavoro del progettista, perché possibile concentrarsi a tempo pieno sul progetto anziché sulla “scartoffie inutili”.
Il nuovo Glossario Unico di Edilizia libera comprende 58 tipologie di intervento, classificate in 12 categorie di lavori:
Tra gli interventi in edilizia libera i più diffusi sono la sistemazione degli spazi esterni, con arredi da giardino e per il tempo libero (per esempio, barbecue, cucce per cani, pavimentazioni nel rispetto dell’indice di permeabilità, gazebo e pergolati di limitate dimensioni); il rinnovamento di pavimentazioni e rivestimenti interni e l’installazione di alcuni nuovi impianti (ad esempio, quello solare e con pompe di calore aria-aria sino a 12 kW).
In aree vincolate per notevole interesse pubblico come bellezza panoramica, oggi è possibile aprire un lucernario sul tetto senza opere strutturali, installare tende parasole in facciate e spazi pertinenziali, collocare in giardino una serra ad uso domestico di massimo 20 mq, installare pannelli solari o fotovoltaici non visibili dagli spazi pubblici, montare piccoli impianti tecnologici (come climatizzatori, caldaie, antenne e parabole), purchè in posizione non visibile dallo spazio pubblico.
Per gli interventi di edilizia libera che godono dei bonus casa, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che occorre presentare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori.
Manutenzione ordinaria: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (pavimentazioni interne ed esterne, intonaci interni ed esterni, elementi decorativi delle facciate, serramenti interni ed esterni, inferriate, elementi di rifinitura delle scale, parapetti, manti di copertura, impianti elettrici, igienici, idrosanitari, di illuminazione, protezione antincendio, climatizzazione, estrazione fumi).
Pompe di calore: interventi di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e(o messa a norma delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.
Eliminazione delle barriere architettoniche: interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alternino la sagoma dell’edificio.
Questo significa che ascensori e montacarichi, in regime di edilizia libera, possono essere installati, riparati, sostituiti, rinnovati o messi a norma purchè il lavoro non incida sulla struttura portante dell’edificio.
Pavimentazione di aree pertinenziali: opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.
Pannelli fotovoltaici: a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n°1444.
Apportare qualche cambiamento agli interni della propria abitazione è un’esigenza spesso legata al deterioramento delle finiture o all’invecchiamento degli impianti. Talvolta invece è una necessità dovuta al mutamento delle abitudini domestiche o dei gusti che vengono sollecitati dalle nuove tendenze.
Intraprendere un qualsiasi intervento di rinnovamento della casa significa operare delle scelte che, a seconda dei casi, possono essere legate all’organizzazione degli spazi o riguardare l’estetica e poi metterle in pratica. E’ proprio quest’ultimo aspetto a suscitare non pochi dubbi: a chi rivolgersi e come procedere?
Le spese sostenute si possono detrarre, usufruendo dei bonus fiscali dedicati alla casa?
Per agire a norma e nella tutela personale ed altrui, prima di dar corso a qualsiasi lavoro in casa, occorre sapere quali sono gli obblighi di legge a carico e quali gli eventuali adempimenti burocratici. Le risposte a queste domande le fornisce il Comune in cui è situato l’immobile oggetto dei lavori, attraverso l’ufficio tecnico dedicato all’edilizia privata.
E’ ciò che si fa comunemente in una ristrutturazione per modificare il layout della casa. Ad esempio, quando si aggiunge un bagno o si sposta la cucina nel living.
Quando finalizzati a modificare la distribuzione degli spazi in un appartamento, questi due interventi rientrano nella manutenzione straordinaria. Se, invece, un tramezzo viene demolito e ricostruito nella stessa posizione, senza variare il layout della casa né le dimensioni delle stanze, si parla di manutenzione ordinaria.
La distinzione sopracitata è fondamentale, in quanto gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere eseguiti senza titolo abilitativo e senza comunicazione in Comune. Lo stabilisce il Glossario di edilizia libera entrato in vigore il 22/04/2018.
Nel caso di manutenzione straordinaria, il riferimento è il D.P.R n°380 del 6/6/2001 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. Riguarda “le opere e le modifiche per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, purchè non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.
Per poter effettuare lavori di manutenzione straordinaria serve la Cila, Comunicazione di inizio lavori asseverata, disciplinata dall’art. 6 bis del Testo Unico, alla quale vanno abbinati gli elaborati grafici inerenti il progetto di ristrutturazione.
Con la Cila è possibile iniziare i lavori subito dopo la presentazione della pratica presso lo “Sportello Unico per l’Edilizia” del Comune territorialmente competente.
Per la compilazione delle dichiarazioni ed asseverazioni di competenza tecnica e per la realizzazione del progetto è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato (“progettista” o “tecnico asseverante”). Con la pratica, il tecnico dichiara che le opere realizzate tramite Cila rispettano la normativa in materia. In sostanza, è proprio lui, munito di opportuna delega o procura speciale, a presentare la Cila; tale prassi è ormai consolidata in quanto in molti Comuni sono attive procedure obbligatorie di invio online, accessibili solo a chi è dotato di firma digitale e posta elettronica certificata.
Ci sono alcuni aspetti tecnici che non vanno trascurati quando si tratta di “spostare” le tramezze. Uno di questi riguarda la posizione: occorre rispettare i requisiti igienico-sanitari, previsti dai regolamenti edilizi comunali vigenti, per quanto concerne le dimensioni minime degli ambienti ed i rapporti di illuminazione ed aerazione dei locali.
Per questo motivo serve un tecnico che coordini le operazioni, dalla progettazione alla realizzazione. I lavori poi devono sempre essere eseguiti da maestranze qualificate ed abilitate come quelle presenti nel nostro valido team. Non bisogna dimenticare che la demolizione di un tramezzo può interessare anche gli impianti che talvolta sono in esso contenuti.
In caso di manutenzione straordinaria, si ha diritto alla detrazione fiscale prevista per le ristrutturazioni edilizie. Tale bonus permette di recuperare in 10 anni, con rate di uguale importo, il 50% della spesa sostenuta per un massimo detraibile di 96mila euro. Tali condizioni sono valide fino al 31/12/2019. Oltre questa data, la percentuale di sconto potrebbe essere ridotta, come pure l’importo massimo detraibile.
Per usufruire dello sconto fiscale, occorre presentare in Comune la pratica edilizia ed effettuare tutti i pagamenti tramite specifico bonifico “postale o bancario”.
La documentazione raccolta, comprese le asseverazioni a firma del tecnico incaricato, andrà poi consegnata al proprio consulente fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.
Possono usufruire di questa detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno sul territorio dello Stato italiano.
L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.
I motivi che portano a sostituire gli infissi sono generalmente due: rottura o ammaloramento dovuti al tempo e/o, esigenza di un maggiore isolamento termico ed acustico. In molti casi queste due motivazioni si sovrappongono.
Ci sono casi in cui un infisso danneggiato può essere riparato, ma è importante capire se ciò sia davvero conveniente, soprattutto se si tratta di infissi con trenta o più anni di vita. Infatti, in questi casi, il ripristino potrebbe trasformarsi in un’operazione molto costosa, in alcuni casi addirittura paragonabile alla sostituzione, ma senza quei benefici che, invece, gli infissi moderni garantiscono.
Un’ultima considerazione da fare è che un serramento con singola lastra di vetro risalente agli anni Settanta è al di sotto dei valori minimi di isolamento previsti attualmente per legge e risulta sei volte più dispersivo, un infisso con vetrocamera realizzato negli anni Ottanta lo è comunque tre volte. Questo riguarda la maggior parte delle abitazioni edificate tra il secondo dopoguerra e gli anni Ottanta. Ecco perché la sostituzione dei serramenti è sempre consigliabile. Passare dai vetri singoli a quelli doppi o tripli in alcune zone geografiche significa risparmiare sulla climatizzazione tutto l’anno.
I telai dei serramenti si possono dividere in due grandi famiglie: i mono materiale ed i composti.
I primi sono realizzati con un unico materiale per tutta la loro sezione, mentre i secondi prevedono due materiali diversi accoppiati, nel tentativo di sfruttare al massimo le caratteristiche di entrambi.
All’interno degli infissi mono materiale, il pvc è più diffuso, seguito dal legno, che ancora riveste un ruolo molto importante nel mercato per la sua estetica e dall’alluminio che, grazie al taglio termico, fornisce performance concorrenziali. Quest’ultimo, essendo un metallo è un buon conduttore e quindi poco isolante, e deve la sua diffusione in questo settore all’introduzione del cosiddetto “taglio termico”: il telaio in alluminio è formato da due parti separate che sono unite con un giunto isolante.
Il giunto garantisce l’isolamento necessario e l’alluminio fornisce qualità estetiche, durata, resistenza agli agenti atmosferici e bassa manutenzione.
Una delle caratteristiche apprezzate, non solo dall’alluminio ma anche del pvc, è l’ampia gamma di colorazioni possibili, anche simil legno.
Gli infissi in materiali misti si presentano con varie combinazioni: pvc-legno, alluminio-legno, pvc-alluminio. In molti di questi casi il nucleo del telaio è comunque realizzato in pvc.
Il profilo doppio permette di differenziare i colori tra interno ed esterno.
Per evitare di intervenire sulla muratura, riducendo tempi di posa e costi, si può montare una nuova finestra su un vecchio telaio, ma solo se lo stato di conservazione di questo lo consente.
Un nuovo telaio serve comunque e con tale sovrapposizione si riduce di 4-5 cm la parte vetrata, a meno che non si acquistino modelli con profili ultrasottili.
Nella scelta dei nuovi modelli, grande attenzione va prestata anche alle performance tecniche. Ad esempio, la capacità di contrastare la dispersione di energia si chiama trasmittanza termica e deve essere certificata da istituti qualificati ed accreditati. Quanto più il valore è basso, tanto più il serramento ha potere isolante.
Per accedere alle detrazioni fiscali sono previsti limiti di trasmittanza da rispettare per i serramenti nel complesso (telaio+vetrazioni) in funzione della zona climatica in cui è ubicato l’edificio. Vi è un’ampia gamma di vetrazioni che, combinate in vetrocamera, possono garantire prestazioni di isolamento ma anche di sicurezza. Nella scelta, per la tenuta termica sono utili i cosiddetti “coating” (depositi metallici basso-emissivi oppure selettivi), mentre ai fini acustici conta più lo spessore: meglio se le lastre stratificate hanno spessore differenziato.
La sola sostituzione degli infissi, senza altre opere ad eccezione di quelle necessarie per eseguire la posa in opera correttamente, è qualificata come manutenzione ordinaria, per la quale non sono necessari adempimenti burocratici o pratiche edilizie.
Se l’immobile è ubicato in una zona vincolata ai fini paesaggistici, anche per la semplice sostituzione dovrà essere comunque preventivamente richiesta l’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’Art. 146 del D.Lgs. 42/04.
Quando invece i nuovi serramenti modificano le caratteristiche di quelli esistenti (dimensione, ripartizione e quindi numero di ante, tipologia di apertura, colore esterno) l’opera diventa classificabile come manutenzione straordinaria e, quindi, richiede una pratica. In più, i tali casi, in condominio, può servire anche il parere dell’assemblea.
Riguardo gli incentivi e fino al 31 Dicembre è possibile beneficiare della detrazione pari al 50% delle spese per la sostituzione dei serramenti con modifica di materiale o di tipologia (manutenzione straordinaria) o della sola sostituzione (manutenzione ordinaria) se rientra nel novero di una più ampia ristrutturazione della casa. Oppure, se l’acquisto delle finestre si configura in modo certificato quale intervento di miglioramento della prestazione energetica degli edifici.
Per ottenere il riconoscimento dello sconto fiscale, occorre pagare tramite bonifico bancario o postale, indicando la legge di riferimento, i dati del beneficiario e del destinatario, la causale.
Per l’ecobonus è fondamentale anche inviare un’apposita documentazione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Nel “bonus finestre 2019” rientrano anche: ampliamento finestre esterne, riparazione o sostituzione di davanzali di finestre o balconi; sostituzione senza modifica della tipologia di infissi.
Essere informati e sapere a chi affidarsi significa risparmiare su costi e tempi ed avere garanzia del risultato. Ed allora cosa aspetti? Contattaci
Nel nostro Paese, la maggior parte degli edifici da ristrutturare fa parte del patrimonio immobiliare costruito nella seconda metà del Novecento. Ci sono però molti altri fabbricati che sono più antichi e legati alle nostre origini. Essi potrebbero essere recuperati e valorizzati perché rappresentano la storia architettonica e non solo dell’Italia. Si tratta di tipologie edilizie locali, diverse da Regione a Regione, spesso con un passato rurale e fortemente legate all’identità del territorio che le ospita.
Per alcune, forse presenti in numeri più alti e distribuite anche in territori più ampi (come il casale e la cucina), normative e costi di ristrutturazione sono difficili da stabilire, perché dipendono dai regolamenti comunali e regionali e dallo stato di conservazione dell’immobile. (ma questo vale in tutti i casi). Altri esempi, come i trulli pugliesi, i dammusi di Pantelleria o gli stazzi sardi, che sono propri di zone limitate, sono regolamentati in modo univoco allo scopo di preservarne e valorizzarne l’identità.
Nella maggior parte dei casi di recupero di questi fabbricati si tratta di opere di restauro e di risanamento conservativo, poiché è previsto il cambio di destinazione d’uso.
In questa tipologia sono compresi gli interventi finalizzati a conservare l’immobile ed assicurarne la funzionalità per mezzo di opere che, rispettando gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Tali interventi comprendono il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dall’uso e l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Il restauro è un intervento di recupero che si applica solo agli edifici di valore storico-artistico. Permette di apportare modifiche alla struttura ma non di alterarne la volumetria.
Il risanamento conservativo si applica quando occorre recuperare gli aspetti funzionali, statici ed igienici dell’edificio. Permette di modificare struttura e planimetria.
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo non riguardanti le opere strutturali ricadono in CILA. Quelli riguardanti le opere strutturali richiedono la Segnalazione Certificata Inizio Attività. (SCIA).
Il recupero di questi edifici può essere classificato come intervento di manutenzione straordinaria, se non c’è un cambio di destinazione d’uso; altrimenti rientra tra le opere di restauro e di risanamento conservativo.
In entrambi i casi, le spese si possono detrarre grazie al bonus edilizia, valido fino al 31/12/2019. Tale agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef del 50% della spesa sostenuta (limite massimo detraibile 96.000 euro), che viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo. In certe condizioni, la detrazione è prevista anche per chi acquista fabbricati ad uso abitativo già ristrutturati.
Non è possibile, in genere, usufruire dell’ecobonus del 65% per il risparmio energetico, in quanto non sussiste la condizione primaria che è quella di “sostituzione dell’impianto di riscaldamento”. Tali fabbricati, infatti, ne sono spesso sprovvisti. Ma se ne può godere per le schermature solari e, talvolta, per la copertura.
Per informazioni tecniche è sempre necessario rivolgersi al Comune dove è situato l’immobile.
Sicuramente è necessario informarsi bene per conoscere a fondo la normativa che disciplina questo tipo di intervento e che varia da regione a regione. Non è raro, infatti, che siano stati redatti regolamenti locali specifici proprio per tutelare gli edifici tipici. Talvolta sono previsti anche incentivi da parte di enti locali che favoriscono la ristrutturazione ed il recupero di questi fabbricati dismessi.
Entrando nello specifico, dal punto di vista operativo, quasi sempre è necessario intervenire sulla copertura e, con opere di consolidamento statico, anche sulla muratura. Di frequente, quest’ultima è anche interessata da problemi di umidità di risalita, che vanno risolti alla radice.
Naturalmente, gli interni vanno adattati per essere trasformati in spazi domestici, con tutta la dotazione tecnica degli impianti.
Abitazione rurale tipica del Trentino Alto Adige, spesso il maso consisteva in un fienile, una stalla o una piccola stanza adibita alla cottura dei cibi ed alla preparazione del formaggio, tutto in un unico edificio. Talvolta il fienile e la stalla erano costruiti a parte.
I masi non presentano uno stile di costruzione omogeneo ma variabile in base alle zone. Così anche l’impiego dei materiali: prevalentemente legno nelle valli ricche di foreste; legno e muratura laddove l’apporto di pietra e calce non era particolarmente difficoltoso.
Sono i singoli Comuni della provincia di Trento a regolamentare, in materia edilizia, gli interventi su questi centri storici.
Poiché la ristrutturazione di un maso è paragonabile a quella di una casa standard, oltre gli incentivi fiscali statali, possono essere previsti quelli relativi all’insediamento in comuni montani.
I Comuni possono concedere a coloro che trasferiscono la loro residenza e la loro dimora abituale, nonché la propria attività, in una delle località indicate nel regolamento di esecuzione, impegnandosi a mantenerle nella medesima per almeno dieci anni, le seguenti agevolazioni:
Vi sono poi altre misura relative agli interventi per il recupero del patrimonio edilizio montano. Ad esempio, la legge dispone che, ai fini della protezione e della riqualificazione dei beni culturali ed ambientali propri del territorio montano e del recupero dei fini abitativi, anche non permanenti, del patrimonio di edifici minori, individuati ai sensi dell’articolo 24 bis della legge provinciale 5 settembre 1991, n°22, i Comuni possono concedere contributi nella misura del 30% massimo della spesa ammessa, a favore dei proprietari.
Si trova nella Pianura Padana Lombarda, in Piemonte ed in Emilia Romagna.
Al tempo ospitavano grandi fattorie e quindi si trattava di corpi edilizi importanti che comprendevano stalle, fienili, granai, pozzi e fontane. Oggi questo patrimonio edilizio esiste ancora in molti luoghi ed in parte è in stato di abbandono.
Il recupero di una cascina impone una pratica amministrativa elaborata che scoraggia i proprietari; non solo il progetto di ristrutturazione è complesso anche perché la concessione edilizia, per esempio per aprire un’attività nella cascina, passa dallo Sportello Unico per le Attività produttive, la stessa che deve intraprendere un imprenditore che vuole avviare un’impresa industriale.
Casa rurale in campagna senza mura di protezione, è una tipologia edilizia diffusa in Toscana, Umbria e Puglia, dove la sua costruzione risale al periodo medievale.
A differenza della cascina, la sua origine era a scopo abitativo e non legata ad attività agricola.
Anche in questo caso, il costo per una ristrutturazione-tipo è difficile da definire e dipende dagli interventi necessari e dalla finiture scelte, oltre che dalla dimensione del lotto. I nostri esperti saranno in grado di farvi un preventivo adeguato alle vostre esigenze.
Per quanto riguarda la normativa da seguire, ogni Comune ha un proprio regolamento edilizio in cui vengono dettate le linee guida per il tipo di restauro.
La maggior difficoltà, intervenendo su questi beni, sta nel riuscire a mantenere l’artigianalità nelle lavorazioni.
All’interno è composta da una sequenza lineare di stanze singole ciascuna aperta sull’esterno, separate da muri chiusi e con copertura a doppia falda.
In Gallura, lo stazzo era l’insieme del podere agricolo e della casa con un’economia praticamente chiusa ed avente solo una sorta di scambio dei beni con gli stazzi vicini.
Gli stazzi oggi sono identificati dal Piano Paesaggistico Regionale della Sardegna come beni paesaggistici e pertanto soggetti a vincolo di tutela. La ristrutturazione quindi deve avvenire nel massimo rispetto della tipicità architettonica dell’immobile, preservando forme e materiali originali.
La difficoltà tecnica maggiore è quella di bloccare la risalita di umidità delle murature portanti in granito a contatto con il terreno. Un’altra difficoltà è l’instabilità della muratura portante che richiede di agire con la tecnica del cuci e scuci per ripristinare le parti deboli e consolidare la struttura con cordoli perimetrali in cemento armato, diligentemente nascosti all’interno della muratura stessa.
Il Piano Paesaggistico Territoriale Regionale della Puglia, il PPTR, nella sezione dedicata alle strutture in pietra a secco, ne dà una definizione chiara: “sono segni puntiformi, isolati o aggregati, con carattere in genere cellulare”. Si presentano come moduli plani-volumetrici coperti da una falsa cupola e contenenti un vano interno accessibile da un’unica porta.
Nati come depositi per attrezzi agricoli, stalle, ricoveri temporanei e, raramente, come residenze permanenti, i trulli sono costruiti con conci di pietra disposti seguendo geometri coniche o piramidali e si trovano sia singoli che aggregati tra loro, a formare piccole o medie comunità.
Distribuiti in tutta la Puglia, nel passato, una volta dismessi venivano abbattuti. Oggi invece vengono valorizzati attraverso interventi di recupero filologici, perché così obbliga la normativa e trasformati in originali residenze.
La Puglia ha un piano paesaggistico che tutela i trulli, equiparandoli a manufatti vincolati. Bisogna quindi rivolgersi alla Soprintendenza per ottenere il parere sul progetto che deve essere redatto seguendo le linee guida specifiche, definite nel PPTR della Regione Puglia.
Per la struttura si chiede di:
E’ consigliato perciò procedere col metodo del cuci e scuci operando, per quanto possibile, su tratti alterni per conservare inalterati i profili e gli altri aspetti morfologici.
Per rivestimenti e finiture, si devo escludere l’uso di ceramiche, marmi colorati, mattoni di cemento.
Nel caso in cui sono presenti i pavimenti antichi, questi devono essere restaurati e, nelle zone degradate, integrati con elementi in pietra della stessa natura.
Si ritiene quindi irrinunciabile il recupero della tradizionale tecnica dello scialbo bianco di calce.
Presenti soprattutto sull’isola di Pantelleria ed in altre parti della Sicilia, i dammusi rappresentano una particolare tipologia architettonica molto caratterizzante per l’isola.
E’ il Piano Regolatore Generale del Comune di Pantelleria a tracciare i punti fermi di questa tipologia: “modesta abitazione contadina, priva di servizi igienici all’interno. Altri elementi caratterizzanti sono le stalle, i magazzini, U Sardune e i giardini panteschi”.
Analogamente alle altre tipologie rurali, dunque, anche i dammusi hanno un’origine “modesta” . Ma proprio perché simbolo della storia dell’isola, vivono un percorso di valorizzazione che porta gli interventi a rispettarne le caratteristiche principali, per trasformarne la funzione ed inaugurare una loro nuova vita nel settore turistico. I dammusi ristrutturati oggi sono soprattutto indirizzi per vacanze.
Il recupero del patrimonio edilizio esistente può essere eseguito per tutti quei fabbricati per i quali esiste una testimonianza storico-catastale che ne dimostri la sua esistenza e per tutti quei fabbricati per i quali risulta dimostrata la regolarità sotto l’aspetto urbanistico.
Dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Pantelleria e Provincia di Trapani, ecco alcuni punti sulla ristrutturazione di un dammuso:
Il Decreto Rilancio, oltre all’Ecobonus ed al Superbonus al 110%, ha introdotto lo sconto in fattura e/o la cessione del credito agli istituti di credito o altri intermediari finanziari.
Tramite i classici bonus puoi portare in detrazione parte o tutte le spese sostenute per differenti interventi edili ed impiantistici. In pratica, recuperi in più anni, parte o tutte le spese sostenute tramite degli “sconti” sulle tasse.
Facciamo un esempio di detrazione priva di sconto in fattura e cessione del credito.
Immagina di ristrutturare casa e di spendere 10.000 €. Sfruttando, ad esempio il bonus ristrutturazioni al 50%, l’Agenzia delle Entrate ti restituirà il 50% di quanto hai speso in 10 anni, tramite le detrazioni sulle tasse IRPEF che verserai allo Stato.
Quindi, per i 10 anni successivi all’intervento, pagherai 500 € di tasse in meno ogni anno: 500 € x 10 anni= 5.000 € (il 50 % di 10.000 €). In questo caso, dovrai pagare il tutto entro la fine dei lavori e in seguito i soldi ti verranno restituiti scalandoli dalle tasse.
Grazie allo sconto in fattura, spenderesti soltanto 5.000 €. Il restante 50% dei 10.000 € ti verranno anticipati dall’impresa che a sua volta li riprenderà dalla banca.
Il credito si puo anche “vendere” agli istituti bancari, che pero non lo acquista in parità, ma con percentuali diverse da istituto ad istituto.
Vale lo stesso nel caso del Superbonus al 110%. Ma in questo caso puoi decidere la restituzione del 110% di quanto hai speso in soli 5 anni, oppure farti anticipare il 100% dall’impresa.
Il Decreto ti permette di beneficiare dello sconto in fattura per le spese sostenute da luglio 2020 fino a dicembre 2021. Quindi di deve far riferimento al criterio di cassa: non conta la data di inizio dei lavori, ma è importante la data del pagamento della prestazione.
Ad esempio, i pagamenti effettuati a dicembre 2020 per un intervento iniziato a febbraio 2020, potranno fruire dello sconto in fattura e della cessione del credito. Questo nel caso di privati.
Le imprese individuali, le società e gli enti commerciali, dovranno far riferimento al criterio di competenza: farà fede la data di fine lavori, indipendentemente dall’avvio e dalla data dei pagamenti.
Secondo l’art. 121, comma 1 del Decreto Rilancio, in alternativa alla detrazione, potrai optare:
– Contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino ad un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore, il quale ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
– Trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.”
Tramite lo sconto in fattura, l’impresa che ti realizzerà i lavori ti anticiperà la spesa detraibile, quindi non dovrai versare granchè. A sua volta, l’impresa potrà cedere o meno il credito alle banche o ad altri intermediari.
Nel secondo caso potrai cedere direttamente il tuo credito a terzi, quindi oltrepassando le imprese ed i fornitori.
Questo credito potrà essere ceduto illimitatamente a qualsiasi soggetto.
La vera forza dell’iniziativa sta nella possibilità di cedere il credito agli intermediari finanziari. Potrai realizzare alcuni interventi con limitati impieghi di denaro ed altri, addirittura, “gratis“. Questo meccanismo era già presente, ma in passato non si poteva cedere il credito agli istituti e poche imprese potevano permettersi di anticipare i soldi ai clienti.
Potranno sfruttare lo sconto in fattura anche coloro che non sono tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi o che comunque versano poche imposte IRPEF.
Potresti richiedere anche uno sconto “parziale”. In pratica, a fronte di una spesa di 30.000 euro, potresti chiedere al fornitore uno sconto di una sola quota, ad esempio pari a 10.000 euro.
Il fornitore maturerà un credito d’imposta pari a 11.000 euro. Tu potrai far valere in dichiarazione una detrazione pari a 22.000 euro (110 per cento di 20.000 euro rimasti a tuo carico).
Nel caso in cui più soggetti sostengano delle spese riguardanti interventi realizzati sul medesimo immobile, ciascuno potrà decidere se fruire direttamente della detrazione o esercitare le opzioni previste, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri.
L’articolo 121, stavolta al comma 2, elenca gli interventi che beneficiano dello sconto in fattura e della cessione del credito:
a) Recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico a) recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;
b) efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 e di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119;
c) Adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 4 dell’articolo 119;
d) Recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui all’articolo 1, comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160;
e) Impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ivi compresi gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 119 del presente decreto;
f) Colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 8 dell’articolo 119;
Potrai sfruttare lo sconto in fattura per:
Sono esclusi dallo sconto in fattura, il bonus mobili ed il bonus verde.
Hai intenzione di usufruire dello sconto in fattura? Uno dei nostri tecnici, redigerà le pratiche edilizie, quelle energetiche, quelle strutturali oltre alle varie asseverazioni tecniche:
Quando il professionista avrà raccolto tutti questi documenti, nel caso di sconto in fattura e/o cessione del credito, dovrai ottenere un visto di conformità rilasciato da un intermediario abilitato: commercialista, esperto contabile, consulente del lavoro, responsabile del Caf .
Tramite questo visto, l’intermediario verificherà che il tecnico abbia prodotto tutte le asseverazioni, le attestazioni e che possieda la polizza assicurativa obbligatoria.
La volontà di utilizzare questi strumenti deve essere trasmessa entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese.
Nel caso avessi della cessione del credito in prima persona, dovrai valutare le varie proposte delle banche o di quelle aziende che, avendo grossi fatturati, intendono aderire all’iniziativa.
Per validare la cessione del credito dovrai comunicare annualmente all’Agenzia delle Entrate:
Tale credito potrà essere utilizzato dal cessionario solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso il “cassetto fiscale”. L’accettazione ed il rifiuto non possono essere parziali e sono irreversibili. Il cessionario potrà utilizzarli in compensazione tramite modello F24.
A sua volta, se il cessionario volesse cedere il credito ricevuto, dovrà comunicarlo all’Agenzia delle Entrate utilizzando la stessa procedura.
Anche in questo caso dovrai inviare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Il fornitore, impresa o intermediario recupererà lo sconto come credito d’imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione tramite modello F24, in cinque quote annuali.
Hai intenzione di effettuare uno dei seguenti interventi? Richiedi subito un preventivo gratuito ed i nostri tecnici specializzati ti seguiranno passo dopo passo.
In Italia ancora oggi gli impianti termici a radiatori sono i più diffusi. Se è vero, da una parte, che la loro sostituzione con sistemi alternativi comporta lavori invasivi, l’utilizzo di nuovi materiali e tecnologie li ha resi più performanti ed in grado di convivere in modo ottimale anche in abitazioni di nuova concezione.
Negli ultimi anni, inoltre, il design sempre più curato, lineare o dalle forme scultoree, ne ha ridefinito l’estetica. Al punto che i radiatori sono oggi sempre più integrati anche nei progetti d’arredo.
Il punto di partenza nella scelta degli impianti consiste nell’esame dei seguenti fattori: il primo, in particolare, incide sulla seconda ma anche su performance e costi. Occorre tener conto dell’uso che si farà del radiatore e delle nostre abitudini.
Usciamo di casa di prima mattina e vi ritorniamo solo tardi la sera? Avremo bisogno di termosifoni che si scaldino velocemente.
Se invece l’abitazione è “vissuta” durante il giorno, saranno preferibili prodotti che mantengano il calore più a lungo.
Alcuni materiali, come l’alluminio, saranno più indicati nel primo caso. Altri come ghisa ed acciaio nel secondo. Lo stesso vale per le finiture.
Essendo leggeri, i corpi scaldanti possono essere fissati anche a pareti di basso spessore. La principale caratteristica dei radiatori in alluminio (un vantaggio ma anche un limite) è però la bassa inerzia termica: in pratica, si scaldano in modo rapido e ciò permette di modulare e tarare l’impianto per avere calore solo quando serve, consentendo un notevole risparmio energetico.
L’ideale per le seconde abitazioni e quando si passa molto tempo fuori in casa. Per contro, i caloriferi realizzati in questo materiale si raffreddano altrettanto rapidamente.
L’alluminio, ricavato in genere dalla bauxite, è resistente alla corrosione e duraturo, quindi adatto anche in ambienti umidi come bagno e cucina. E’ inoltre riciclabile al 100% ed infinite volte senza che le sue qualità vengano meno.
I radiatori in acciaio si scaldano abbastanza velocemente ma non trattengono a lungo il calore dopo lo spegnimento dell’impianto, anche se si raffreddano meno velocemente dell’alluminio.
L’acciaio è inoltre un materiale molto resistente alla corrosione ed all’usura.
Il corpo scaldante inglobato in questi materiali può essere di tipo elettrico, quindi dotato di una resistenza interna oppure idraulico con le classiche tubature per l’acqua calda.
Il materiale ottenuto offre diversi pregi: è idrorepellente, antimuffa ed antibatterico ed in parte ripristinabile in caso di eventuali piccoli danneggiamenti.
L’estetica della superficie, oltre a richiamare la pietra, può anche essere personalizzata con un motivo a propria scelta.
La ghisa ha elevata inerzia termica, quindi i radiatori si riscaldano lentamente e trattengono a lungo il calore anche dopo lo spegnimento dell’impianto. Vanno bene per un uso continuativo, per contro sono molto pesanti.
Oggi sono pochi i modelli presenti sul mercato, anche se negli ultimi anni sono stati proposti modelli in stile vintage che abbinano un’estetica tradizionale a colori di tendenza.
Le declinazioni offerte dai radiatori sono infinite ma si possono catalogare in tre principali tipologie:
La superficie del radiatore, indipendentemente dal materiale, è liscia ed omogenea, ottenuta tramite un processo di lavorazione in diverse fasi. Quella finale consiste in genere nella verniciatura epossidica a base di polveri, fissate alla superficie con un trattamento ad alta temperatura che ne evita la corrosione e le rende molto resistente e bella nel tempo.
Ampia è la gamma di colori e finiture, dal classico bianco, alle tonalità Ral, fino a quelle cromate, sabbiate e lucide. Occorre però considerare che non tutte offrono la stessa resa termica. In particolare, le superfici cromate riducono l’emissione di calore per irraggiamento del 30% circa rispetto ad uno stesso modello colorato o bianco.
La Legge di Bilancio 2020 ha confermato le detrazioni per la ristrutturazione edilizia, per la riqualificazione energetica ed il Bonus Mobili.
La sostituzione dei radiatori rientra nel primo caso e dà diritto ad un bonus del 50% da detrarre dall’Irpef. Lo stesso vale per l’installazione di valvole termostatiche su termosifoni esistenti.
Con i modelli elettrici si può ottenere il bonus mobili sempre al 50%. La detrazione massima per unità immobiliare rimane di 96 mila euro.
Più sostanzioso l’Ecobonus al 65% ma per beneficiarne è necessario migliorare l’efficienza energetica della casa, quindi rinnovare l’impianto, per esempio installando anche una nuova caldaia a condensazione con sistema di termoregolazione.
La nuova Legge di Bilancio 2020 prevede misure ufficiali per la proroga delle detrazioni casa, relative a lavori di ristrutturazioni l’anno 2020 con una serie di conferme, proroghe e novità, quali:
Oltre alle detrazioni casa si aggiunge anche la nuova detrazione prevista per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici.
Il testo della nuova Legge di Bilancio conferma la proroga dello sconto Irpef sui lavori di ristrutturazione edilizia, cancellando termini di scadenza e puntando a rendere la misura della detrazione al 50% invece che al 36% a regime e strutturale. Continuerà ad essere prevista una detrazione Irpef del 50% su un tetto massimo di spesa di 96.000 euro per i lavori di manutenzione straordinaria ed ordinaria di immobili per uso abitativo e ripartite in dieci quote annue di pari importo.
Possono richiedere il bonus ristrutturazioni, i proprietari dell’immobile oggetto di lavori ma affittuari, comodatari ed altri soggetti che sostengono le spese di ristrutturazione e possono dimostrare l’effettiva spesa sostenuta.
Le detrazioni fiscali, inoltre, valgono non solo per i lavori veri e propri di ristrutturazione ma anche per tutte le spese effettuate per progetti, perizie e sopralluoghi, acquisto dei materiali, per prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento, per la messa in regola degli edifici, per gli oneri di urbanizzazione.
Dal 1° gennaio 2020 debutterà la nuova detrazione del 90% sulle spese sostenute per la ristrutturazione delle facciate di edifici privati e condomini. Sarà la Legge di Bilancio 2020 a rendere ufficiale la novità e successivamente spetterà all’Agenzia delle Entrate il compito di definire le regole applicative.
Dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 i contribuenti che effettueranno lavori di manutenzione sulle facciate degli edifici, ville, appartamenti privati o condomini, potranno accedere alla detrazione fiscale del 90% che non prevede limiti in merito al totale delle spese detraibili.
Sarà applicabile ai lavori effettuati su tutte le tipologie di edifici. Non solo condomini, ma anche appartamenti privati. Si tratterà di un “derivato” del bonus ristrutturazioni, con un’estensione dell’elenco dei lavori ammessi in detrazione fiscale.
A differenza della detrazione del 50 %, il bonus facciate riguarderà anche i lavori di manutenzione ordinaria, come la semplice tinteggiatura delle pareti esterne degli edifici. Non sono previsti, ad oggi, limiti di spesa. Il contribuente potrà detrarre il totale dell’importo sostenuto per i lavori.
Il bonus facciate completerà il quadro delle agevolazioni sui lavori in casa e, a partire dal 2020, accanto alle ristrutturazioni interne delle abitazioni, ai contribuenti verranno rimborsate anche le spese per i lavori di rifacimento esterno.
Salvo novità, il bonus facciate sarà fruibile a partire dai lavori avviati dal 1° gennaio 2020 e, come tutte le detrazioni fiscali, il rimborso del 90% sarà riconosciuto come credito d’imposta in dichiarazione dei redditi.
Anche per il 2020, il Bonus mobili permetterà di avere una detrazione Irpef al 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ per l’arredamento di un immobile oggetto di ristrutturazione.
La detrazione vale su una spesa massima di 10mila euro e viene divisa dieci quote annuali di pari importo.
Al fine di dimostrare l’avvenuta spesa di mobili ed elettrodomestici destinati all’arredo di una casa in ristrutturazione è fondamentale effettuare i dovuti pagamenti con sistemi tracciabili indicati dall’Agenzia delle Entrate (bonifico, bancomat, carta di debito o carta di credito) e conservare
Tutte le ricevute di pagamento o altri documenti che attestino l’avvenuto pagamento.
Se si effettuano pagamenti con assegni, contanti o altri mezzi di pagamento non tracciabili, non è possibile beneficiare del bonus mobili 2020.
Con il bonus mobili 2020 è possibile acquistare ogni genere di arredamento e di mobile, oltre ad elettrodomestici aventi un’elevata classe energetica. Si possono acquistare:
Per l’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti di etichetta energetica, è possibile usufruire del bonus solo se non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica per quella tipologia di elettrodomestico.
Tra i grandi elettrodomestici rientrano lavatrici, congelatori, frigoriferi, asciugatrici, lavastoviglie, forni a microonde, stufe elettriche, ventilatori elettrici, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.
Gli interventi di riqualificazione energetica, sarebbero dovuti essere in scadenza alla fine di quest’anno, ma è stata prevista una proroga fino al 31 dicembre 2021 alle stesse condizioni attualmente previste.
Le detrazioni restano al 65% per interventi di risparmio energetico ed al 50% per interventi relativi a installazione di nuovi infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione con caldaie a condensazione o a pellet, per le schermature solari.
Le detrazioni dell’ecobonus valgono anche per:
L’Ecobonus 2020 proroga, fino alla fine del 2020, gli incentivi fiscali per tutti coloro che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche su un’abitazione.
Dà diritto ad una detrazione Irpef dal 50% al 65%, incrementata fino al 75% nel caso di lavori in condominio.
Il contribuente ha diritto ad una detrazione del 50% per i seguenti lavori:
Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02)
Una detrazione al 65% per i seguenti interventi:
Una detrazione al 70% o 75% per i seguenti interventi:
Se si tratta di interventi di tipo condominiale,la detrazione vale per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 con limite di spesa di 40.000€ moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
Qualora gli stessi interventi siano realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio ad una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%.
Con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista passa all’85%.
Il limite massimo di spesa consentito, in questo caso passa a 136.000€, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.
La legge dispone anche la proroga al 31 dicembre 2020 per le spese sostenute per la riqualificazione energetica e, tra il novero dei costi ammessi, rientrano anche le spese messe in atto per acquistare tende da sole, interne ed esterne all’abitazione, installate per provvedere e migliorare le schermature solari dell’edificio.
Nella nuova Legge di Bilancio è stata prevista anche una proroga di tre anni del Sismabonus, per cui la scadenza slitta dal 31 dicembre 2021 al 31 dicembre 2024, sia per gli interventi in zona sismica 1 e 2, sia per quelli in zona sismica 3 (abitazioni ed edifici produttivi).
Il Sismabonus prevede detrazioni fiscali fino all’85% per chi effettua lavori volti al risparmio energetico e di adeguamento sismico con estensione delle agevolazioni previste anche ad imprese e capannoni.
Il Sismabonus prevede una detrazione o sconto immediato in fattura per interventi di riduzione del rischio sismico effettuati sulle abitazioni ed attività produttive.
L’incentivo fiscale è pari al 70% in caso di riduzione di 1 Classe di rischio sismico.
La detrazione è invece pari al 75% se il miglioramento è pari a 2 classi di rischio.
Per interventi effettuati su condomini, la detrazione è pari al 75% per il miglioramento di una classe di rischio e dell’85% nel caso il miglioramento sia di 2 classi di rischio.
L’altezza rilevante dei soffitti è una risorsa da sfruttare, con soluzioni che variano in base allo spazio.
Se nelle abitazioni di nuova costruzione l’altezza interna è in media di circa 270/300 cm, nella maggior parte di quelle che appartengono al patrimonio immobiliare esistente è decisamente superiore. Si tratta di quasi tutti gli appartamenti degli edifici civili costruiti in Italia fino all’inizio degli anni Settanta, di quelli antichi e storici e delle case singole, sia in città sia nelle zone suburbane. Spostandosi poi dai centri storici alle prime periferie, si trovano anche esempi di archeologia industriale in cui i volumi interni raggiungono altezze con valori decisamente elevati, ben oltre i 400 cm. A proposito di edilizia esistente, vanno poi considerati anche tutti gli esempi di recupero dei sottotetti ai fini abitativi, incentivato con leggi ad hoc in quasi tutte le Regioni Italiane: qui le altezze sono almeno doppie.
Dunque, l’”altezza notevole dei soffitti” rappresenta un tema diffuso più di quanto si pensi, una grande risorsa da sfruttare. Ma come fare?
In tutti i casi in cui i soffitti superano ampiamente il valore minimo stabilito dal Regolamento edilizio del Comune (o della Regione) in cui è situato l’immobile, si può, con progetti mirati, sfruttare al meglio le altezze generose degli interni.
Certamente le soluzioni sono molteplici e si differenziano per lo spazio a disposizione, per le finalità di utilizzo e per la tipologia di intervento a cui fa capo la creatività del progettista. Si passa dall’aumento della superficie della casa, sfruttando l’altezza per aggiungere un livello con un soppalco, alla creazione di controsoffitti dagli usi svariati fino al solo rialzo della quota di pavimento con una pedana.
Di qualsiasi natura e tipologia sia l’intervento per sfruttare l’altezza, è necessario verificarne prima la fattibilità, dal punto di vista normativo e tecnico.
Generalmente l’estensione del soppalco dipende dall’altezza del soffitto: tanto più questa cresce, quanto più il soppalco può essere ampio. Deve avere il lato maggiore aperto sugli spazi sottostanti ed essere dotato di un parapetto alto almeno 110 cm. Per la verifica dell’aeroilluminazione si deve tener conto della superficie totale (locale soppalcato+soppalco).
Le scale, modulari e componibili, sono realizzazioni custom made che possono soddisfare qualsiasi esigenza, sia di spazio sia di impatto visivo. E si possono integrare in ogni progetto di soppalco realizzato con qualsiasi materiale.
E’ convenzione ipotizzare in 450 cm l’altezza minima per inserire un soppalco praticabile. (abitabile). Ma tale valore va considerato “un’indicazione di massima”, poiché c’è una serie di norme da rispettare.
La costruzione di un soppalco per aggiungere superficie abitabile è un’opera disciplinata dalla normativa edilizia del Comune dove è situato l’immobile.
I singoli Comuni, infatti, possono redigere un proprio Regolamento edilizio sulla base di quello “tipo” predisposto dalla Regione di riferimento il quale, a sua volta, fa capo ad una disposizione nazionale unica che è il DM del 5 Luglio 1975. Oppure possono scegliere di adottare quello Regionale. Questo significa che esistono differenze a livello nazionale, da Comune a Comune, oltre che da Regione a Regione, in particolare in merito alle altezze minime necessarie sopra e sotto il soppalco, affinchè gli spazi siano abitabili.
Laddove non esistano indicazioni, resta valido il DM del 1975 che fissa a 270 cm l’altezza per gli spazi abitabili ed a 240 cm quella per i vani di servizio (come bagno e corridoio).
Un esempio. Il Regolamento edilizio di Milano prescrive che 210 cm sia l’altezza minima degli spazi sottostanti ai soppalchi ed anche quella tra il pavimento finito dei soppalchi ed il soffitto finito dei locali. Con tali caratteristiche, la superficie dei soppalchi, esclusa la scala di accesso, non deve essere superiore ad un terzo di quella del locale soppalcato.
E’ previsto infatti, un aumento della superficie dal soppalco qualora si abbinano altezze maggiori.
La sesta sezione del Consiglio di Stato, nella sentenza n. 4166/2018 pubblicata il 9 Luglio, ha confermato che la realizzazione di un soppalco rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina un aumento della superficie utile dell’unità, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Pertanto, è necessario presentare in Comune la relativa pratica edilizia (in genere la Scia).
In assenza di tale iter burocratico, si commette il reato di abuso edilizio che, oltre ad un procedimento penale, comporta anche l’obbligo di demolizione dell’opera realizzata in maniera illecita.
Qualsiasi forma e dimensione abbia, la pedana non è equiparabile ad un soppalco. E’ di tutt’altra natura e va considerata piuttosto alla stregua di un elemento d’arredo. In ogni caso, si devono osservare le norme edilizie locali.
Se non si modificano la dimensione dei locali, i rapporti di aeroilluminazione né la destinazione d’uso, non è necessario chiedere un’autorizzazione edilizia in Comune.
Non è permesso costruire pedane che riducano l’altezza del locale, anche se solo in una delle sue parti, al di sotto dei 210 cm (se l’altezza dell’ambiente è di 270 cm, la pedana non può superare quindi i 60 cm), a meno che non siano assimilabili ad elementi d’arredo (come la base del letto). Quando affiancata a parapetti o finestre, questi devono essere alzati a 110 cm.
Considerando che le pedane possono essere costruite seguendo diversi metodi, da una struttura in legno a griglie in metallo e su strutture esistenti anch’esse costruite seguendo diverse tipologie edilizie, è sempre bene richiedere la consulenza preliminare di un tecnico esperto che ne valuti il peso.
Quando il soffitto raggiunge altezze superiori al minimo richiesto, si possono creare dei ribassamenti che regalano molti vantaggi. Un esempio? Se il vano che si ricava è di almeno 50 cm, può essere sfruttato come deposito.
Alcuni regolamenti edilizi consentono a bagni, corridoi e spazi di servizio di avere altezze inferiori rispetto alle altre stanze. Si può sfruttare questa possibilità ribassando il plafone e ricavare un vano per contenere. In molti casi, un controsoffitto di 15-20 cm è necessario per alloggiare impianti.
In genere è possibile realizzare liberamente un controsoffitto ispezionabile, che non viene aggiunto alla superficie della casa, purchè:
E’ valida fino al 31/12/2019 la detrazione Irpef pari al 50% (fino ad un massimo di 96mila euro per abitazione) dei costi sostenuti per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (Bonus 50%).
Dei casi analizzati in questo servizio, il soppalco abitabile è sicuramente agevolato fiscalmente.
Le altre due soluzioni (pedana e ripostiglio) lo possono essere solo se fanno parte di un più ampio intervento classificato in una delle tre categorie sopra citate.
Sono più di 800mila, infatti, gli impianti attivi in Italia e la previsione è di una crescita ulteriore.
Quella proveniente dal sole è un’energia pulita e rinnovabile che nel corso dei secoli l’uomo ha cercato di “domare” e sfruttare nel migliore dei modi.
Risale al XIX secolo, per opera dell’inventore Charles Fritts, il primo pannello fotovoltaico, con il selenio ricoperto da una sottile pellicola che, una volta esposto al sole, produceva energia elettrica.
Nella metà del secolo successivo nasce invece la prima cella solare in silicio, capace di generare una corrente misurabile.
Per quanto riguarda il solare termico, i primi “esperimenti” risalgono addirittura all’epoca dell’Impero Romano quando, attraverso l’effetto serra creato dai vetri, si scaldavano le abitazioni. E’ tra le fine del Settecento e la metà dell’Ottocento, invece, che vengono gettate le basi per realizzare i moderni pannelli solari in grado di scaldare l’acqua sanitaria, con il primo brevetto depositato nel 1891 dall’americano Clarence Kemp.
Negli ultimi cinquant’anni le tecniche di costruzione dei pannelli fotovoltaici e di quelli per il solare termico si sono sempre più affinate, fino a raggiungere gli attuali livelli hi-tech che li rendono super affidabili ed efficienti.
Con costi ammortizzabili in tempi sempre più ridotti: oggi si parla di 3-4 anni, contro gli 8-10 di qualche anno fa.
Con tale impianto si produce in autonomia l’energia elettrica di cui si necessita per la propria abitazione (se non tutta, almeno una buona parte), riducendo i costi in bolletta, contribuendo alla salvaguardia dell’ambiente.
I pannelli fotovoltaici possono essere orientati verso il sole tramite aggancio su strutture fisse o su quelle “mobili” che sono in grado di girarsi per incrementare la captazione solare. Tale impianto è detto ad inseguimento.
Ogni kWp installato (il kilowatt picco è l’unità di misura della potenza erogata da un modulo fotovoltaico in condizioni standard) richiede uno spazio di circa 8/10 mq se i moduli sono a silicio cristallino complanari alle coperture degli edifici; occorre invece uno spazio maggiore se i moduli sono disposti in più file su superfici piane.
Un impianto può essere: connesso alla rete elettrica nazionale (grid-connected), isolato (stand alone), ibrido (impianto di produzione elettrica da fonti rinnovabili dotato di un sistema che fa accumulare l’energia prodotta di giorno per poi utilizzarla in qualsiasi altro momento).
Solo un esperto è in grado di dimensionare correttamente l’impianto sulla base dell’effettivo fabbisogno energetico.
Con il fotovoltaico ed un uso intelligente degli elettrodomestici, si può abbattere la spesa per l’elettricità fino al 70%. Con l’irraggiamento solare presente in Italia, un impianto fotovoltaico domestico può essere anche fonte di guadagno.
Come investimento, può ripagarsi da solo in circa 4 anni. I pannelli di ultima generazione offrono un rendimento elevato per circa 20-25 anni.
Un impianto fotovoltaico è composto dai seguenti elementi:
Per porre un impianto fotovoltaico sul tetto di un’abitazione indipendente o su quello condominiale, occorre rivolgersi ad un’azienda specializzata (come Ristruttura Interni) che, dopo aver eseguito un sopralluogo ed un audit energetico, presenta al cliente un preventivo di spesa.
Un impianto da 3kW ha un costo che varia dai 7000€ ai 14.000€ ( se ci sono sistemi di accumulo) ma il prezzo varia a seconda delle caratteristiche del pannello.
L’installazione rientra tra gli interventi eseguibili in edilizia libera e non servono permessi, a patto che l’edificio sia fuori del centro storico o non sia vincolato.
E’ necessaria invece l’autorizzazione del fornitore di energia elettrica della zona, che procede alla sostituzione del contatore domestico, con un costo per l’utente di circa 250€.
Per quanto riguarda la potenza, per produrre 3 kW (fabbisogno medio di una famiglia) occorrono in media circa 10 pannelli, collegati in serie.
L’energia prodotta è immediatamente disponibile se “continua”, perché l’impianto include anche un dispositivo (inverter) che la trasforma subito in “alternata” a 220 volt per essere utilizzata in ambiente domestico.
Chi decide di installare un impianto fotovoltaico può beneficiare di una detrazione Irpef del 50% (prevista dal bonus ristrutturazioni) su una spesa massima di 96mila euro.
L’utente riceve il “rimborso” (o sconto fiscale) in dieci rate annuali di pari importo.
Per accedere al bonus è necessario inviare all’Enea la documentazione relativa all’intervento. Per informazioni: http://www.acs.enea.it/invio
Una seconda agevolazione per chi sceglie il fotovoltaico è il cosiddetto “scambio sul posto”, un incentivo erogato dal Gse , che paga al proprietario dei pannelli l’energia elettrica prodotta in eccesso e consumata in un secondo momento.
Il servizio di Scambio sul Posto è una particolare forma di autoconsumo in sito. Ed il sistema elettrico diviene strumento per l’immagazzinamento virtuale dell’energia elettrica prodotta e non auto consumata.
Ecco un esempio che ne chiarisce il funzionamento: un impianto di 3kW nei mesi estivi produce più energia di quanta ne occorre. Mentre in inverno avviene esattamente il contrario. L’energia “in eccesso” prodotta in estate viene immessa in rete ed utilizzata da altri utenti.
In inverno, quando l’energia prodotta non è sufficiente a coprire il fabbisogno ed occorre prelevarne dalla rete nazionale, il Gse riconosce all’utente un incentivo sull’energia immessa in precedenza. Per usufruire di questo meccanismo occorre compilare una pratica dello stesso Gse nel momento in cui l’impianto viene collegato alla rete elettrica.
In questo caso l’irraggiamento è utilizzato per scaldare l’acqua ad uso sanitario e, con un assetto adatto, anche quella, tutta o in parte, per il riscaldamento.
Un sistema solare termico si basa sui collettori solari, i pannelli (diversi da quelli fotovoltaici) che captano la radiazione solare.
Esistono due tipi di impianto: a circolazione naturale (per piccoli fabbisogni) e forzata (per fabbisogni più consistenti).
Nel primo tipo, i collettori contengono un fluido che, quando si scalda, sale verso un serbatoio d’accumulo (detto bollitore) d’acqua calda che è posto sul bordo superiore del collettore.
Il fluido riscaldato può essere utilizzato direttamente dall’utenza “circuito aperto” oppure circolare solo tra i collettori ed il serbatoio (“circuito chiuso”) per trasportare il calore all’acqua.
Nei sistemi a circuito chiuso, infatti, il serbatoio d’accumulo contiene uno scambiatore di calore: il calore accumulato dal fluido nei collettori viene ceduto all’acqua contenuta nel serbatoio che viene poi distribuita all’utenza finale.
Nei sistemi a circolazione forzata, invece, il bollitore è separato dal collettore ed è presente quindi una pompa che favorisce la circolazione dell’acqua.
Per fronteggiare il fabbisogno di acqua calda sanitaria nei mesi invernali, il bollitore può essere collegato alla caldaia della casa. Questo è previsto anche quando l’impianto solare deve scaldare, in più, l’acqua per il riscaldamento. In tal caso, al circuito si possono aggiungere anche altri apparecchi che producono il calore, come per esempio, un camino o una stufa.
L’impianto di riscaldamento ideale per il solare termico è quello a bassa temperatura.
I risparmi possono arrivare all’80% della spesa annuale per l’acqua calda sanitaria.
I componenti variano secondo la tipologia del sistema:
L’iter che porta all’installazione dell’impianto solare termico è simile a quello del fotovoltaico e rientra nelle opere di edilizia libera (non occorre permesso comunale).
L’impianto però è in genere più complesso. Basti pensare che nel caso di una famiglia di quattro persone occorre un serbatoio di accumulo di circa 500 litri d’acqua.
In media, per l’installazione di due pannelli solari termici (che scaldano fino a 500 litri di acqua sanitaria) si spendono circa 3mila euro.
In estate l’impianto riesce solitamente a coprire il fabbisogno giornaliero. Mentre in inverno può essere necessario utilizzare la caldaia (camino o stufa) perché si copre circa il 20-30% del fabbisogno.
Per quanto concerne il solare termico esistono due tipologie di incentivi, tra loro non cumulabili: l’Ecobonus al 65% ed il Conto termico.
L’Ecobonus consiste in una detrazione Irpef del 65% calcolata su una spesa massima per i collettori solari pari a 60mila euro. Anche in questo caso il rimborso Irpef è suddiviso in dieci rate annuali di pari importo e, come il bonus ristrutturazione, per poterne usufruire è obbligatorio inviare la documentazione all’Enea.
Il Conto termico, gestito dal Gse è un incentivo che varia dal 45% al 65% calcolato in funzione del numero e della tipologia dei pannelli.
Il Gse, entro 30 giorni dalla realizzazione dell’impianto, ma in pratica dopo circa tre mesi, eroga l’incentivo all’utente mediante un bonifico. In un’unica soluzione se lo stesso incentivo è inferiore o pari a 5mila euro.
Il Conto termico è liquidato più velocemente rispetto all’Ecobonus. Ma a differenza di quest’ultimo ha un importo inferiore. Di conseguenza, per chi non ha bisogno di liquidità e può attendere è consigliabile scegliere l’Ecobonus. Per tutti gli altri, il Conto termico rappresenta una valida agevolazione, con un rientro parziale dell’investimento davvero rapido.